Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4032
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 9 november 2021 door middel van een Skype-verbinding gelijktijdig met de beroepen UTR 20/3858, UTR 20/3859, UTR 20/3860, UTR 20/3861 en UTR 20/4030. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar [A] is verschenen samen met [B] .
Overwegingen
1.De woning is een in 2016 gebouwd appartement met een onderpandige berging en twee parkeerplaatsen. De woning heeft een inhoud van 613 m3.
De woning is gelegen in het appartementencomplex [complex] , bestaande uit drie appartementenvilla’s met elk drie appartementen.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal 10% hoger dan de vastgestelde WOZ waarde van € 564.000,- op de vorige waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn.
Hij heeft de overige gronden laten varen, waaronder ook de beroepsgrond over de staat van onderhoud. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
6. Eiser voert aan dat verweerder niet een verslag van de hoorzitting en de grondstaffels heeft overgelegd.
De rechtbank overweegt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om wat in de hoorzitting is besproken op te nemen in de uitspraak op bezwaar. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen.
Ten aanzien van de grondstaffels heeft verweerder toegelicht dat het hier gaat om een appartement en daarom geen grondcomponent heeft in de waarde opbouw.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de VVE-reserves.
Deze grond slaagt niet. Gelet op de weergave van de hoorzitting zoals opgenomen in de bestreden uitspraak heft verweerder inzichtelijk toegelicht dat met de VVE-reserves rekening is gehouden. Eiser heeft dit niet inhoudelijk weerlegd. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
8. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is en niet in verhouding staat tot de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning was toegekend.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder in zijn verweerschrift en met de gegeven toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft voor de waardebepaling rekening gehouden met het eigen aankoopcijfer. Eiser heeft binnen drie maanden voor de waardepeildatum de woning gekocht voor € 1.320.000,-, zodat verweerder ervan heeft kunnen uitgaan dat dit aankoopbedrag de waarde van de woning in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Gelet op vaste rechtspraak kan de waarde het beste worden vastgesteld aan de hand van een eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. Hier is niet gebleken van bijzondere omstandigheden op grond waarvan het eigen aankoopcijfer niet als uitgangspunt gehanteerd zou kunnen worden voor de waardebepaling op waardepeildatum
1 januari 2019.
De beroepsgrond slaagt niet.
9. De rechtbank wijst eisers verzoek om vergoeding van immateriële schade af, aangezien geen sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn nu de uitspraak binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan.
10. De rechtbank vindt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 5 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat