Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3060
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 11 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[locatie] 53 44 in Lelystad (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 215.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix (‘waardematrix’) ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 februari 2022. Eiser is niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1977 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 130 m2 en een kaveloppervlak van 165 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 121.977,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 215.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in Lelystad, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 januari 2020 voor € 200.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 mei 2019 voor € 210.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 oktober 2019 voor € 229.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde wijk ( [locatie] ) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
8. Eiser stelt dat [adres 2] verhuurd is aan ‘Polen’. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd waarom verhuur aan ‘Polen’ een waardedrukkend effect zou hebben. Daarnaast heeft [adres 4] volgens eiser een blokhut aan de voorkant van de woning, een blokhut in de tuin en een serre. Verweerder is het hier niet mee eens. Deze woning heeft twee blokhutten en een overkapping, dus geen serre. Eiser heeft dit niet betwist. Ten slotte stelt eiser dat [adres 3] een ‘mindere’ staat van onderhoud heeft. Verweerder heeft hierover uitgelegd dat deze woning ten tijde van de verkoop een gemiddelde staat van onderhoud had. Dit heeft eiser niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning
9. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning en wijst op de volgende factoren: er is geen busverbinding in de wijk aanwezig, geen winkelcentrum, geen buurthuis, onderhoud van het groen wordt hoofdzakelijk door buurtbewoners gedaan, verzorging van het grote groen is in erbarmelijke staat, weinig criminaliteitsbestrijding, overlast van parkerende voertuigen, geen toezicht op verkeersveiligheid, handhaving treedt niet op in de wijk [locatie] , de bestrating is niet goed gelegd en steken soms uit. De rechtbank is van oordeel dat alle door verweerder gehanteerde referentiewoningen gelegen zijn in dezelfde wijk en dat de ligging van de woning niet noemenswaardig afwijkt van de ligging van de referentiewoningen. De ligging van de woning is dus verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning zodanig afwijkt van die van de referentiewoningen dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
Vermogensrendementsheffing
10. Eiser stelt dat de vermogensrendementsheffing van 4% niet reëel is. Dit percentage dient volgens eiser 0,02% of minder dan 0% te zijn. Volgens eiser moet een overheid zoals een gemeente niet alleen kijken naar wat in de Wet WOZ staat, maar ook wat in de maatschappelijke omgang gaat. De rechtbank begrijpt dit standpunt van eiser aldus dat de gebruikte methode van vergelijking door verweerder geen reële afspiegeling is van de waarde van de woning van eiser. Verweerder heeft op de zitting hierover uitgelegd dat voor de WOZ-waardebepaling daadwerkelijke verkoopcijfers relevant zijn. Dat is volgens verweerder de ‘hoeksteen van de markt’. In dat verband is het daarom niet relevant of eiser al dan niet zijn woning wil verkopen. Ook is de manier van de WOZ-waardebepaling op basis van het eigen aankoopcijfer uit 1988 vermenigvuldigd met een bepaald percentage, zoals eiser bepleit, niet gebaseerd op de Wet WOZ. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Beroep op art. 1 Grondwet Pro (discriminatieverbod)
11. Eiser stelt dat er sprake is van strijdigheid met art. 1 Grondwet Pro. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk maakt waarom in zijn situatie sprake is van discriminatie. Daarbij komt dat op grond van art. 120 Grondwet Pro de rechtbank de Wet WOZ (een wet in formele zin) niet mag toetsen aan de Grondwet. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijking met WOZ-waardes van voorgaande jaren
12. Eiser stelt dat de WOZ-waarde in drie jaar, vanaf 2017, is gestegen met € 65.000,-. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van eerdere belastingjaren, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.