Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1760
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: B. van der Wielen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 470.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 2 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 452.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 23 november 2021 via Skype behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1923 gebouwde vrijstaande woonboerderij met 4 bergingen, een loods, tuinhuis en hobbykas. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 116 m2 en een kaveloppervlakte van 2720 m2, waarvan 95 m2 is vrijgesteld als waterverdedigingswerk.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 418.000,-. Verweerder handhaaft de in bezwaar vastgestelde waarde van € 452.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] en [plaats] , te weten:
- [adres] in [plaats] , verkocht op 30 november 2018 voor € 730.000,-;
- [adres] in [plaats] , verkocht op 4 april 2018 voor € 417.000,-;
- [adres] in [plaats] , verkocht op 11 december 2019 voor € 565.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in de eerste plaats in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoning aan de [adres] (referentiewoning 1) minder geschikt is, omdat het een groter gebruiks- en kaveloppervlakte heeft. Ook wijkt de referentiewoning af van de staat van onderhoud in vergelijking met de woning. Om deze redenen houdt de rechtbank referentiewoning 1 buiten beschouwing.
6.1
Op de zitting is gebleken dat in de verkoop van de referentiewoning [adres] (referentiewoning 2) twee percelen weiland zijn betrokken. Met partijen is op de zitting een herberekening gemaakt waarbij verweerder uitgaat van een vierkante meterprijs van € 5,- voor het weiland. De rechtbank vindt dit een aannemelijke waarde. Uitgaande daarvan is de woningwaarde per vierkante meter van de referentiewoning 2 € 870,-, zoals door de taxateur op de zitting toegelicht en op zichzelf niet is betwist. Uitgaande van die woningwaarde van de referentiewoning 2 en de woningwaarde van € 958,- van de referentiewoning de [adres] (referentiewoning 3) vindt de rechtbank de woningwaarde van € 837,- van de woning aannemelijk gemaakt.
Voorzieningen en onderhoud
7. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en voorzieningen in de referentiewoningen. De referentiewoningen wijken volgens eiser af op secundaire kenmerken en objectkenmerken. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Referentiewoning 2 en 3 scoren gelijk met betrekking tot de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ongunstige ligging
8. Volgens eiser is er onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning, vanwege de direct daarnaast gelegen provinciale weg [provinciale weg] . Eiser stelt dat de overlast die ervaren wordt door de [provinciale weg] een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. De rechtbank beoordeelt de ligging in het kader van de grondwaarde. Verweerder stelt dat referentiewoning 3 ook een drukke doorgaande weg is gelegen, namelijk [adres] . De taxateur heeft toegelicht dat op die weg veel landbouwverkeer is door het agrarisch gebied waarin het is gelegen. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. De [adres] heeft een andere verkeersfunctie dan de [provinciale weg] . Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning gelijk is aan de ligging van de referentieobjecten. De ligging van de woning heeft een waardedrukkend effect en verweerder had dat moeten corrigeren in de grondwaarde. Verweerder heeft de waarde niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
Conclusie
9. Verweerder heeft de waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft in bezwaar wel een taxatierapport overgelegd, maar in beroep wordt deze waarde niet meer voorgestaan. De voorgestane waarde is nu € 418.000,-. Eiser heeft de waarde niet onderbouwd en daarom de waarde niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met een correctie van de grondwaarde van 10% zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 429.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
10. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,- en wegingsfactor 1). Eiser heeft in de bezwaarfase al een vergoeding gehad voor de kosten van het taxatierapport.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres] in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 429.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.