Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1414
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 januari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: B. van der Wielen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.729.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 23 november 2021 via Skype behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] en [naam] , taxateurs.
Overwegingen
Algemeen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kantoorgebouw, gebouwd in 1856. In het gebouw worden de kantoorruimtes ‘multitenant’ verhuurd aan verschillende huurders.
2. Eiseres gaat uit van een oppervlakte van 1002 m2. Verweerder gaat uit van een oppervlakte van 1100 m2 in de bezwaarfase en in de beroepsfase 1026 m2. Op de zitting heeft de taxateur aan de hand van de tekeningen de oppervlakte nagemeten en is vastgesteld dat het gaat om een oppervlakte van 1002 m2. Dat is anders dan in de bezwaarfase is vastgesteld en dat is ook de oppervlakte waar de taxateur in de beroepsfase van uit is gegaan.
3. Eiseres gaat uit van 18 parkeerplaatsen. Verweerder gaat uit van 24 parkeerplaatsen. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij aan de hand van de luchtfoto’s en aan de hand van taxatie op locatie heeft vastgesteld dat het 24 parkeerplaatsen zijn. De rechtbank kan verweerder hierin volgen, nu eiseres dit heeft betwist maar verder niet heeft onderbouwd.
WOZ-waarde
4. De WOZ-waarde van het object is in geschil. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.729.000,-. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 958.000,-. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Als onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Hierin is de waarde van het object bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde is bepaald met behulp van de methode van kapitalisatie van de brutohuur. Het taxatierapport is gebaseerd op de huurcijfers van 8 referentieobjecten en op de verkoopcijfers van 3 referentieobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de in de taxatiematrix vermelde gegevens, in de onderlinge samenhang bekeken, maakt verweerder de waardeverhouding tussen het object en de referentieobjecten inzichtelijk. De huurwaarde per m2 van het object behoort tot de laagste in de vergelijking. Ook de door verweerder berekende kapitalisatiefactor is lager dan die uit de verkoopprijzen afgeleide kapitalisatiefactoren. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Huurwaarde
7. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde van het object. Zij heeft daarbij op het eigen huurcijfer gewezen en verwijst naar rechtspraak waaruit volgt dat dit in beginsel het best bruikbaar is omdat in het eigen huurcijfer de bijzonderheden van het object zijn verdisconteerd. Op de zitting is toegelicht dat het gerealiseerde huurcijfer van afgerond € 66.000,- betrekking heeft op de verhuurde begane grond en de eerste verdieping van het kantoor. De tweede verdieping was niet verhuurd, en het souterrain was niet zelfstandig te huur maar kon door de gezamenlijke huurders worden gebruikt.
8. De rechtbank overweegt dat het eigen huurcijfer de door verweerder gehanteerde cijfers niet veel ontloopt. Uitgaande van € 66.000,- voor 2 verdiepingen van ieder 266 m2 is dat een huurwaarde van € 124,- per m2, waar verweerder voor deze verdiepingen € 140,- per m2 hanteert. In het licht van het verschil tussen de getaxeerde waarde van € 1.820.000,- en de vastgestelde waarde van € 1.710.000,- en de overige te waarderen objectkenmerken leidt het eigen huurcijfer niet tot het oordeel dat de vastgestelde waarde niet aannemelijk is.
9. Verweerder heeft de huurwaarde inzichtelijk gemaakt aan de hand van acht referentieobjecten. Een aantal verhuurtransacties liggen wat verder van de waardepeildatum, de rechtbank acht dat toelaatbaar nu het gaat om meerjarige huur. Verweerder mocht alle acht de referentieobjecten bij zijn beoordeling betrekken. Eiseres heeft er terecht op gewezen dat het object veel groter is dan de referentieobjecten. In de taxatie is verweerder echter ook uitgegaan van een multitenant verhuur en de mogelijkheid dat het object in onderdelen verhuurd kan worden. Verweerder heeft daarom per onderdeel de huurwaarde inzichtelijk gemaakt. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder er bovendien op gewezen dat de referentieobjecten 4 en 5 aan de [adres] en [adres] , waarvan de huurwaardes gebruikt zijn, beide onderdeel uitmaken van een grote kantoorvilla van 2000 m2 die multitenant verhuurd wordt. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld, uitgaande van de verhuurbaarheid van een grote kantoorvilla in delen.
Kapitalisatiefactor
10. Eiseres heeft gewezen op het leegstandsrisico in verband met de grootte van het pand waardoor het lastig te verhuren is en de overlast in de omgeving. Verweerder heeft toegelicht op de zitting dat in de markt voldoende behoefte is aan kantoorpanden die multi-tenant verhuurd worden. Verweerder heeft ook hier gewezen op de [adres] en [adres] als multi-tenant kantoorpand en rond de waardepeildatum geheel verhuurd was. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiseres heeft het risico op leegstand in verband met overlast bovendien onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft gewezen op de (voorkomende) overlast in het centrum. De persoonlijke ervaring met overlast die is geschetst door eiseres is onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.