Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2818
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 128.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 maart 2022 met behulp van een MS Teams-verbinding op zitting behandeld. Eiser is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, J. Tammel, vergezeld door
[taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
Griffierecht
1. Eiser heeft de rechtbank verzocht om vrijstelling van de verplichting tot het betalen van het verschuldigde griffierecht. Eiser heeft voldoende aangetoond dat hij voldoet aan de voorwaarden voor deze vrijstelling. De rechtbank verleent verzoeker daarom vrijstelling van de betaling van het griffierecht.
Het beroep
2. Op 1 januari 2021 was de woning nog in aanbouw. Het gaat om een woning in een appartementencomplex. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op
€ 128.000,-. Daarbij is verweerder uitgegaan van de toestandswaarde op 1 januari 2021.
3. Eiser bepleit in zijn bezwaarschrift een lagere waarde, namelijk € 80.000,-.
Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
4. Eiser heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar van 11 juni 2021 onzorgvuldig en onrechtmatig is, omdat zijn woning op 1 januari 2021 nog niet bestond. De rechtbank is het daar niet mee eens. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. Objecten in aanbouw waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, worden gewaardeerd op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten (bouwkosten) van het opstal naar de toestand op 1 januari. Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te bepalen, moeten de geschatte bouwkosten vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage per 1 januari van het desbetreffende jaar (in dit geval: 2021).
6. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht hoe in dit geval de stichtingskosten en de grondwaarde zijn berekend. Voor de bouwkosten heeft verweerder gekeken naar de totale bouwkosten van het appartementencomplex: € 15.246.000,-. Dit bedrag is genoemd in de omgevingsvergunning. Vervolgens heeft verweerder dit bedrag gedeeld door het totaal aantal vierkante meter aan woonoppervlak van het appartementencomplex. Daaruit volgt een prijs van € 2.536,- per vierkante meter. Dit bedrag is vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters woonoppervlak van eiser (66 vierkante meter), waarmee de bouwkosten voor de woning van eiser op € 167.131,- uitkomen. Verweerder heeft vervolgens een voortgangspercentage van 60% toegepast. Dat is het voortgangspercentage dat wordt toegepast als het dak van het complex waterdicht is. Verweerder heeft vastgesteld dat dit het geval was op 1 januari 2021 en er zitten foto’s van in het dossier. De waarde van eisers woning is dus op € 100.422,- vastgesteld (0,6 x
€ 167.371,-.
€ 167.371,-.
7. Verweerder heeft vervolgens de (fictieve) grond gewaardeerd op € 425,- per vierkante meter. Dit bedrag is vermenigvuldigd met 66 (het aantal vierkante meters woonoppervlak van de woning van eiser). De grondwaarde komt daarmee uit op € 28.050,-. De totale waarde is dus € 128.472,- (€ 100.422,- + € 28.050,-), afgerond € 128.000,-.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
9. Partijen zijn ter zitting gewezen op de mogelijkheid om tegen deze mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
30 maart 2022.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.