Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/535106 / KL ZA 22-22
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 31 maart 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. I.J. Penning te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. G. Boot te De Bilt.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 maart 2022 met producties 1 tot en met 23;
- de brief van 28 maart 2022 van [gedaagde] met de aankondiging van een vordering in
reconventie met producties 1 tot en met 21;
- de conclusie van antwoord, tevens pleitnotities van mr. Boot.
1.2.
De mondelinge behandeling in kort geding heeft digitaal plaatsgevonden op 31 maart 2022 waar [eiser] is verschenen, bijgestaan door mr. Penning. Daarbij is [gedaagde] verschenen, bijgestaan door mr. Boot. Partijen hebben bij monde van hun advocaten hun standpunten toegelicht, mr. Boot heeft dat mede aan de hand van pleitnotities gedaan. De griffier heeft aantekeningen bijgehouden van de mondelinge behandeling.
1.3.
[eiser] vordert in conventie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[eiser] te machtigen om, mede namens [gedaagde] , het pand aan het adres [adres] te [woonplaats] te verkopen, waaronder wordt verstaan het notarieel leveren aan de koper(s) en rechtsgeldig in eigendom over te dragen;
te bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de voor eigendomsoverdracht van voornoemd pand noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde] ;
te bepalen dat dit vonnis mede in de plaats zal treden van de door de notaris op te stellen akte van levering met betrekking tot voornoemd pand;
te bepalen dat de overwaarde in depot blijft bij de notaris totdat partijen het eens zijn over de verdeling dan wel totdat een gerechtelijke beslissing met betrekking tot de verdeling is gewezen;
althans een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie meent te behoren;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
1.4.
[gedaagde] vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[eiser] te verplichten zijn aandeel in het bedrijfspand, gevestigd aan [adres] te [woonplaats] , te verkopen c.q. in rechte over te dragen aan [gedaagde] tegen een door de voorzieningenrechter te bepalen koopsom, gebaseerd op de gevoerde onderlinge correspondentie, daaronder begrepen de juridische levering, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, ingaande 5 dagen na levering, met een maximum van € 25.000,-;
kosten rechtens.
1.5.
Na afloop van de zitting heeft de voorzieningenrechter partijen geïnformeerd mondeling uitspraak te zullen doen. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak gedaan.
2.De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
2.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de ‘koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerendgoed’ betreffende [adres] te [woonplaats] (productie 21 bij dagvaarding) ten kantore van [A] te ondertekenen;
2.2.
bepaalt dat, wanneer [gedaagde] niet binnen de hierboven genoemde termijn de koopovereenkomst ondertekend heeft, dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als zijn handtekening (en parafen) onder (en in) die overeenkomst;
2.3.
veroordeelt [gedaagde] om, op eerste gezamenlijk verzoek van [eiser] en [A] , binnen één week mee te werken aan het notarieel transport van de bedrijfsruimte;
2.4.
bepaalt dat, wanneer [gedaagde] niet binnen laatstgenoemde termijn zijn medewerking aan het notarieel transport van de bedrijfsruimte verleent, dit vonnis dezelfde kracht zal hebben als de handtekening (en parafen) van [gedaagde] onder (en in) de benodigde notariële akte, mits die akte geen bepalingen inhoudt die afwijken van wat in de gegeven omstandigheden gebruikelijk is, zulks ter beoordeling van de notaris ten overstaan van wie de akte gepasseerd wordt; zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers,
2.5.
bepaalt dat het bedrag dat na afrekening door de notaris resteert, door de notaris in depot zal worden gehouden totdat de verdeling daarvan op basis van een tussen partijen gesloten overeenkomst of gewezen vonnis onherroepelijk vaststaat,
2.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
2.7.
wijs het meer of anders gevorderde af,
In reconventie
2.8.
wijst de vordering af,
In conventie en reconventie
2.9.
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt.
3.De beoordeling
3.1.
De voorzieningenrechter geeft hiervoor de volgende motivering.
In conventie
3.2.
Een belangrijk uitgangspunt is dat tussen partijen vaststaat dat er sprake is van een gemeenschappelijk onroerend goed te weten: een bedrijfs-onroerend goed aan [adres] te [woonplaats] .
3.3.
Over die beperkte gemeenschap zijn reeds meerdere procedures gevoerd. Eén van die procedures betreft een kort geding dat heeft geleid tot een vonnis in kort geding van deze rechtbank van 3 december 2020. Het dictum van dat vonnis luidt als volgt:
“beveelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan het in de verkoop brengen en verkopen van het bedrijfspand, waarbij de vraagprijs door partijen, en bij gebreke van overeenstemming daarover, de door [eiser] aan te wijzen makelaar, zo veel mogelijk in overleg met partijen, zal bepalen”.
3.4.
Ter uitvoering van dat bevel hebben partijen een opdracht verleend aan VSO Makelaars welke opdracht blijkt uit de overeenkomst van 2 april 2021 op grond waarvan de heer [A] zich heeft beziggehouden met de verkoop van het pand.
3.5.
De bemiddelingsactiviteiten van de heer [A] hebben op 9 april 2021 geleid tot de bevestiging per e-mail van de heer [A] aan beide partijen dat er prijsovereenstemming is bereikt met de heer [B] , de huurder van het pand, voor een bedrag van € 175.000,-. Die prijsovereenstemming - en dat sluit aan op de verplichting van de heer [A] als bemiddelaar - heeft geleid tot het opstellen van een schriftelijke koopovereenkomst die als productie 17 bij dagvaarding in het geding is gebracht. [gedaagde] heeft deze overeenkomst niet willen tekenen.
