ECLI:NL:RBMNE:2022:1419

• Datum uitspraak: 13 april 2022
• Publicatiedatum: 14 april 2022
• Zaaknummer: UTR - 21_3256
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R. in 't Veld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde van hoekwoning met garage

De zaak betreft een beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een hoekwoning met garage, gelegen op een kavel van 189 m2, met een inhoud van circa 382 m3. De heffingsambtenaar van de gemeente stelde de waarde voor het belastingjaar 2021 vast op €405.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser betwist deze waarde en stelt een lagere waarde van €356.000,- voor.

De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde de prijs is die bij verkoop onder normale omstandigheden zou worden betaald. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd die de waardebepaling onderbouwt via een vergelijkingsmethode met referentiewoningen van hetzelfde type. Hierbij is rekening gehouden met verschillen in onderhoudsstaat en woningtype.

Eiser voerde aan dat onduidelijk was hoe de benedengemiddelde staat van onderhoud is meegenomen, maar verweerder lichtte toe dat hiervoor een aftrek van 13% is toegepast in de taxatiematrix. Dit punt is daarmee komen te vervallen. Ook het verschil in woningtype met twee vergelijkingswoningen (rijwoningen versus hoekwoning) leidt niet tot een ander oordeel, omdat dit eerder een lagere waarde zou betekenen.

De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en verklaart het beroep ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €405.000,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/3256

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: R.W.B van Middelaar),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(gemachtigde: B.A. Schras).

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 405.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde en de aanslag onroerendzaakbelasting gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting via Teams van 4 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.

Overwegingen

1. De woning is een in 1963 gebouwde hoekwoning met een garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 382 m3 en ligt op een kavel van 189 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 356.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder ook de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Eiser voert aan dat voor hem onduidelijk is hoe verweerder de benedengemiddelde staat van onderhoud van de woning heeft meegewogen in de vergelijking van de woning met de referentiewoningen.

8. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat, vanwege de benedengemiddelde staat van onderhoud van de woning, in de taxatiematrix bij de KOUDV-factoren een 2 is opgenomen en een aftrek van 13% is toegepast. Eiser heeft aangegeven dat met deze toelichting dit door hem in zijn beroepsgrond aangevoerde punt is opgehelderd. Dit is dus niet langer een geschilpunt tussen partijen.

9. Verder voert eiser aan dat twee van de vergelijkingswoningen rijwoningen zijn, terwijl de woning een hoekwoning is. Naar het oordeel van de rechtbank is dit verschil op zich geen reden om deze twee woningen niet als referentie te kunnen gebruiken. Voor zover er al een waardeverschil is tussen een hoek- en tussenwoning, dan leidt dat in dit geval tot een lagere WOZ-waarde van de woning, omdat de verkoopprijs van tussenwoningen in dat geval lager is dan die van een hoekwoning met garage.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
13 april 2022

De rechter is verhinderd deze

uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.