Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3107
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 11 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in Lelystad (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 345.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix (‘waardematrix’) ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 februari 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1975 gebouwde geschakelde bungalow. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m2 en een kaveloppervlak van 535 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde van € 301.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in Lelystad, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 maart 2020 voor € 352.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 oktober 2019 voor € 352.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 11 november 2019 voor € 277.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij twee referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergelijking met andere WOZ-waardes van andere jaren en woningen
8. Eiser stelt dat andere woningen andere (lagere) WOZ-waardes onderbouwen, dan de WOZ-waarde die voor de woning is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens de Wet WOZ moet de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Oppervlakte woning en bijgebouwen
9. Eiser stelt dat verweerder de onjuiste oppervlaktematen van de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3] heeft gehanteerd. Volgens eiser blijkt uit gegevens van het WOZ-waardeloket en uit BAG-gegevens dat de gebruiksoppervlakte van deze woning 150 m2 is. Verweerder is het hier niet mee eens. Verweerder heeft uitgelegd dat [adres 3] een gebruiksoppervlakte van 119 m2, een garage van 26 m2 en een tuinhuis van 6 m2 heeft. De garage en het tuinhuis zijn opgenomen in de taxatiematrix als ‘bijgebouwen’ en behoren niet tot de gebruiksoppervlakte. Deze bijgebouwen vertegenwoordigen een andere waarde, namelijk € 120,- per m2 respectievelijk € 360,- per m2. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.