Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1560
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: R.P. Bosman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.E.H.A. Ingenhou).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in Weesp (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 2.952.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 1.837.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatierapport.
De zaak is behandeld op een online zitting van 3 maart 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit de begane grond en de eerste verdieping van een in 1968 gebouwde opslagruimte. Eiseres vindt dat de WOZ-waarde voor het object te hoog is vastgesteld. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 1.500.000,-. Verweerder handhaaft de door hem vastgestelde waarde van € 1.837.000,-.
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens bekend zijn, of door middel van een zogenaamde discounted cash-flow-methode.
3. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt is om de waarde van het object te bepalen. Hierbij wordt de waarde verkregen door de jaarhuur van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De jaarhuur wordt afgeleid van op of rond de waardepeildatum bekende verhuurtransacties van vergelijkbare objecten. De kapitalisatiefactor heeft verweerder vastgesteld door verkoopcijfers van referentieobjecten op of rond de waardepeildatum te delen door de huurwaarden van deze objecten rond die waardepeildatum (de top-down methode).
4. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2019 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. In beroep heeft verweerder ter onderbouwing van de WOZ-waarde een verweerschrift met een waardeoverzicht, overgelegd. Verweerder gaat daarbij uit van een totale bruto huurwaarde van € 183.731,-. Hij onderbouwt deze huurwaarde met drie huurtransacties. Verweerder gaat uit van kapitalisatiefactor van 10,0, afgeleid uit de verkoopcijfers van drie referentieobjecten.
5. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het waardeoverzicht en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Voor het object is verweerder uitgegaan van een totale bruto huurwaarde van € 183.731,-, onderbouwd met de huurwaardes van drie voldoende vergelijkbare bedrijfsruimtes. De voor het object gebruikte kapitalisatiefactor is 10,0. De kapitalisatiefactor is herleid uit de verkoopcijfers van drie voldoende vergelijkbare referentieobjecten die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. De referentieobjecten zijn van hetzelfde type, een bedrijfsruimte, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het waardeoverzicht maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de gehanteerde referentieobjecten, zoals het gebruiksoppervlak. Deze huurwaarde per m² is lager dan die van de referentieobjecten. Datzelfde geldt voor de kapitalisatiefactor. Volgens de rechtbank blijkt daaruit dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert maakt dit oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
7. Eiseres voert aan dat de referentieobjecten waarmee verweerder de huurwaarde en de kapitalisatiefactor heeft onderbouwd, onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten zijn in een andere straat gelegen en anders dan het object zijn ze bovendien niet gelegen in een doodlopende straat, naast een treinspoor en een zand-wandelpad. Verder is bij het object anders dan de referentieobjecten sprake van parkeeroverlast.
8. De rechtbank vindt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De rechtbank stelt voorop dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten niet identiek hoeven zijn aan het object dan wel een identieke ligging hoeven hebben om te kunnen dienen als onderbouwing van de waarde van het object. De referentieobjecten moeten een redelijke afspiegeling van de markt vormen, waarop ook het onderhavige object te koop zou kunnen worden aangeboden. Volgens de rechtbank is daarvan sprake. De referentieobjecten zijn namelijk net als het object van eiseres, bedrijfsobjecten uit Weesp die gelegen zijn op het bedrijventerrein Noord. De rechtbank oordeelt dat de door eiseres gestelde verschillen tussen het object en de referentieobjecten niet maken dat er in zijn geheel geen vergelijking mogelijk is met het object. Echter, indien aangenomen wordt dat de gestelde verschillen bestaan en die verschillen bovendien van waardebepalende invloed zijn, dan moet verweerder wel rekening houden met die verschillen. In dat kader zal de rechtbank onder 12 en 14 het aangevoerde over onder meer de geluidsoverlast en de parkeeroverlast bespreken.
9. Eiseres voert aan dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het bestemmingsplan “Bedrijventerreinen” en de bestemming “Bedrijventerrein 1” van het object. Volgens eiseres zijn daardoor slechts limitatieve bedrijfsfuncties mogelijk.
10. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een bijzonder waardedrukkend effect van de bestemming op het object. Zij heeft met haar niet verder onderbouwde stelling onvoldoende geconcretiseerd dat er beperkingen volgen uit de bestemming van het object die van waardebepalende invloed zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van geluidsoverlast. Eiseres heeft een geluidsbelastingskaart van de omgeving overgelegd waarop de geluidsoverlast in decibellen is uitgedrukt.
12. De rechtbank vindt niet dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de geluidsoverlast. De rechtbank stelt op basis van de overgelegde kaart allereerst vast dat de als zeer slecht (65-70 dB) aangeduide geluidsbelasting niet ziet op het bedrijfspand zelf, maar geldt op (een deel van) het terrein van het object. De geluidsbelasting voor het bedrijfspand is als slecht (60-65 dB) aangemerkt. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de referentieobjecten waarvan de huurwaarde is afgeleid, een vergelijkbare ligging op het bedrijventerrein hebben. De referentiepanden liggen op zo’n 200 meter afstand van het object. Gelet op de toelichting van verweerder vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat bij het object dusdanig meer geluidsoverlast wordt ervaren dan bij de gehanteerde referentieobjecten dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat waar verweerder in het bijzonder rekening mee had moeten houden bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiseres voert aan dat er sprake is van een hoge parkeerdruk in de straat waar het object is gelegen, mede vanwege de kunstinstelling in de straat. Door de parkeerdruk wordt ook aan de voorzijde van het object geparkeerd. Eiseres wijst er ook op dat de [locatie] doodloopt.
14. Het betoog van eiseres slaagt niet. Eiseres heeft een tweetal foto’s overgelegd waaruit de hoge parkeerdruk zou moeten blijken. De rechtbank vindt dat eiseres met haar toelichting en de overgelegde foto’s onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een hoge parkeerdruk bij het object. De foto’s laten namelijk niet de parkeerdruk van het object zelf zien, maar van de opslag aan de overzijde en van het weggedeelte dat leidt naar het bedrijvenpark Het Domijn. Voor zover al sprake is van hoge parkeerdruk bij het object of in de [locatie] , dan vindt de rechtbank dat eiseres onvoldoende heeft toegelicht waarom dit een nadelig effect heeft op het object. Eiseres heeft niet aangegeven dat er door de hoge parkeerdruk bij het object zelf te weinig parkeerplaatsen zijn voor bijvoorbeeld de eigen werknemers. De rechtbank vindt verder dat eiseres te summier heeft beargumenteerd waarom het nadelig is dat het object is gelegen in een doodlopende straat. Verweerder betwist dat de ligging in een doodlopende straat zonder meer nadelig is. Volgens verweerder kan dit aspect niet alleen negatief, maar ook positief worden opgevat bijvoorbeeld omdat er in dat geval niet continu verkeer door de straat rijdt. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De rechtbank ziet niet in waarom een waardevermindering zou moeten worden toegepast.
15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.