Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: 21/355, 21/356 en 21/357
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) vastgesteld op € 64.000,-. Bij dezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de waarde van [adres] en [adres] vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 december 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 59.000,-. Ook de waarden van [adres] en [adres] zijn verlaagd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De rechtbank heeft de zaken via een beeldverbinding behandeld op de zitting van 17 januari 2022. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door taxateur [A]
Overwegingen
1. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht dat hij het eens is met de in de uitspraak op bezwaar gewijzigde waarden voor [adres] en [adres] . Deze uitspraak heeft daarom alleen betrekking op [adres] .
2. De woning is een in 1930 gebouwd appartement met een dakkapel. De woning heeft een inhoud van ongeveer 94 m3.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Eiser bepleit een hogere waarde, namelijk € 67.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport overgelegd.
5. De heffingsambtenaar heeft aan de orde gesteld dat de vastgestelde waarde de waarde is die eiser tijdens de bezwaarfase zelf heeft voorgesteld. Dat baseert hij op een kort verslag van de hoorzitting. Eiser is het hier niet mee eens. De gemachtigde wijst op een eigen verslag van de hoorzitting, dat hij vlak na de hoorzitting al aan de heffingsambtenaar heeft opgestuurd. Daarin staat dat eiser een waarde van € 67.000,- voorstaat. Gezien de tegenstrijdigheden tussen beide verslagen kan de rechtbank niet uitsluiten dat in het verslag van de heffingsambtenaar per ongeluk een onjuist bedrag is vermeld.
6. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met twee referentiewoning van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarnaast zijn nog vijf woningen als extra onderbouwing gegeven. De referentiewoningen en extra onderbouwingen zijn allemaal flink groter dan de woning. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat er geen betere vergelijkingsobjecten waren. Als flink grotere appartementen als vergelijkingsobject worden gebruikt, dan moet de m3-prijs wel worden gecorrigeerd. Bij een kleiner appartement zal de m3-prijs doorgaans hoger zijn. De rechtbank constateert echter dat de onderbouwingen op één na een fors hogere gecorrigeerde m3-prijs hebben dan de woning. Uit het taxatierapport is niet af te leiden dat rekening is gehouden met de grootte van de woning.
8. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hij die waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.
10. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 64.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig aanpast.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar de door eiser gemaakte proceskosten te vergoeden. In de uitspraak op bezwaar zijn al proceskosten in bezwaar toegekend. De rechtbank stelt de proceskosten in beroep op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 64.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig aanpast;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 april 2022 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.