Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1761
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 274.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 252.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 21 maart 2022 op een online zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. De woning is een in 1955 gebouwde maisonnettewoning met een berging. De woning heeft een woonoppervlakte van 101 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres bepleit een waarde van € 231.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 252.000,-.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 19 november 2019 voor € 275.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 18 juli 2018 voor € 275.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 19 september 2019 voor € 305.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
8. Eiseres voert aan dat de woning te hoog is gewaardeerd omdat de woning geen normale voorzieningen maar eenvoudige voorzieningen heeft. De woning was een bouwval en is slechts eenvoudig - voor een bedrag van € 20.000,- - opgeknapt.
9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de kwalificatie die verweerder heeft gehanteerd voor de voorzieningen (‘normaal’), niet passend is. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat gelet op het feit dat de woning een appartement is, na een verbouwing van € 20.000,- kan worden aangenomen dat sprake is van een voldoende staat en een normaal voorzieningenniveau. Hij betrekt daarbij ook dat het onderhoud van de buitenkant van het appartement al wordt geregeld door de VVE. De rechtbank kan deze toelichting volgen en vindt dat eiseres daar onvoldoende tegenover heeft gesteld om aan te nemen dat de voorzieningen, ook na verbouwing, slechts eenvoudig zijn. Zij heeft haar standpunt namelijk niet verder geconcretiseerd of onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
11. Voor zover eiseres heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.
12. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.