ECLI:NL:RBMNE:2022:1422

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9335443 UC EXPL 21-5075 aw/1370

Vonnis van 20 april 2022

inzake

1.[eiser sub 1] ( huisnummer [huisnummer 1] ),

2.
[eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ),

3.
[eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ),

4.
[eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ),

5.
[eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ),

6
. [eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ),

7.
[eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ),

8.
[eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ),

9.
[eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ),

10.
[eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ),

11.
[eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ),

12.
[eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ),

13.
[eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), overleden op [2021] ,

14.
[eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ),

15.
[eiser sub 15] (huisnummer [huisnummer 15] ),

16.
[eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ),

17.
[eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ),

18.
[eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ),

19.
[eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ),

20.
[eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ),

21.
[eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ),

22.
[eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ),

23.
[eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ),

allen wonende te [woonplaats] ,

verder samen ook te noemen: de huurders,

eisende partijen,

gemachtigde: mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche,

tegen:

de stichting

Stichting Bo-Ex '91,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Bo-Ex,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. D. Pranjic.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

1.1.

de dagvaarding met de producties 1 t/m 18 is op 6 juli 2021 bij Bo-Ex bezorgd;

1.2.

Bo-Ex heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft de producties 1 t/m 25 bijgevoegd;

1.3.

de huurders hebben de aanvullende producties 19 t/m 23 toegezonden;

1.4.

Bo-Ex heeft de aanvullende producties 26 t/m 30 toegezonden;

1.5.

de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 maart 2022.

Aan de zijde van de huurders zijn verschenen: de heer [eiser sub 2.1] (eiser sub 2), de heer [eiser sub 3.1] (eiser sub 3), mevrouw [eiseres sub 4] (eiseres sub 4), mevrouw [eiseres sub 10] (eiseres sub 10), vergezeld van haar dochter, mevrouw [eiseres sub 14] (eiseres sub 14), de heer [eiser sub 16.1] (eiser sub 16), mevrouw [eiseres sub 19] (eiseres sub 19) en de heer [eiser sub 22] (eiser sub 22). Voor enkele huurders is een tolk in de Arabische taal aanwezig geweest.
Verder zijn verschenen mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche, gemachtigden van de huurders. Mr. Tomlow is aanwezig geweest als belangstellende aan de zijde van de heer [eiser sub 16.1] . Mevrouw [eiseres sub 19] en de heer [eiser sub 22] zijn tijdens de schorsing van de zitting vertrokken.

Aan de zijde van Bo-Ex zijn verschenen: de heer [A] , projectmanager bij Bo-Ex, en mevrouw [B] , woonconsulent bij Bo-Ex. Verder is verschenen mr. D. Pranjic, gemachtigde van Bo-Ex.

Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Mr. Gabrelian heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen.

Aan het slot van de zitting is afgesproken dat mr. Gabrelian op de rolzitting van 23 maart 2022 bij akte een uittreksel uit het overlijdensregister zal overleggen ten aanzien van [eiser sub 13] , eiser sub 13. Mr. Gabrelian wordt daarnaast de gelegenheid geboden om bij diezelfde akte zonodig namens de erfgenamen schorsing van de procedure te vragen. Als hij niet om schorsing vraagt - en uit het uittreksel blijkt dat [eiser sub 13]
nahet uitbrengen van de dagvaarding is overleden - zal de procedure worden voortgezet op naam van [eiser sub 13] , volgens het bepaalde in artikel 225 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

Mr. Pranjic heeft gevraagd om na de zitting nadere stukken te mogen overleggen, namelijk het recente rapport van het bouwfysische onderzoek dat in een vijftal woningen is verricht. Ook heeft mr. Pranjic gevraagd om een aktewisseling nadat die stukken door hem zijn ingebracht. Dat verzoek van mr. Pranjic om inbreng van nadere stukken en een aktewisseling na de zitting is door de kantonrechter (vooralsnog) niet gehonoreerd. De kantonrechter heeft aan mr. Pranjic medegedeeld dat bij de beoordeling van het geschil rekening zal worden gehouden met dit door hem ter zitting gedane bewijsaanbod.

De kantonrechter heeft tot slot aan partijen meegedeeld dat op 20 april 2022 vonnis zal worden gewezen;

1.6.

Mr. Gabrelian heeft bij akte voor de rol van 23 maart 2022 bericht dat hij van de zoon van [eiser sub 13] heeft vernomen dat [eiser sub 13] op [2021] tijdens een familiebezoek in Duitsland is overleden. Bij de akte is een uittreksel uit het Duitse overlijdensregister (Sterberegister) gevoegd en een e-mailbericht van de gemeente [gemeente ] aan mr. Gabrelian, waarin wordt bevestigd dat [eiser sub 13] in Duitsland is overleden. Mr. Gabrelian verzoekt om voortzetting van de procedure.

Mr. Pranjic heeft tijdens de zitting van 10 maart 2022 medegedeeld dat Bo-Ex zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter wat betreft de vraag of de procedure ten aanzien van [eiser sub 13] al dan niet geschorst wordt.

2.Waar gaat het om?

2.1.

De huurders wonen of hebben gewoond in het appartementencomplex dat is gelegen aan de [straat] in Utrecht en dat bestaat uit 10 verdiepingen, 4 portieken en 116 appartementen (hierna: het complex).

Zij huren ieder van Bo-Ex of hebben van Bo-Ex gehuurd een appartement in het complex. Het huisnummer van ieders appartement is in de kop van dit vonnis vermeld, achter de naam van de betreffende huurder(s). Het betreft sociale huurwoningen.

[eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 7] ) hebben tot 28 juni 2021 dit appartement gehuurd.

[eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huurders van appartement met nummer [huisnummer 17] ) hebben tot en met mei 2021 dit appartement gehuurd.

2.2.

Het complex, dat is gebouwd in 1969, heeft in de periode vanaf 2008 tot medio 2021 op de nominatie gestaan om te worden gesloopt.

2.3.

In 2008 heeft Bo-Ex aan alle (toenmalige) huurders van het complex aangeboden dubbel glas aan te brengen. Niet alle huurders hebben van dat aanbod gebruik gemaakt, waardoor er nu een aantal appartementen nog is voorzien van enkel glas. In 2008 heeft
Bo-Ex groot onderhoud verricht in de appartementen van het complex door keukens, badkamers en toiletten op te knappen. In 2015 heeft zij onderhoudswerkzaamheden verricht aan de kozijnen aan de buitenzijde van het complex. Hierna is er vanwege de sloopplannen alleen nog het hoog nodige onderhoud uitgevoerd.

2.4.

In februari 2021 hebben aan aantal bewoners van het complex aan Bo-Ex en de gemeenteraad van de gemeente Utrecht een zogenoemde “brandbrief” gestuurd, waarin zij hebben geklaagd over de slechte staat van onderhoud van het complex en hebben geëist dat – kort gezegd – Bo-Ex (1) de onderhoudsgebreken binnen vier weken zal oplossen, (2) de huur zal verlagen wegens verminderd woongenot en (3) uiterlijk 1 april 2021 een definitief besluit zal nemen over de sloop of renovatie van het complex.

