Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2203
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 31 december 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 988.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 februari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Ontvankelijkheid
De WOZ-beschikking is bekend gemaakt aan eiseres als medebelanghebbende. Aangenomen moet worden dat degene ten aanzien van wie een WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. [1] Het beroep is dus ontvankelijk. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door de heer A. Bakker. De machtiging is gedateerd en getekend door ‘ [B] ’. A. Bakker was gemachtigd om namens eiseres beroep in te stellen en in beroep namens eiseres op te treden.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1938 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een bruto inhoud van 783 m3 en een kaveloppervlak van 769 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2018. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 841.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 988.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2018) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres] verkocht op 17 december 2016 voor € 1.075.350,-;
- [adres] , verkocht op 5 januari 2018 voor € 875.000,-;
- [adres] , verkocht op 13 september 2018 voor € 1.040.000,-;
- [adres] verkocht op 22 mei 2019 voor € 1.355.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht, alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij drie referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen en, wat uitstraling en type betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de een na laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft bruto inhoud van de opstal. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Perceeloppervlakte
8. Eiseres stelt de op het taxatieverslag gehanteerde referentiewoningen minder perceeloppervlakte hebben dan de woning. Volgens eiseres heeft verweerder geen rekening gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt dat de woningen die op het taxatieverslag staan, ook in beroep door verweerder worden gehanteerd. Uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt dat verweerder voor de referentiewoningen in beroep grondstaffels heeft toegepast, waaruit blijkt dat verweerder uitgaat van een lagere vierkante meterprijs naar mate het perceel groter is.. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder met het afnemend grensnut rekening heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebruiksoppervlakte
9. Eiseres wijst erop dat de gebruiksoppervlakte 219 m2. Verweerder gaat uit van een bruto inhoud van de opstal van 783 m3. Eiseres heeft niet weersproken dat dit onjuist is. De beroepsgrond slaagt niet.
Sluipverkeer
10. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect vanwege het sluipverkeer. Volgens eiseres is er sprake van overlast door het inademen van fijnstof en geluidsoverlast. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de referentiewoningen aan de [straat] een identieke ligging hebben. Eiseres heeft dit niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat de (waardeverlagende) invloed van het sluipverkeer daarmee in de verkoopcijfers van deze referentiewoningen en dus in de WOZ-waarde van de woning is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
11. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde van de woning niet is gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopcijfers. Volgens eiseres zijn er meer en/of andere verkoopcijfers die de WOZ-waarde van deze woning onderbouwen. Eiseres kan de door verweerder gehanteerde verkoopcijfers niet narekenen. Deze gegevens dienen daarom controleerbaar en inzichtelijk te worden gemaakt. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen op de taxatiematrix ten grondslag liggen aan de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Referentiewoning [adres] heeft een lagere m3 -prijs (€ 531,-). Daarbij is opgemerkt dat dit een geheel te renoveren woning is, waarbij de voorzieningen en de kwaliteit lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiseres. Omdat de m3prijzen van de andere referentiewoningen (€ 604, € 611 en € 783,-), mede rekening houdend met de onderlinge verschillen, hoger zijn dan de m3-prijs van de woning (€ 591,-), is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres]
12. Eiseres wijst op de door verweerder overgelegde Vastgoedkaart (stamkaart), waarop een inhoud van 885 m3 is vermeld. Op de taxatiematrix wordt een bruto-inhoud van 840 m3 aangeven. Volgens eiser is deze woning daarom minder goed vergelijkbaar. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat 885 m3 wordt gehanteerd door de makelaar. Dit is de totale bruto-inhoud, dus inclusief de garage die aan de serre is gekoppeld. Verweerder heeft verder toegelicht dat als de bruto-inhoud van 885 m3 wordt gedeeld door de gebruiksoppervlakte (219 m2) de hoogte onrealistisch hoog is, namelijk hoger dan 3,45 m. Verweerder heeft daarom de inhoud van de garage afgetrokken van de totale bruto-inhoud. Daarom wordt een bruto-inhoud van 840 m3 gehanteerd. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
14. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [2] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
15. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 6 januari 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim twee maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met twee maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 30 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 14 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 11 mei 2021 tot de uitspraakdatum, 10 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Conclusie en bijkomende beslissingen
16. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
17. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak nu verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend). [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 500,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 541,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.