ECLI:NL:RBMNE:2022:1419

• Datum uitspraak: 13 april 2022
• Publicatiedatum: 14 april 2022
• Zaaknummer: UTR - 21_3256
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R. in 't Veld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning en de vergelijkingsmethode

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 13 april 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De eiser, eigenaar van de woning aan [adres] in [plaats], heeft beroep ingesteld tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], die op 28 februari 2021 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 heeft vastgesteld op € 405.000,- met als waardepeildatum 1 januari 2020. De eiser was het niet eens met deze vaststelling en heeft in de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2021, waarin de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting zijn gehandhaafd, beroep ingesteld.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 4 maart 2022, waarbij zowel de eiser als de verweerder zich hebben laten vertegenwoordigen door gemachtigden. De verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank heeft overwogen dat de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt en dat de verweerder de bewijslast heeft om aan te tonen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft vastgesteld dat de verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, ondanks de argumenten van de eiser voor een lagere waarde van € 356.000,-.

De rechtbank heeft verder overwogen dat de benedengemiddelde staat van onderhoud van de woning in de taxatiematrix is meegewogen en dat het gebruik van vergelijkingswoningen, waaronder twee rijwoningen, niet onterecht was. Uiteindelijk heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard, zonder aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is openbaar uitgesproken en een afschrift is verzonden aan de partijen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/3256

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: R.W.B van Middelaar),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(gemachtigde: B.A. Schras).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 405.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde en de aanslag onroerendzaakbelasting gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting via Teams van 4 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.

Overwegingen

1. De woning is een in 1963 gebouwde hoekwoning met een garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 382 m3 en ligt op een kavel van 189 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 356.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder ook de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Eiser voert aan dat voor hem onduidelijk is hoe verweerder de benedengemiddelde staat van onderhoud van de woning heeft meegewogen in de vergelijking van de woning met de referentiewoningen.

8. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat, vanwege de benedengemiddelde staat van onderhoud van de woning, in de taxatiematrix bij de KOUDV-factoren een 2 is opgenomen en een aftrek van 13% is toegepast. Eiser heeft aangegeven dat met deze toelichting dit door hem in zijn beroepsgrond aangevoerde punt is opgehelderd. Dit is dus niet langer een geschilpunt tussen partijen.

9. Verder voert eiser aan dat twee van de vergelijkingswoningen rijwoningen zijn, terwijl de woning een hoekwoning is. Naar het oordeel van de rechtbank is dit verschil op zich geen reden om deze twee woningen niet als referentie te kunnen gebruiken. Voor zover er al een waardeverschil is tussen een hoek- en tussenwoning, dan leidt dat in dit geval tot een lagere WOZ-waarde van de woning, omdat de verkoopprijs van tussenwoningen in dat geval lager is dan die van een hoekwoning met garage.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
13 april 2022

De rechter is verhinderd deze

uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.