2.5.

Naar aanleiding van die brandbrief heeft Bo-Ex op 5 februari 2021 aan alle bewoners van het complex een klachtformulier toegestuurd, met het verzoek om door middel van dat formulier hun specifieke en concrete onderhoudsklachten te melden bij Bo-Ex. Na ontvangst van die klachtformulieren heeft Bo-Ex met alle klagers (door bezoek aan huis of telefonisch) contact opgenomen om afspraken te maken voor het verhelpen van de gemelde klachten. Met sommige bewoners lukte het niet om op die manier contact te leggen voor een afspraak. Die bewoners heeft Bo-Ex omstreeks 25 februari 2021 schriftelijk benaderd en gevraagd met
Bo-Ex contact op te nemen voor het maken van een afspraak. Bo-Ex heeft naar aanleiding van de ontvangen klachten in februari/maart 2021 diverse werkzaamheden uitgevoerd aan de binnen- en buitenzijde van het complex.

2.6.

In mei en juli 2021 heeft Bo-Ex de huurders schriftelijk bericht dat zij definitief heeft besloten om het complex niet te slopen, maar dat zij in plaats daarvan in 2022 groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden zal uitvoeren. Daarbij zal zij onder meer de buitenkozijnen vervangen en zal het complex worden verduurzaamd en gemoderniseerd.

2.7.

In mei 2021 hebben de huurders Bo-Ex in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank (dat wil zeggen: de huurders in deze procedure met uitzondering van eisers sub 17 en met dien verstande dat eisers sub 16 een separate kort geding procedure hebben ingesteld). Zij hebben – kort gezegd – gevorderd dat de voorzieningenrechter Bo-Ex zal veroordelen om de onderhoudsgebreken te herstellen. Daarnaast hebben zij verlaging van de huurprijs met 40% gevorderd, wegens verminderd huurgenot. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken om de zaken aan te houden om te bezien of zij overeenstemming konden bereiken over de benoeming van een gezamenlijke deskundige, die de onderhoudsklachten zou gaan onderzoeken. Dat is gelukt. Partijen hebben afgesproken dat RoyalHaskoningDHV (hierna: RoyalHaskoning) in opdracht van beide partijen onderzoek zal verrichten in de appartementen. Omdat partijen het echter niet eens waren over de termijn van de aanhouding van de kort geding procedures, heeft Bo-Ex de voorzieningenrechter gevraagd uitspraak te doen.

2.8.

Bij uitspraken van 16 juli 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen afgewezen omdat – kort samengevat – in die kort geding procedures onvoldoende kon worden vastgesteld wat de oorzaak van de door huurders genoemde klachten is en of dit gebreken zijn in de zin van de wet die voor rekening van de verhuurder zijn. Daarvoor is nader onderzoek en mogelijk bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding procedure zich niet leent. Evenmin kon volgens de voorzieningenrechter in die kort geding procedures worden vastgesteld dat de door de huurders gestelde gebreken al jarenlang spelen en dat daarover eerder dan in februari 2021, door middel van de klachtformulieren van Bo-Ex, bij Bo-Ex is geklaagd (zaaknummers 9204287 UV EXPL 21-72 en 9224316 UV EXPL 21-81).

2.9.

Naar aanleiding van de mondelinge behandeling in kort geding heeft Bo-Ex haar aannemer Plegt-Vos opdracht gegeven eventuele resterende klachten van de huurders te inventariseren, waarna in juni/begin juli 2021 opnieuw werkzaamheden zijn verricht.

2.10.

RoyalHaskoning heeft op 30 juni 2021 een concept rapportage opgemaakt. Zij heeft onderzoek gedaan naar (pagina 3 van het concept):

Ventilatie in het appartement, in het bijzonder in de keuken, toilet- en badruimte, waaronder capaciteit;

Koudebruggen;

Vochtgehalte in muren;

Oorzaak schimmelvorming;

Staat buitenkozijnen en isolatie;

Gevels;Deurdrangers en beglazing in de trappenhallen.

2.11.

Naar aanleiding van die concept rapportage hebben partijen gezamenlijk een groot aantal, aan RoyalHaskoning te stellen vragen geformuleerd. Die vragen had RoyalHaskoning ten tijde van de mondelinge behandeling in deze rechtszaak nog niet beantwoord en er was op dat moment nog geen definitief deskundigenrapport beschikbaar.

3.De vordering en het verweer

3.1.

De huurders vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

a. voor recht zal verklaren dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken;

b. voor recht zal verklaren dat bij dagvaarding de huurovereenkomsten deels zijn vernietigd, te weten voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding;

Subsidiair

c. zal bepalen dat de huurders recht hebben op een huurprijsvermindering van 80%, vanaf één jaar voor de datum van dagvaarding, althans gedurende een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen periode;

Primair en subsidiair

d. zal bepalen dat de kale huurprijs van de huurders met 80% wordt verlaagd, geldend vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag van volledig herstel van de gebreken genoemd onder 4.4. (voor alle huurders) en 4.5 (voor de individuele huurders), althans een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen percentage;

e. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 14, te weten € 2.600,00;

f. Bo-Ex zal veroordelen tot betaling van de gemaakte kosten voor het laten opstellen van het bouwkundig rapport dat is overgelegd als productie 15, te weten € 1.194,50;

g. Bo-Ex zal veroordelen in de proces- en nakosten.

3.2.

De huurders leggen aan hun primaire vorderingen onder a. en b. ten grondslag dat Bo-Ex zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door brandonveilige woningen te verhuren waar zeer ernstige gebreken aan kleven, zonder de huurders hierover voor of bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te informeren. Omdat de keuzes van de huurders ten aanzien van hun huurovereenkomsten zijn beïnvloed door de oneerlijke handelspraktijken van Bo-Ex, is gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomsten gerechtvaardigd. Om die reden vernietigen de huurders de huurovereenkomsten bij dagvaarding
partieel, namelijk voor de periode vanaf de respectievelijke aanvangsmomenten van de huurovereenkomsten tot de datum van dagvaarding. Subsidiair, onder c. maken zij aanspraak op huurprijsvermindering met 80% wegens gebreken over een periode van één jaar voorafgaand aan de datum van dagvaarding, namelijk voor het geval hun primaire vordering op grond van oneerlijke handelspraktijken wordt afgewezen. Een beroep op de vervaltermijn van zes maanden vóór de dagvaarding (artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) zou volgens de huurders in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarnaast, zowel primair als subsidiair, doen zij een beroep op huurprijsvermindering met 80% wegens verminderd huurgenot door gebreken, over de periode vanaf de dag van dagvaarding en totdat de gebreken zijn verholpen. Onder e. en f. vorderen de huurders vergoeding door Bo-Ex van de kosten van de deskundigen die zij hebben ingeschakeld om de gebreken te onderzoeken, naar de kantonrechter begrijpt op grond van artikel 6:96, tweede lid, aanhef en onder sub b., van het BW.

3.3.

