Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.014.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 9 november 2021 door middel van een Skype-verbinding gelijktijdig met de beroepen UTR 20/3859, UTR 20/3860, UTR 20/3861, UTR 20/4030 en UTR 20/4032. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar [A] is samen met [B] verschenen.
Overwegingen
1.De woning is een in 2016 gebouwd appartement (penthouse) met een berging, twee dakterrassen van 14 m² en 27 m² en twee parkeerplaatsen. De woning heeft een inhoud van 507 m3. De woning is gelegen in het appartementencomplex [complex] , bestaande uit drie appartementenvilla’s met elk drie appartementen.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde door uit te gaan van een maximale stijging van 10% ten opzichte van de WOZ waarde per voorgaande waardepeildatum. De rechtbank leidt uit de stukken af dat eiser dan doelt op een waarde van circa € 510.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, waaronder ook de beroepsgrond over de staat van onderhoud. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
6. Eiser voert aan dat verweerder niet een verslag van de hoorzitting en de grondstaffels heeft overgelegd.
De rechtbank overweegt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om wat in de hoorzitting is besproken op te nemen in de uitspraak op bezwaar. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen.
Ten aanzien van de grondstaffels heeft verweerder toegelicht dat het hier gaat om een appartement en daarom geen grondcomponent heeft in de waarde opbouw.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de VVE-reserves.
Deze grond slaagt niet. Gelet op de weergave van de hoorzitting zoals opgenomen in de bestreden uitspraak heft verweerder toegelicht dat met de VVE-reserves rekening is gehouden. Eiser heeft dit niet inhoudelijk weerlegd.
8. Eiser voert aan dat onvoldoende inzichtelijk is wat de invloed is van de KOUDVL-factoren op de vastgestelde waarde. De woning heeft een 4 voor onderhoud en een 4 voor uitstraling, terwijl de andere woningen met identieke uitstraling en onderhoud, zoals de appartementen 48 en 48a een 3 hebben voor zowel onderhoud als uitstraling.
9. Verweerder heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde van
€ 1.014.000,- verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix. Daarin is de waarde van de woning in het kader van deze beroepsprocedure gecorrigeerd en getaxeerd op
€ 1.295.000,- vanwege het eigen aankoopcijfer van november 2019 van € 1.395.000,-. Naast het eigen aankoopcijfer is rekening gehouden met de marktgegevens van [adres] en [adres] . [adres] is verkocht in oktober 2018 voor € 1.320.000,- en [adres] , een appartement uit 1998, is verkocht op 1 maart 2019 voor € 1.775.000,-.
De rechtbank gaat in deze beoordeling uit van de vastgestelde waarde van € 1.014.000,- en niet van de gecorrigeerde nader getaxeerde waarde. De vastgestelde waarde acht de rechtbank gelet in het licht van de eigen transactie niet te hoog.
10. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel door te wijzen op de WOZ-waarde van het vergelijkbare appartement [adres] slaagt niet. Verweerder heeft voor de waarde van de woning zich mede kunnen baseren op de eigen transactie van de woning die aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft toegelicht op de zitting dat door het verkrijgen van nadere gegevens uit de transactie meer informatie beschikbaar is gekomen over de woning, waaronder over de uitstraling.
12. De rechtbank wijst eisers verzoek om vergoeding van immateriële schade af, aangezien geen sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn nu de uitspraak binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 5 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.