ECLI:NL:RBMNE:2022:1418

• Datum uitspraak: 13 april 2022
• Publicatiedatum: 14 april 2022
• Zaaknummer: UTR - 21_3200
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R. in 't Veld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning, waarbij de rechtbank oordeelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 13 april 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De eiseres, gebruiker van de woning, had beroep ingesteld tegen de beslissing van de heffingsambtenaar van de gemeente, die de WOZ-waarde had vastgesteld op € 366.000,- per 1 januari 2020. De eiseres betwistte deze waarde en stelde dat de waarde lager zou moeten zijn, namelijk € 345.000,-. De heffingsambtenaar handhaafde de vastgestelde waarde en onderbouwde dit met een taxatiematrix en een toelichting tijdens de zitting.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 4 maart 2022, waar zowel de eiseres als de verweerder zich lieten vertegenwoordigen door gemachtigden. De rechtbank overwoog dat de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, en dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft om aan te tonen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar met de overgelegde taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde correct was vastgesteld, en dat de argumenten van de eiseres niet voldoende waren om tot een ander oordeel te komen.

Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, zonder aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak werd openbaar gemaakt op dezelfde dag, en partijen werden geïnformeerd over de mogelijkheid om in beroep te gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden binnen zes weken na verzending van de uitspraak.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/3200

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: R.W.B van Middelaar),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: B.A. Schras).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 366.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij de beschikking aan [eigenaar] als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiseres is gebruiker van de woning.

In de uitspraak op bezwaar van 23 juni 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde en de aanslag onroerendzaakbelasting gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting via Teams van 4 maart 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

1. De woning is een in 1935 gebouwde hoekwoning met een aanbouw, dakkapel, dakopbouw en berging. De woning heeft, inclusief de aanbouw en dakopbouw, een inhoud van ongeveer 351 m3 en ligt op een kavel van 185 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 345.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Op de zitting heeft eiseres naar aanleiding van het verweerschrift haar beroepsgrond over de inhoud van de referentiewoning aan de [adres 2] in [woonplaats] ingetrokken.

8. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en dat het onderhoud van de woning door verweerder ten onrechte op gemiddeld is gesteld.

9. De rechtbank volgt verweerder in zijn toelichting dat de woning 85 jaar oud is en dat de staat van onderhoud van de muren en de dakgoot die blijkt uit de door eiseres overgelegde foto’s ook voor komt bij de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn in dezelfde periode gebouwd. De detailfoto’s die door eiseres zijn overlegd doen niets af aan de algehele indruk van de staat waarin de woning verkeert. De referentiewoning aan de [adres 3] was erg luxe ten tijde van de verkoop. Daarom is ten opzichte van deze referentiewoning een vermindering toegepast. Verweerder verwijst in zijn verweerschrift ook nog naar de verkoop van een vergelijkbare woning aan de [adres 4] op 25 maart 2021. Deze woning is in gedateerde staat verkocht voor € 390.000,- (geïndexeerde prijs op waardepeildatum
€ 362.000,-).

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van

mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op
13 april 2022.

De rechter is verhinderd deze

uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.