Bo-Ex stelt zich op het standpunt dat van oneerlijke handelspraktijken geen sprake is. Volgens haar zijn de artikelen 6:193a e.v. van het BW bovendien niet van toepassing bij sociale huur. Zij stelt dat zij alle gemelde onderhoudsklachten van de huurders inmiddels heeft verholpen, voor zover de betreffende huurders Bo-Ex daartoe de gelegenheid hebben gegeven. Het merendeel van de gemelde klachten bleken geen gebreken te zijn die voor rekening van de verhuurder zijn, maar kleine herstellingen voor rekening van de huurder. Voor zover wel sprake is geweest van gebreken die Bo-Ex moest herstellen, dan zijn die gebreken niet eerder bij Bo-Ex gemeld. Na de melding is Bo-Ex direct in actie gekomen. De diverse huurders hebben hun stelling dat al jarenlang, sinds de aanvang van de huurovereenkomsten sprake is van ernstige gebreken, dat zij die gebreken herhaaldelijk hebben gemeld en dat Bo-Ex die gebreken heeft geweigerd te verhelpen, in deze procedure niet of onvoldoende onderbouwd. Zij hebben het voorstel van Bo-Ex om de mondelinge behandeling van de zaak uit te stellen in afwachting van het definitieve rapport van RoyalHaskoning, afgewezen. Er is geen sprake geweest van een substantiële vermindering van het huurgenot door gebreken en een huurprijsvermindering is daarom niet gerechtvaardigd. Bo-Ex wijst nog op de wettelijke vervaltermijn van artikel 7:257 van het BW, op grond waarvan huurprijsvermindering voor het verleden alleen gevorderd kan worden voor een periode van maximaal 6 maanden vóór de datum van de dagvaarding.
Bo-Ex vraagt de kantonrechter om de vorderingen van de huurders af te wijzen, hen te veroordelen in de proces- en nakosten en die veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.De beoordeling

[eiser sub 13]

4.1.

Blijkens de akte met bijlagen van mr. Gabrelian van 23 maart 2022 is [eiser sub 13] na het uitbrengen van de dagvaarding, namelijk op [2021] , overleden. Omdat mr. Gabrelian niet namens de erfgenamen om schorsing van de procedure heeft gevraagd, wordt de procedure voortgezet op naam van [eiser sub 13] .

Artikel 22b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)

4.2.

Partijen hebben ieder een groot aantal producties in het geding gebracht. De kantonrechter heeft partijen bij aanvang de mondelinge behandeling gewezen op het bepaalde in artikel 22b van het Rv en hen gevraagd ten aanzien van de overgelegde producties aan te geven ter toelichting of staving van welke stelling de gegevens of bescheiden zijn bedoeld en welk onderdeel daartoe van belang is.

4.3.

Voorts is van belang dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept.^[1]

4.4.

Met inachtneming van het voormelde heeft de kantonrechter bij de beoordeling betrokken de door partijen ingenomen stellingen alsook de feiten en omstandigheden waarop partijen ter ondersteuning van hun stellingen een beroep hebben gedaan.

Oneerlijke handelspraktijken

4.5.

De primaire vorderingen van de huurders, zoals geformuleerd onder 3.1. onder a. en b., worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.5.1.

Volgens de huurders heeft Bo-Ex haar informatieplicht geschonden bij het sluiten van de huurovereenkomsten, door hen niet te informeren over de ernstige gebreken aan de appartementen en de brandonveiligheid van het complex. Bo-Ex heeft hen misleid. Als zij wel over die informatie hadden beschikt, waren zij de huurovereenkomsten niet, of niet onder dezelfde voorwaarden aangegaan, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van de huurders. Zij vernietigen de huurovereenkomsten daarom gedeeltelijk wegens oneerlijke handelspraktijken, op grond van het bepaalde in de artikelen 6:193a e.v. van het BW.

4.5.2.

Bo-Ex heeft betwist dat zij de huurders heeft misleid bij het sluiten van de diverse huurovereenkomsten en dat bij het sluiten van die huurovereenkomsten sprake was van ernstige gebreken aan de appartementen en/of een brandonveilige situatie.

4.5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurders niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de verschillende huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten. Ook hebben zij niet gesteld en onderbouwd dat op die verschillende data sprake was van ernstige gebreken aan het betreffende appartement en dat het complex op die verschillende data niet voldeed aan de toen geldende brandveiligheidseisen. Omdat de huurders niet voldoen aan hun stelplicht, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen. De kantonrechter zijn evenmin feiten en/of omstandigheden gebleken die tot de conclusie zou kunnen leiden dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken (die vernietiging van (een) overeenkomst(en) tot gevolg hebben). De primaire vorderingen, zoals geformuleerd onder 3.1. sub a en b, worden om die redenen afgewezen. Aan de vraag of de artikelen 6:193a e.v. van het BW van toepassing zijn bij sociale huur van woonruimte – volgens Bo-Ex is dat niet het geval – wordt niet toegekomen.

Huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot door gebreken

4.6.

De primair en subsidiair gevorderde huurprijsvermindering, zoals geformuleerd onder 3.1. sub c en d, worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Wettelijk kader

4.6.1. “

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204, tweede lid 2, van het BW).

“De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen” (artikel 7:207, eerste lid, van het BW).

4.6.2.

Gelet op dit wettelijk kader is het aan de huurders als eisende partijen om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen (1) dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW, dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot; (2) dat zij dat gebrek bij Bo-Ex hebben gemeld (in het geval dat Bo-Ex daarmee nog niet bekend is) en wanneer zij dat hebben gedaan en (3) dat dit gebrek zo ernstig is dat het huurgenot daardoor substantieel is verminderd. Het is vervolgens aan Bo-Ex om te stellen, voldoende te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn.

Verminderd huurgenot door gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, van het BW

4.6.3.

De huurders hebben van Bo-Ex ieder een appartement gehuurd in een appartementencomplex dat is gebouwd in het jaar 1969. Dit betekent dat zij van dat appartement niet het wooncomfort hebben mogen verwachten dat hoort bij een nieuwbouw appartement. Het feit dat het appartement geen mechanische, maar een natuurlijke ventilatievoorziening heeft en – in sommige gevallen – nog enkel glas, is onder die omstandigheden niet aan te merken als een gebrek in de zin van de wet. Daar komt nog bij dat uit de stellingen van de huurders valt op te maken dat zij, of in elk geval een deel van hen, bij het sluiten van de huurovereenkomst wisten dat Bo-Ex het voornemen had het complex op termijn te slopen omdat Bo-Ex hen daar bij het sluiten van de huurovereenkomst op heeft gewezen en zij dit ook in de huurovereenkomst heeft opgenomen. Ook dat is een omstandigheid die een rol speelt bij de vraag wat zij van het appartement hebben mogen verwachten. In dat geval hebben zij van Bo-Ex mogen verwachten dat zij het noodzakelijke onderhoud zou blijven verrichten, namelijk al het onderhoud dat nodig is om aan haar huurders het ongestoord huurgenot te kunnen verschaffen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zij van Bo-Ex hebben mogen verwachten dat Bo-Ex eventuele rotte plekken in de buitenkozijnen die leiden of dreigen te leiden tot lekkage in het appartement, op verzoek van de huurder direct zou herstellen, maar zij hebben niet mogen verwachten dat Bo-Ex alle buitenkozijnen van het complex nog zou gaan vernieuwen.

