Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/746
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: N. Kell).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in Weesp (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 594.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 558.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix (‘overzicht taxatiewaarde’) ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 februari 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2019 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 150 m2 en een kaveloppervlak van 133 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 558.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in Weesp, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 6 juli 2018 voor € 557.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 maart 2019 voor € 625.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 23 november 2018 voor € 595.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. De woning heeft een lagere prijs per m2 (€ 3.222.-) dan de gemiddelde prijs per m2 van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen (€ 3.318,-). Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Het standpunt van eiser dat de woning op 1 januari 2019 in aanbouw was en dat daardoor de WOZ-waarde onrealistisch is, doet hier niet aan af. De rechtbank is van oordeel dat gelet op artikel 18 lid 3 sub b Wet Pro WOZ verweerder terecht de feitelijke toestandsdatum op 1 januari 2020 als uitgangspunt heeft genomen, omdat in de tussenliggende periode sprake was van een wijziging van de woning als gevolg van bouw dan wel verbouwing. In die situatie dient de waarde te worden bepaald naar de staat van de woning bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Aantal woonlagen
8. Eiser stelt dat woningen met drie woonlagen beter in de markt liggen, dan woningen met twee woonlagen. De woning van eiser heeft namelijk twee woonlagen en de door verweerder gehanteerde referentiewoningen hebben drie woonlagen. Volgens eiser is hier ten onrechte geen rekening mee gehouden. Verweerder heeft uitgelegd dat er wordt gekeken naar het aantal m2 woonoppervlak. Bij [adres 2] (156 m2), [adres 3] (157 m2) en [adres 4] (157 m2) is het aantal m2 gebruiksoppervlakte verdeeld over drie woonlagen. Bij de woning van eiser gaat het om 150 m2 die verdeeld is over twee woonlagen. Verder heeft verweerder uitgelegd dat het aantal m2 van de zolder van eiser niet is meegeteld bij de gebruiksoppervlakte. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Bovendien maakt eiser niet aannemelijk dat bij woningen met twee woonlagen een waardedrukkend effect uitgaat ten opzichte van woningen met drie woonlagen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
9. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.