Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3260
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: R.W.B van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 329.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde en de aanslag onroerendzaakbelasting gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting via Teams van 4 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1989 gebouwde hoekwoning met een garage en een berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 291 m3 en ligt op een kavel van 193 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde dan de door verweerder vastgestelde, namelijk
€ 277.500,-. Op de zitting heeft hij dit bedrag verhoogd naar € 300.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en die referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat hij de woning heeft gekocht op 19 mei 2019 voor € 277.000,-. Hij erkent dat het daarbij ging om een familieaankoop, maar volgens eiser was het de bedoeling om de woning te kopen voor een marktconforme prijs. Omdat de waarde van de woning op 23 mei 2019 door een beëdigd taxateur is getaxeerd op € 277.500,-, bepleit eiser in beroep een waarde van € 277.500,-. Op de zitting heeft hij hieraan toegevoegd dat de keuken in de woning ondertussen is vervangen en de waarde van de woning op de peildatum daardoor is gestegen tot € 300.000,-.
8.De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen aankoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan echter anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen aankoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. Een familieaankoop is zo’n bijzondere omstandigheid. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat het taxatierapport waarnaar eiser verwijst is opgesteld voor de herfinanciering van de woning en dit rapport daarom in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde geen rol kan spelen. De taxateur van verweerder heeft in de taxatiematrix de WOZ-waarde van de woning bepaald aan de hand van dezelfde referentiewoningen als die de beëdigd taxateur in het taxatierapport waarnaar eiser verwijst heeft gebruikt. Verweerder komt daarbij uit op een WOZ-waarde van € 350.000,-. Deze waarde is hoger dan de waarde die voor de woning is vastgesteld.
9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
13 april 2022.
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
13 april 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.