4.6.4.

Dit alles neemt niet weg dat het begrijpelijk is dat de huurders behoefte hebben aan meer wooncomfort en dat zij prijs stellen op een appartementencomplex dat er ook aan de buitenzijde verzorgd uit ziet, zeker omdat de al in 2008 aangekondigde sloop jaren op zich heeft laten wachten. Bo-Ex heeft pas vorig jaar definitief besloten om van sloop af te zien en in plaats daarvan groot onderhoud uit te gaan voeren en te gaan renoveren, waarbij de appartementen zullen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. De huurders mogen na uitvoering van die werkzaamheden meer wooncomfort verwachten. Dat hogere wooncomfort mochten zij bij het sluiten van de huurovereenkomst nog niet van het appartement verwachten. Bij de vraag wat de huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst van de appartementen mochten verwachten en dus of sprake is van een gebrek, spelen de woonwensen die zij hebben ook geen rol. Het wettelijke puntenstelsel, dat de hoogte van de huurprijs bepaalt die zij aan Bo-Ex betalen, houdt er rekening mee dat het een verouderd appartement is met natuurlijke ventilatie, zonder de tegenwoordig gebruikelijke gevel- en vloerisolatie en – in sommige gevallen – nog voorzien van enkel glas.

4.6.5.

De huurders hebben onder punt 4.4. van de dagvaarding een aantal gebreken genoemd die volgens hen bij alle appartementen voorkomen, namelijk:

het ontbreken van deugdelijke ventilatie in de bad- en toiletruimte;
ernstige schimmelvorming;
brandonveiligheid van het trappenhuis;
houtrot in de kozijnen, waardoor deze vocht en tocht doorlaten;
lekkages van de buitenschil, waardoor hemelwater de woning binnenkomt;
ernstig kierende buitendeuren en -ramen en slechte staat gevels, kozijnen en ramen waardoor het moeilijk is de woning op een aangename temperatuur te houden, zeker in de winter;
zeer slecht buitenschilderwerk aan de gevels;
ernstige lekkages in de trappenhal;
geen mogelijkheid om vuilnis aan te bieden zonder dat dit ongedierte aantrekt, omdat er geen afsluitbare container is die groot genoeg is voor het aantal appartementen;
gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen die in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken.

4.6.6.

Onder 4.5. van de dagvaarding hebben de huurders opgesomd welke extra gebreken er volgens hen per appartement zijn, namelijk:

[eiser sub 1] (huisnummer [huisnummer 1] ): scheurvorming in badkamermuur en niet goed afgewerkt plafond na renovatie in 2008; niet goed sluitende ramen;
[eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ): schade als gevolg van door Bo-Ex al verholpen lekkage in badkamer;
[eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ): niet goed sluitende ramen; kapotte raamhandvaten; water uit het plafond in de slaapkamer; vocht uit de muur en stopcontact in de gang door de slechte staat van de tegels in de badkamer; schimmelvorming;
[eiseres sub 4] (huisnummer [huisnummer 4] ): regenwater dat naar binnen komt door gaten in de kozijnen en door niet sluitende ramen; kapotte ventilatieroosters; scheuren in plafond; losse deurkrukken en stopcontacten; ontbrekende lamp aan het plafond waar elektriciteitsdraden uithangen;
[eiser sub 5] (huisnummer [huisnummer 5] ): stankoverlast en lekkagesporen in plafond van lekkende wc van bovenburen; scheuren in plafond;
[eiser sub 6.1] en [eiseres sub 6.2] (huisnummer [huisnummer 6] ): water dat door het kozijn naar binnen dringt bij regen; lekkageplekken;
[eiser sub 7.1] en [eiseres sub 7.2] (huisnummer [huisnummer 7] ): doorlopende schimmelvorming;
[eiser sub 8.1] en [eiseres sub 8.2] (huisnummer [huisnummer 8] ): tocht, schimmel en condens; tegels badkamer komen los en laten vocht door; ramen sluiten niet goed; ventilatieroosters werken niet; kozijnen brokkelen af door houtrot; lekkage in het dak dat doordringt tot het plafond;
[eiser sub 9.1] en [eiseres sub 9.2] (huisnummer [huisnummer 9] ): vocht, tocht, schimmel; vochtdoorslag van bovenburen rondom verwarmingsbuizen; niet goed afgestelde ramen;
[eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ): groot aantal kleinere gebreken; kapotte stopcontacten; rioolstank in badkamer; waterschade aan plafond; badkamerleidingen die oranjekleurig roestwater lekken; niet goed sluitende ramen;
[eiser sub 11] (huisnummer [huisnummer 11] ): lekkageplekken van regenwater;
[eiser sub 12] (huisnummer [huisnummer 12] ): afbrokkelende kozijnen door houtrot;
[eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ): slechte staat plafond badkamer na verholpen lekkage; niet te verdrijven schimmel;
[eiseres sub 14] (huisnummer [huisnummer 14] ): na noodherstel nog steeds lekkages als het regent; schimmelvorming; wateroverlast op balkon; loskomend pleisterwerk;
[eiser sub 16.1] en [eiseres sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 16] ): ernstige schimmelvorming door slechte staat kozijnen; vochtoverlast; gebrekkige ventilatie;
[eiseres sub 17.1] en [eiser sub 17.2] (huisnummer [huisnummer 17] ): woning in de winter koud; asbest aanwezig;
[eiser sub 18] (huisnummer [huisnummer 18] ): woning in de winter koud door enkel glas en tocht; schimmelvorming door oude kozijnen;
[eiseres sub 19] (huisnummer [huisnummer 19] ): waterschade na verholpen lekkages in 2013 en 2014; sinds 2014 een terugkerende lekkage in de badkamer; balk met asbest aanwezig; kapotte vloer en kromgetrokken deur door de lekkage; barst in wastafel;
[eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ): woning moeilijk warm te houden in winter door enkel glas en vocht- en tochtproblemen;
[eiseres sub 21] (huisnummer [huisnummer 21] ): raam woonkamer kan niet open; lekkages door rotte kozijnen; schimmelvorming;
[eiser sub 22] (huisnummer [huisnummer 22] ): lekkages; vastzittende ramen; moeite met warm houden woning; asbest aanwezig;
[eiseres sub 23.1] en [eiseres sub 23.2] (huisnummer [huisnummer 23] ): woning niet warm te krijgen door tocht; schimmelvorming en vochtaantasting van muren.

Schimmel, condens, vocht en tocht

4.6.7.

