Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4879
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(D.D. Mertens).
Procesverloop
Verweerder heeft in de beschikking van 26 februari 2021 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 344.000,--.
In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hier bezwaar tegen gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook was de heffingsambtenaar aanwezig samen met taxateur [taxateur] .
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een rijwoning met een inhoud van het woningdeel van 359 m3 en een kavel van 154 m2. Daarnaast heeft de woning een dakkapel, vrijstaande berging/schuur en aanbouw.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning.
3. Eiser voert aan dat uit een door hem bijgevoegd niet-inpandig taxatierapport blijkt dat de WOZ-waarde op € 339.000,-- vastgesteld had moeten worden. Hij verzoekt de rechtbank verweerder te veroordelen in de proceskosten en in een schadevergoeding voor immateriële schade indien en voor zover de redelijke behandeltermijn wordt overschreden.
4. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
Beoordeling door de rechtbank
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Hierbij moet gekeken worden naar de waardepeildatum van 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde. [1]
6. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
- Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
- Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en eisers woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Alle vergelijkingsobjecten hebben hetzelfde bouwjaar als de woning van eiser (1973). Ook liggen de vergelijkingsobjecten in eenzelfde soort omgeving, drie liggen namelijk in dezelfde straat ( [straat 1] ) en twee een paar straten verder aan het [straat 2] (op circa 5 minuten loopafstand). De inhoud van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten ligt daarbij slechts 9 m3 af van de inhoud van eisers woning, zonder de aanbouw mee te rekenen (vergelijk 359 m3 tov 368 m3). Ook de oppervlakte van de grond bij de vergelijkingsobjecten is goed vergelijkbaar aan dat van eisers woning (154 m2 bij eiser en bij de referentiewoningen tussen de 148 m2 en 132 m2). Daarnaast komt overeen dat vier van de vijf vergelijkingsobjecten een berging/ schuur hebben van 20 m3, evenals de woning van eiser. Eén vergelijkingsobject heeft een hobbyruimte van 40 m3. Het enige duidelijke verschil is dat eisers woning een aanbouw (49 m3) heeft.
9. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dichtbij de waardepeildatum van 1 januari 2020 (binnen een jaar ervoor of erna).
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. Er is onderscheid gemaakt in zes categorieën: ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Door de woningen per categorie een aantal punten te geven heeft verweerder ze met elkaar vergeleken. Hierbij staat op een schaal van 1 tot 5, het cijfer 3 voor gemiddeld.
11. Eisers woning krijgt voor alle categorieën 3 punten (gemiddeld), behalve voor de kwaliteit; daar zijn 4 punten voor toegekend (boven gemiddeld). Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat hij het niet eens is met het cijfer 4 voor de kwaliteit van eisers woning. Verweerder heeft uitgelegd dat gebruik is gemaakt van foto’s uit 2017 waarop redelijk luxe sanitair, badkamer en keuken zijn te zien. De foto’s zijn bij het verweerschrift gevoegd. De rechtbank vindt dit een heldere uitleg en volgt deze kwalificatie.
12. Drie van de vijf vergelijkingsobjecten hebben voor alle categorieën 3 punten en hebben dus alleen een wat mindere kwaliteit. [adres 2] heeft in vijf categorieën 3 punten, maar heeft alleen wat gunstiger voorzieningen (4 punten). Al met al is er met vier van de vijf vergelijkingsobjecten dus niet of nauwelijks verschil. Alleen [adres 3] steekt er in gunstige zin bovenuit, omdat deze woning op drie onderdelen 4 punten heeft (kwaliteit, onderhoud, voorzieningen). De m3 prijs is ook hoger dan de m3 prijs van de woning van eiser. Daarbij heeft eisers woning een aanbouw. De rechtbank is van oordeel dat over het geheel bekeken voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en eisers woning.
13. De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Om deze reden wordt niet meer toegekomen aan de beoordeling van het door eiser ingebrachte rapport en de reactie van verweerder hierop.
Conclusie
14. Het beroep is ongegrond.
15. Eiser heeft een voorwaardelijk verzoek om immateriële schadevergoeding gedaan, met de woorden:
“Indien en voor zover de redelijke termijn wordt overschreden.”De redelijke termijn is niet overschreden, de totale duur van de procedure na bezwaar en beroep heeft namelijk niet langer dan twee jaar geduurd. Om deze reden wordt hier niet aan toegekomen.
“Indien en voor zover de redelijke termijn wordt overschreden.”De redelijke termijn is niet overschreden, de totale duur van de procedure na bezwaar en beroep heeft namelijk niet langer dan twee jaar geduurd. Om deze reden wordt hier niet aan toegekomen.
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 mei 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.