Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3200
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: R.W.B van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 366.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij de beschikking aan [eigenaar] als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiseres is gebruiker van de woning.
In de uitspraak op bezwaar van 23 juni 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde en de aanslag onroerendzaakbelasting gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting via Teams van 4 maart 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1935 gebouwde hoekwoning met een aanbouw, dakkapel, dakopbouw en berging. De woning heeft, inclusief de aanbouw en dakopbouw, een inhoud van ongeveer 351 m3 en ligt op een kavel van 185 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 345.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Op de zitting heeft eiseres naar aanleiding van het verweerschrift haar beroepsgrond over de inhoud van de referentiewoning aan de [adres 2] in [woonplaats] ingetrokken.
8.Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en dat het onderhoud van de woning door verweerder ten onrechte op gemiddeld is gesteld.
9.De rechtbank volgt verweerder in zijn toelichting dat de woning 85 jaar oud is en dat de staat van onderhoud van de muren en de dakgoot die blijkt uit de door eiseres overgelegde foto’s ook voor komt bij de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn in dezelfde periode gebouwd. De detailfoto’s die door eiseres zijn overlegd doen niets af aan de algehele indruk van de staat waarin de woning verkeert. De referentiewoning aan de [adres 3] was erg luxe ten tijde van de verkoop. Daarom is ten opzichte van deze referentiewoning een vermindering toegepast. Verweerder verwijst in zijn verweerschrift ook nog naar de verkoop van een vergelijkbare woning aan de [adres 4] op 25 maart 2021. Deze woning is in gedateerde staat verkocht voor € 390.000,- (geïndexeerde prijs op waardepeildatum
€ 362.000,-).
€ 362.000,-).
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op
13 april 2022.
13 april 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.