De klachten van de huurders zien met name op schimmelvorming, tocht en vocht door (volgens hen) een gebrekkig luchtverversings- en ventilatiesysteem. De kantonrechter stelt voorop dat schimmelvorming op zichzelf geen gebrek is, maar het gevolg kan zijn van een gebrek. Hetzelfde geldt voor tocht- of vochtoverlast. Condensvorming aan de binnenzijde van de ramen door verschil in de binnen- en buitentemperatuur is in elk geval geen gebrek. Dit duidt er ook niet op dat de buitenkozijnen lekken.

4.6.8.

Verder overweegt de kantonrechter dat de huurders ieder een appartement bewonen dat is voorzien van natuurlijke ventilatie. Het is algemeen bekend dat daarbij hogere eisen moeten worden gesteld aan het gedrag van de bewoners dan bij mechanische ventilatie het geval zou zijn. Om goede ventilatie en luchtverversing mogelijk te maken zijn er in het appartement roosters in deuren en boven de ramen aangebracht, die noodzakelijk zijn voor een goed binnenklimaat. De huurders moeten er zelf voor zorgen dat de roosters niet dichtslibben door vuil en stof. Hetzelfde geldt voor de roosters in badkamer en keuken voor de afzuiging van de vochtige lucht, die vrijkomt bij het douchen en koken. Dat schoonhouden van de roosters is geen taak van Bo-Ex. Als goede huurders zullen zij verstandig met het appartement moeten omgaan. Afhankelijk van de activiteiten die in het appartement plaatsvinden (zoals was drogen, koken en douchen) en mede afhankelijk van het aantal bewoners dat van het appartement gebruik maakt, zal zo nu en dan een raam geopend moeten worden, ook als het koud is buiten. Het komt erop neer dat van hen mag worden verwacht dat zij moeite zullen doen om overlast van vocht en schimmel in het appartement te voorkómen, zoals elke bewoner van een oude woning daarvoor moeite zal moeten doen.

4.6.9.

Bo-Ex heeft erop gewezen dat RoyalHaskoning blijkens de concept rapportage in alle appartementen heeft geconstateerd dat de ventilatieroosters boven ramen en in deuren dicht zaten door vuil en stof en/of dat in sommige appartementen alle ventilatieroosters door de huurders dichtgezet waren. Ook is door RoyalHaskoning geconstateerd dat sommige huurders de gordijnen overdag gesloten houden, waardoor natuurlijke ventilatie en luchtverversing via de roosters boven de ramen wordt verhinderd (productie 16 bij dagvaarding). De aannemer die Bo-Ex in 2021 heeft ingeschakeld om in de appartementen werkzaamheden te verrichten, heeft soortgelijke constateringen gedaan. Tegelijkertijd bleek er volgens Bo-Ex in sommige appartementen natte was te hangen en was er een huurder die de ventilatieroosters met plastic had afgeplakt. De huurders hebben die door RoyalHaskoning en Bo-Ex beschreven, feitelijke situatie in de appartementen op zich niet betwist, maar zij zijn ervan overtuigd dat de vocht- en schimmeloverlast in de appartementen andere oorzaken heeft dan het hiervoor beschreven huurdersgedrag.

4.6.10.

Tijdens de kort geding procedures die tussen partijen zijn gevoerd, zijn de huurders er door de voorzieningenrechter al op gewezen dat er onderzoek zal moeten plaatsvinden naar de precieze oorzaak van de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast. Om die reden hebben partijen gezamenlijk RoyalHaskoning gevraagd om onderzoek te doen in de appartementen. De huurders hebben de uitkomst van dat onderzoek niet willen afwachten. De concept rapportage van RoyalHaskoning biedt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende informatie om te concluderen dat de gestelde schimmel-, vocht- en tochtoverlast het gevolg is van gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn, mede in aanmerking genomen dat partijen het erover eens zijn dat dit concept rapport niet af is en dat zij gezamenlijk aan RoyalHaskoning een groot aantal vragen hebben gesteld naar aanleiding van dat concept rapport, met het verzoek om die vragen te beantwoorden alvorens het rapport definitief te maken (productie 20 van Bo-Ex). Daarbij is ook volgens de huurders van belang dat RoyalHaskoning nog geen metingen in de appartementen had verricht die wel nodig zijn.

4.6.11.

Ter zitting heeft Bo-Ex verklaard dat zij afgelopen vrijdag en maandag aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, naar aanleiding van het bouwfysische onderzoek dat RoyalHaskoning onlangs heeft gedaan in 5 van de 23 appartementen, bij wijze van steekproef. Daarbij zijn metingen verricht waaruit volgens Bo-Ex is gebleken dat de luchttoevoercapaciteit in alle 5 appartementen ruim voldeed aan de normen, maar de luchtafvoercapaciteit in badkamer en toilet in enkele appartementen niet, terwijl de appartementen bouwkundig exact hetzelfde zijn. Dit komt volgens Bo-Ex doordat natuurlijke ventilatie sterk afhankelijk is van interne factoren. De precieze oorzaak moet door RoyalHaskoning nog nader worden onderzocht. Op grond van die steekproef kan daarom volgens Bo-Ex niet worden geconcludeerd dat het luchtverversings- en ventilatiesysteem in alle appartementen van de huurders gebrekkig is. Verder stelt Bo-Ex dat tijdens het onderzoek in geen van de 5 appartementen schimmelvorming is geconstateerd en dat ook het vochtgehalte van de muren voldeed aan de daarvoor geldende normen. Mr. Pranjic heeft namens Bo-Ex uitdrukkelijk aangeboden die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning, waaruit hij ter zitting heeft geciteerd, na de zitting alsnog in het geding te brengen. Daarop heeft mr. Gabrelian verklaard dat ook hij die aanvullende rapportages van RoyalHaskoning heeft ontvangen, maar dat hij geen tijd heeft gehad om deze te bekijken en dat de huurders zich op het standpunt stellen dat ook zonder die aanvullende rapportages al voldoende informatie in het dossier aanwezig is om te concluderen dat sprake is van ernstige gebreken. De huurders doelen daarbij niet alleen op de concept rapportage van RoyalHaskoning, maar ook op de overige door hen overgelegde rapportages van deskundigen (producties 14, 15 en 20 van de huurders). Verder beroepen zij zich op het Woononderzoek [straat] , dat Bo-Ex heeft laten uitvoeren onder de bewoners van het complex (productie 19 van de huurders).

4.6.12.

De kantonrechter volgt de huurders niet in dat standpunt. Daartoe is het volgende redengevend.
Door twee van die deskundigen, ing. J. Noordermeer^[2]en ing. G. Vermeulen^[3], zijn geen metingen en/of destructief onderzoek verricht. Zij hebben alleen een visuele inspectie gedaan in een paar appartementen en Bo-Ex is daarbij niet aanwezig geweest. BoEx wijst in haar conclusie van antwoord op een aantal evident onjuiste aannames door de twee deskundigen (punt 91 conclusie van antwoord). Deze stelling van Bo-Ex hebben de huurders niet weersproken.
Bo-Ex heeft daarnaast onbetwist gesteld dat die twee rapporten, producties 14 en 15 van de huurders, in elk geval niet de actuele situatie weergeven, omdat zij nadat die rapporten zijn opgesteld nog diverse werkzaamheden in de appartementen heeft verricht (zie ook hierover onder 4.6.14.).