3.6.
Vervolgens is er de nodige tijd verstreken, onder andere ten behoeve van het verkrijgen van een financiering door de heer [B] . Nadat die financiering, zoals blijkt uit de e-mail van 16 november 2021 van [A] aan partijen, verkregen is, heeft de heer [A] vanwege het tijdsverloop een tweede koopovereenkomst opgesteld. Die overeenkomst is identiek aan eerder genoemde productie 17 bij dagvaarding maar heeft een andere datum vanwege het vertraagde notarieel transport. Deze (tweede) overeenkomst is getekend door de heer en mevrouw [familie] . Op dit moment is de overeenkomst nog niet getekend door [gedaagde] .
3.7.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is [gedaagde] gehouden om de overeenkomst te tekenen en mee te werken aan het notarieel transport. Dat is in de eerste plaats het geval omdat in het eerder genoemde kort geding vonnis van 3 december 2020 duidelijk staat vermeld dat [gedaagde] niet alleen gehouden is tot het in de verkoop brengen van het bedrijfspand, maar ook tot het verkopen daarvan. Zijn verplichting tot medewerking ziet dus ook op het sluiten van de overeenkomst en het ondertekenen van de overeenkomst. Immers, de ondertekening van een overeenkomst kan niet anders geduid worden dan als het verlenen van medewerking aan de verkoop.
3.8.
Een tweede reden is dat de bezwaren van [gedaagde] geen hout snijden. De bezwaren, zoals die vandaag naar voren zijn gebracht, hebben onder andere betrekking op het onbetaald laten van een voorschot op de betaling van de koopprijs door de heer [B] . Dit bezwaar van [gedaagde] berust op de veronderstelling dat in de koopovereenkomst een verplichting van de heer [B] is opgenomen om een aanbetaling te voldoen. Die veronderstelling is onjuist. Het tweede bezwaar van [gedaagde] is dat de heer [B] geen financiering voor de betaling van de koopprijs heeft kunnen krijgen. Dat bezwaar is feitelijk onjuist. Dat blijkt in voldoende mate uit de bevestiging van 16 november 2021 van de heer [A] en de heden ter zitting door [eiser] overgelegde bijlage daarbij. Daarbij constateert de voorzieningenrechter dat in de overeenkomst met de heer [B] geen voorbehoud van financiering is opgenomen. Tenslotte heeft [gedaagde] geen belang bij dit tweede bezwaar omdat, indien mocht blijken dat de heer [B] de koopprijs niet tijdig en volledig kan voldoen, het partijen vrij staat de overeenkomst op korte termijn te ontbinden op grond waarvan de heer [B] een boete verschuldigd wordt. Een derde bezwaar van [gedaagde] is het feit dat [eiser] na de beslaglegging een achterstand heeft doen ontstaan bij de ABN AMRO die [eiser] eerst zou moeten voldoen. Dit verweer slaagt niet. Deze achterstand betreft immers een gemeenschappelijke schuld. Die schuld zal bij de afrekening van de verkoopopbrengst moeten worden verrekend met de hypotheekbank. Het is juist dat [eiser] op grond van het vonnis in kort geding van 3 december 2020 gehouden was om van de huur de hypotheeklasten te voldoen. Het feit dat [eiser] zich hier niet aan gehouden heeft, heeft niet tot gevolg dat de overeenkomst met de heer [B] geen doorgang kan vinden, maar heeft wel tot gevolg dat voor zover daardoor extra rentelasten verschuldigd geworden zijn, die extra rentelasten uitsluitend voor rekening van [eiser] komen bij de verdeling van de verkoopopbrengst. De voorzieningenrechter benadrukt dat het uitsluitend gaat om de extra rentelasten. Dit betreft de rentelasten die voortkomen uit het feit dat [eiser] niet tijdig heeft zorggedragen voor de nakoming van de hypotheekverplichtingen uit de huur.
Spoedeisend belang
3.9.
Vanwege de overeenkomst die met de heer [B] tot stand is gekomen bestaat er een spoedeisend belang bij de vorderingen. De heer [B] zou partijen aansprakelijk kunnen stellen wegens het niet gestand doen van de overeenkomst. Dat zou kunnen leiden tot schade die in het nadeel van beide partijen is. Daarbij komt dat tussen partijen reeds een jarenlang conflict bestaat waarvan reeds in 2020 in kort geding is bepaald dat verkoop van het bedrijfspand moet plaatsvinden.
In reconventie
3.10.
De vordering in reconventie wordt afgewezen bij gebrek aan een juiste en feitelijke juridische grondslag. De voorzieningenrechter heeft in conventie geoordeeld dat uit het vonnis in kort geding van 3 december 2020 blijkt dat [gedaagde] bevolen is het pand te verkopen. Onder dat bevel is redelijkerwijs niet te begrijpen een recht van [gedaagde] op koop van het desbetreffende bedrijfspand.
In conventie en reconventie
3.11.
Partijen zijn broers van elkaar. De voorzieningenrechter sluit niet uit dat de zaak anders was gelopen als bij de hypotheekbank geen achterstand zou zijn ontstaan na beslaglegging. Daarin ligt enige verantwoordelijkheid bij [eiser] . De voorzieningenrechter oordeelt daarom dat de proceskosten zullen worden gecompenseerd.
Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. H.M.M. Steenberghe, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt.
Waarvan proces-verbaal,
de voorzieningenrechter