Aannemer [aannemer] heeft wel recent, op 18 februari 2022, in het appartement van [eiser sub 16.1] onderzoek gedaan naar luchtverversing en ventilatie, waarbij metingen zijn verricht (productie 20 van de huurders). Hij heeft in zijn rapport verklaard dat op dat moment niet werd voldaan aan de geldende normen voor bestaande bouw. Over de mogelijke oorzaken daarvan heeft [aannemer] echter niets vermeld en dat is nu juist van belang; het gaat immers niet om mechanische, maar natuurlijke ventilatie. Er zijn in dat geval veel factoren die invloed kunnen hebben op de juiste werking van het ventilatie- en luchtverversingssysteem en die factoren kunnen per appartement ook nog sterk verschillen (zie ook hiervoor onder 4.6.8. en 4.6.9.). Het Woononderzoek [straat] dat Bo-Ex onlangs heeft laten uitvoeren in het kader van de aanstaande renovatie, inventariseert de woonwensen van de bewoners en kan daarom niet dienen als onderbouwing van het door de huurders gestelde, gebrekkige ventilatie- en luchtverversingssysteem in de appartementen.

Waarom de concept rapportage van RoyalHaskoning niet kan dienen ter onderbouwing van de stellingen van de huurders, heeft de kantonrechter onder 4.6.10. uitgelegd.

4.6.13.

Zoals eerder is overwogen is het aan de huurders om te stellen, te onderbouwen en zonodig te bewijzen dat het gehuurde gebreken heeft, die voor rekening van de verhuurder komen. Gelet op die bewijslastverdeling ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan Bo-Ex te vragen de aanvullende rapportages van RoyalHaskoning alsnog in het geding te brengen en partijen daarna gelegenheid te geven voor een nadere aktewisseling, in aanmerking genomen dat mr. Gabrelian ter zitting heeft verklaard dat de huurders daaraan geen behoefte hebben omdat zij vinden dat zij al voldoende bewijs hebben geleverd van de gestelde gebreken.

4.6.14.

Bo-Ex heeft verder gesteld dat zij in februari/maart 2021 en nogmaals in juni/juli 2021 alle appartementen heeft geïnspecteerd en zonodig werkzaamheden heeft verricht, naar aanleiding van de klachtformulieren die zij in februari 2021 van de huurders had ontvangen. Zij heeft daarbij
nietgeconstateerd dat – zoals de huurders stellen – de buitenkozijnen zo verrot zijn dat er regenwater naar binnen slaat of kan slaan. De buitenkozijnen zijn weliswaar hier en daar aangetast door houtrot, maar Bo-Ex zorgt ervoor dat deze wind- en waterdicht blijven totdat in 2022 groot onderhoud aan het complex zal worden verricht. Verder zal BoEx, zo schrijft zij in de conclusie van antwoord, aan het einde van de zomer/begin van de herfst van 2021 de glasafdichting opnieuw kitten en de kozijnen waar dat nodig is opnieuw behandelen met een vochtafwerend middel (punt 113 conclusie van antwoord). De huurders hebben daarop niet meer gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat die werkzaamheden door Bo-Ex inmiddels zijn verricht, zoals beloofd.

4.6.15.

De conclusie luidt dan ook dat in rechte niet is komen vast te staan, dat de gestelde schimmel- en vochtoverlast het gevolg is van gebreken aan het gehuurde die voor rekening van Bo-Ex komen. De onvoldoende glasafdichting met tocht tot gevolg is daarentegen een gebrek aan het gehuurde dat voor rekening van Bo-Ex komt en dat gebrek, dat Bo-Ex inmiddels heeft verholpen, is in rechte komen vast te staan.

Gevolgschade

4.6.16.

Verder hebben de huurders “gebreken” genoemd die feitelijk geen gebreken zijn, maar gevolgschade, te weten: gestelde schade als gevolg van door Bo-Ex verholpen lekkage in een badkamer en vlekken op het plafond en de muren die zijn veroorzaakt door een lekkage die door Bo-Ex al is verholpen. Omdat de vordering van de huurders ziet op huurprijsvermindering en niet op vergoeding van gevolgschade, gaat de kantonrechter aan de stellingen van de huurder over die “gebreken” voorbij. Of Bo-Ex voor die gestelde gevolgschade aansprakelijk is, kan in deze procedure in het midden blijven.

Kleine herstellingen

4.6.17.

De wet maakt onderscheid tussen onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is en onderhoud dat voor rekening van de huurder is, de zogenoemde kleine herstellingen. Veel onderhoudsklachten die de huurders noemen, vallen onder de kleine herstellingen die zij zelf moeten verrichten, te weten: het vastmaken van loszittende stopcontacten, deurkrukken, handvaten of toiletbril, herstel van een kapotte kraan en het binnenschilderwerk. Dit zijn geen gebreken in de zin van de wet, die de verhuurder zou moeten herstellen. De kantonrechter begrijpt van Bo-Ex dat zij dit desondanks wel heeft gedaan, om de huurders tegemoet te komen. Verder is het ontbreken van een lamp aan het plafond geen onderhoudsgebrek. De huurders huren geen gemeubileerd appartement van Bo-Ex en zij moeten daarom zelf in lampen voorzien en deze ophangen.

Asbest, vuilnis, lekkage trappenhuis

4.6.18.

Volgens de huurders is er blijkens een aangebrachte sticker in hun appartementen asbest aanwezig, althans in een aantal van de appartementen.

De kantonrechter overweegt dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen op zich nog geen gebrek is. Bo-Ex heeft toegelicht dat zij als een huurder vertrekt een asbestinventarisatie laat uitvoeren. Eventueel aangetroffen niet-hechtgebonden asbest wordt gesaneerd voordat het appartement opnieuw wordt verhuurd. Het kan zijn dat eventuele hechtgebonden asbest blijft zitten totdat deze op een ander moment, tijdens een project wordt gesaneerd. In dat geval wordt deze met een sticker gemarkeerd en krijgt de nieuwe huurder daar uitleg over bij de sleuteluitgifte/oplevering. Zolang er op die plaatsen geen werkzaamheden worden verricht, bestaat er geen gevaar voor de gezondheid, zo heeft Bo-Ex toegelicht. De huurders hebben niet weersproken dat het in hun specifieke geval inderdaad gaat om hechtgebonden asbest, dat is gemarkeerd met een sticker en dat geen gevaar oplevert zolang op die plaatsen niet wordt geklust. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot wordt aangetast door de aanwezigheid van dat hechtgebonden asbest op die specifieke plaatsen in het appartement. Niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet, dat leidt tot verminderd huurgenot.

4.6.19.

De huurders beklagen zich verder over onvoldoende capaciteit van de inpandige, bovengrondse vuilniscontainers, waardoor ongedierte wordt aangetrokken. Het inzamelen en op tijd afvoeren van vuilnis is echter een taak van de gemeente [gemeente ] . Dit is geen gebrek aan het gehuurde en de huurders moeten de gemeente Utrecht en niet Bo-Ex daarop aanspreken. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat de gemeente Utrecht op verzoek van Bo-Ex nu driemaal in plaats van tweemaal per week de containers laat legen.

4.6.20.

Wat betreft de lekkages in het trappenhuis heeft Bo-Ex onbetwist gesteld dat de oorzaak daarvan gelegen is in verstoppingen van de goten door kleding en huisvuil, dat de bewoners van het complex naar beneden gooien en dat terecht komt op het dak van de entree. De normale afvoer van het regenwater wordt daardoor verhinderd. Dit is geen gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. Bo-Ex heeft overigens onbetwist gesteld dat zij dat afval regelmatig van het dak van de entree laat verwijderen.

Brandveiligheid

4.6.21.

De huurders hebben, kennelijk buiten medeweten van Bo-Ex om, de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht gevraagd om het complex te inspecteren op brandveiligheid. Zij hebben niet toegelicht wat de aanleiding was om de gemeente [gemeente ] en/of de Veiligheidsregio Utrecht om die inspectie te vragen. Zij hebben niet gesteld en onderbouwd dat zij goede gronden hadden om zich ernstige zorgen te maken over de brandveiligheid van het complex. De huurders stellen dat bij die inspectie is gebleken dat het complex inderdaad niet brandveilig is. Dit is volgens hen een ernstig gebrek aan het gehuurde, dat voor rekening van Bo-Ex komt. Ter zitting hebben zij verwezen naar de constateringen van de heren [C] (gemeente [gemeente ] ) en [D] (Veiligheidsregio Utrecht), die het complex op 9 juni 2021 hebben geïnspecteerd.

4.6.22.

De huurders verwijzen naar een brief gedateerd 21 oktober 2021 van de afdeling Toezicht en Handhaving Bebouwde Omgeving van de gemeente Utrecht, gericht aan Bo-Ex (productie 21 van de huurders, door Bo-Ex overgelegd als productie 27). In die brief is vermeld dat uit de inspectie op 9 juni 2021 is gebleken dat het complex op onderdelen niet voldoet aan het bouwbesluit – niveau bestaande bouw en dat Bo-Ex al heeft aangegeven dat zij bereidwillig is om die punten binnen de daarvoor gestelde termijn in orde te maken. Blijkens de bijlage bij de brief gaat het met name om het gebruikte spiegeldraadglas in de brandwering van de trappenhuizen, dat volgens de huidige normen een onvoldoende brandwerendheid heeft en daarom vervangen moet worden. De brandwerende deuren in het trappenhuis moeten om diezelfde reden voorzien worden van andere glaslatten. Tijdens de inspectie waren diverse deuren (kennelijk door de bewoners) in een geopende stand vastgezet, waardoor deze niet meer zelfsluitend waren. De deuren moeten daarom zelfsluitend worden uitgevoerd. Verder is bij de inspectie geconstateerd dat er brandbare spullen (een vuilniszak) in het trappenhuis staan en een scootmobiel in de gang, hetgeen brandgevaarlijk is of bij brand een gevaarlijke situatie kan veroorzaken, zo schrijft de gemeente Utrecht.

4.6.23.

Bo-Ex moet er uiteraard voor zorgen dat het complex voldoet aan de huidige brandveiligheidseisen. De huurders hebben niet betwist dat Bo-Ex de benodigde werkzaamheden na de ontvangst van de brief van de gemeente [gemeente ] , direct heeft opgepakt en op tijd heeft uitgevoerd. Blijkens de brief van de gemeente [gemeente ] kunnen de bewoners zelf ook bijdragen aan de brandveiligheid van het complex, door geen brandwerende deuren open te laten staan en met name door geen spullen in de gangen en trappenhuizen te plaatsen. Uit de in die brief genoemde, door Bo-Ex te verrichten aanpassingen in het trappenhuis blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat sprake is geweest van een zo ernstige brandonveilige situatie dat de huurders zijn blootgesteld aan onaanvaardbare risico’s. De huurders hebben daarnaast niet gesteld en onderbouwd dat hun huurgenot werd aangetast door de brandveiligheidssituatie, zoals deze in de brief van de gemeente [gemeente ] is beschreven. Niet is komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek in de zin van de wet dat heeft geleid tot verminderd huurgenot.

Rioleringsbuizen

4.6.24.

De huurders hebben weliswaar gesteld dat gemeenschappelijke delen rioleringsbuizen in dermate slechte staat zijn dat deze lekkages en stankoverlast veroorzaken, maar zij hebben deze stelling geenszins onderbouwd.

Medewerking huurders

4.6.25.

Er bestaat geen recht op huurprijsvermindering als de huurder de verhuurder niet in staat stelt om de gemelde gebreken te herstellen. Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord uitvoerig beschreven dat zij na ontvangst van de klachtformulieren in februari 2021 veel moeite heeft gedaan om alle gemelde klachten van de individuele huurders op te lossen. Met een aantal huurders is het niet gelukt in contact te komen, of als er wel afspraken voor het verrichten van werkzaamheden zijn gemaakt, dan waren die huurders op die afgesproken tijdstippen niet thuis. Dit geldt voor [eiser sub 20] (huisnummer [huisnummer 20] ), [eiser sub 13] (huisnummer [huisnummer 13] ), [eiser sub 8.1] (huisnummer [huisnummer 8] ) en [eiseres sub 10] (huisnummer [huisnummer 10] ). De huurders zijn op die stellingen van Bo-Ex niet ingegaan. De kantonrechter gaat er daarom in rechte van uit dat die huurders als het gaat om gemelde en nog niet verholpen klachten, niet hebben meegewerkt aan het verhelpen daarvan. Als er al vanuit kan worden gegaan dat het hierbij gaat om gebreken in de zin van de wet, dan hebben deze huurders geen aanspraak op huurprijsvermindering omdat zij Bo-Ex niet de gelegenheid hebben gegeven die gebreken te herstellen.

Overige klachten per huurder

4.6.26.

Bo-Ex heeft in de conclusie van antwoord per huurder aangegeven wat de gemelde klachten zijn, wat zij vervolgens bij inspectie van de appartementen heeft aangetroffen, welke werkzaamheden zij in februari/maart en juni/juli 2021 heeft verricht en welke resterende werkzaamheden zij binnenkort nog zal verrichten. De huurders hebben daarop ter zitting niet inhoudelijk gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de alle overige gemelde klachten door Bo-Ex inmiddels zijn verholpen, waaronder enkele gebreken, te weten: ramen die niet goed meer sluiten en een losgeraakte regenpijp op het balkon, met wateroverlast op het balkon tot gevolg en boorgaten in een kozijn (ervan uitgaande dat de huurder deze niet zelf heeft aangebracht). Verder moet er in rechte vanuit worden gegaan dat de onderhoudsklachten/gebreken die volgens Bo-Ex tijdens inspectie van de appartementen in februari 2021
nietzijn geconstateerd, niet (meer) bestaan. De huurders hebben het bestaan van die onderhoudsklachten/gebreken, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Bo-Ex in de conclusie van antwoord, namelijk onvoldoende onderbouwd. Verder zijn onderhoudsklachten die door de huurders zelf zijn veroorzaakt geen gebreken die op grond van de wet voor rekening van Bo-Ex komen. Dit betreft: de opgetreden lekkages in de badkamer van [eiser sub 2.1] en [eiseres sub 2.2] (huisnummer [huisnummer 2] ) en in de badkamer van [eiser sub 3.1] en [eiseres sub 3.2] (huisnummer [huisnummer 3] ), die volgens Bo-Ex zijn veroorzaakt doordat zij zonder toestemming van Bo-Ex en op onvakkundige wijze werkzaamheden aan de badkamer hebben verricht (punt132 en 135 conclusie van antwoord). De huurders hebben die gang van zaken niet weersproken.

Melding van het gebrek

4.6.27.

De huurders hebben in de dagvaarding niet geconcretiseerd wanneer zij elk van de diverse onderhoudsklachten of gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld. Zij stellen slechts in algemene zin dat zij herhaaldelijk bij Bo-Ex hebben geklaagd, maar dat Bo-Ex daarmee niets heeft gedaan. Bo-Ex heeft betwist dat de huurders alle in de dagvaarding genoemde klachten vóór of bij het invullen van de klachtformulieren in februari 2021 bij haar hebben gemeld. Bo-Ex heeft ook gesteld dat de huurders eerst in de dagvaarding in kort geding een aantal klachten die niet eerder waren gemeld of klachten die eerder door Bo-Ex zijn afgehandeld. De voorzieningenrechter heeft in de eerder tussen partijen gevoerde kort geding procedures al geoordeeld dat het op de weg van de huurders had gelegen om te stellen en onderbouwen wanneer zij de diverse gestelde onderhoudsklachten of gebreken bij Bo-Ex hebben gemeld. In deze procedure heeft Bo-Ex de huurders er in de conclusie van antwoord nog eens op gewezen dat zij ook in deze procedure die informatie niet hebben verstrekt.

4.6.28.

Bij akte overlegging producties van 2 maart 2022 hebben de huurders verwezen naar het Woononderzoek [straat] (productie 19 van de huurders). Uit dat rapport blijkt volgens hen dat zij hebben geklaagd over een groot deel van de gebreken. Bo-Ex heeft toegelicht dat dit rapport de uitslag weergeeft van een enquête naar de woonwensen van de bewoners van het complex, die in opdracht van Bo-Ex is gehouden in het kader van de aanstaande renovatie. De kantonrechter constateert dat uit dat rapport niet kan worden opgemaakt wanneer de afzonderlijke huurders elk van de diverse, in de dagvaarding genoemde gebreken voor het eerst bij Bo-Ex hebben gemeld.

4.6.29.

De kantonrechter concludeert dat de huurders op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Zij gaat er daarom vanuit dat de huurders alle door hen in de dagvaarding genoemde onderhoudsklachten, die zij ten grondslag hebben gelegd aan hun vordering tot huurprijsvermindering, niet eerder dan in februari 2021 bij Bo-Ex hebben gemeld, namelijk via de klachtformulieren die Bo-Ex aan hen heeft verstrekt en die zij na invulling aan Bo-Ex hebben geretourneerd, of eerst door middel van de dagvaarding in kort geding. Als de huurders aanspraak hebben op huurprijsvermindering, dan kan deze niet eerder ingaan dan per februari 2021 dan wel 11 of 22 mei 2021 (de data van de twee dagvaardingen in kort geding).

Substantiële vermindering van huurgenot

4.6.30.

De huurders hebben de diverse gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan (zie hiervoor onder 4.6.15. en 4.6.26), in februari 2021 dan wel op 11 respectievelijk 22 mei 2021 bij Bo-Ex gemeld. Bo-Ex stelt dat zij die gebreken – voor zover de huurders daaraan hun medewerking hebben verleend – in februari/maart en in juni/juli 2021 heeft verholpen. Zij is in de conclusie van antwoord uitvoerig en gemotiveerd ingegaan op alle door de huurders gemelde onderhoudsklachten, de constateringen die zij bij de inspectie van de afzonderlijke appartementen heeft gedaan en de werkzaamheden die zij vervolgens in februari/maart en juni/juli 2021 in de afzonderlijke appartementen heeft verricht. De onvoldoende glasafdichting stelt Bo-Ex in 2021 aan het eind van de zomer/het begin van de herfst te hebben verholpen. De huurders hebben dat alles niet weersproken, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

4.6.31.

Gelet op de aard en ernst van de gestelde gebreken, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan, en de termijn waarbinnen Bo-Ex deze na de melding daarvan heeft verholpen, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een zodanig substantiële vermindering van huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

4.6.32.

Voor zover de huurders hebben bedoeld te stellen dat zij recht hebben op gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst omdat de sloop, of een definitieve beslissing over de sloop, veel te lang op zich heeft laten wachten, namelijk langer dan waarvan zij op grond van de toezeggingen van Bo-Ex uit mochten gaan, dan hebben zij ook op dit punt niet aan hun stelplicht voldaan. Zij hebben namelijk niet gesteld en onderbouwd wanneer de afzonderlijke huurovereenkomsten met Bo-Ex zijn gesloten, wat Bo-Ex sindsdien in het individuele geval heeft gecommuniceerd over de termijn waarop gesloopt zou gaan worden en hoe lang elke huurder daarna heeft moeten wachten op een definitieve beslissing van Bo-Ex over de sloop van het complex. Ook met aanvulling van rechtsgronden kan de vordering tot huurprijsvermindering niet worden toegewezen.

Bewijsaanbod van de huurders

4.6.33.

Omdat de huurders ten aanzien van de hiervoor besproken, in geschil zijn stellingen niet voldoen aan de op hen rustende stelplicht, is voor nadere bewijslevering geen plaats.

Conclusie

4.6.34.

De primaire en subsidiaire vorderingen ter zake van huurprijsvermindering worden afgewezen.

Kosten deskundigen

4.7.

Omdat de hoofdvorderingen van de huurders worden afgewezen moeten de kosten van de door hen ingeschakelde deskundigen voor hun rekening blijven. De vorderingen zoals geformuleerd onder 3.1. sub e en f, worden daarom afgewezen.

Proceskosten

4.8.

De huurders hebben ongelijk gekregen. Zij worden daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij hun eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex moeten betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 900,00, welk tarief de kantonrechter gelet op de omvang van de zaak redelijk acht).

De door Bo-Ex gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.9.

Bo-Ex heeft gevorderd de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hiertegen zijn de huurders niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv wordt die vordering toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt de huurders in de kosten; dit betekent dat zij de eigen proceskosten dragen en de proceskosten van Bo-Ex betalen. Die proceskosten van Bo-Ex worden tot vandaag begroot op € 1.800,00;

5.3.

veroordeelt de huurders, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.