Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/34
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 284.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1998 gebouwde rijwoning met een berging van 9 m². De woning heeft een woonoppervlak van 121 m² en ligt op een kavel van 137 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 270.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 284.000,-.
€ 284.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
Brandgang
6. Eiser heeft, na de toelichting van verweerder in het verweerschrift en op de zitting, de beroepsgrond over de brandgang ingetrokken.
Indexering
7. Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers is toegepast.
8. De rechtbank is het hier niet mee eens. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar inderdaad niet ingegaan op de indexeringspercentages, maar eiser heeft dat ook niet aangevoerd in bezwaar. Dit leidt dus niet tot een motiveringsgebrek. Verweerder was verder niet verplicht om deze informatie op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht ter inzage te leggen en/of op grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ aan eiser te verstrekken, omdat de gegevens die ten grondslag liggen aan de indexatie in dit geval geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. Verweerder heeft in het verweerschrift namelijk toegelicht dat voor het gehanteerde indexeringspercentage is aangesloten bij de gemiddelde waardestijging in [plaats] . Die gegevens worden gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. Daarmee zijn de indexeringspercentages openbaar en dus voldoende inzichtelijk. Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat verweerder in het verweerschrift heeft opgeschreven dat hij de cijfers aanlevert aan de gemeente [gemeente] en niet dat de indexeringscijfers op de website van de Waarderingskamer zijn te vinden. Dat maakt het voorgaande niet anders. Eiser had, gelet op de uitspraken die verweerder in het verweerschrift heeft genoemd, kunnen begrijpen dat de indexeringspercentages op de website van de Waarderingskamer te vinden zijn.
9. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij de totstandkoming van deze percentages niet kan controleren en dat het ‘blackboxarrest’ [1] daarom ook voor deze gegevens geldt. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [2] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 29 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
10. Dat geldt ook voor de beroepsgrond dat verweerder in de taxatiematrix ten onrechte geen cijfermatige onderbouwing heeft gegeven van de KOUDVL-factoren en hoe daar rekening mee is gehouden bij de waardebepaling. Ook deze beroepsgrond laat de rechtbank buiten beschouwing.
Voorzieningen
11. Volgens eiser is er onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken. De keuken is al 20 jaar oud en moet gemoderniseerd worden.
12. Deze beroepsgrond slaagt niet. Volgens verweerder is er voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud, omdat de referentiewoningen ten tijde van de verkoop ook niet in een topstaat verkeerden. Verweerder wijst op de bijvoegde foto’s. De rechtbank is het met verweerder eens dat de foto’s geen gemoderniseerde keukens laten zien, maar de ‘2’ voor de voorzieningen (beneden gemiddeld) van de referentiewoningen kan de rechtbank niet plaatsen. Daar staat tegenover dat eiser niet aan de hand van foto’s aannemelijk heeft gemaakt dat de voorzieningen in zijn woning slechter zijn dan de voorzieningen van de referentiewoningen, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. De woningwaarde van eiser (€ 1955 per m²) is bovendien lager dan de gemiddelde waarde van de referentiewoningen. Daarmee heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning, ondanks de gedateerde voorzieningen, niet te hoog is vastgesteld.
Ligging
13. Volgens eiser is er ook onvoldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de verkeers- en geluidsoverlast van de nabijgelegen school en supermarkt.
14. Volgens verweerder is er geen sprake van een ligging die een waardedrukkend effect heeft. Verweerder heeft de rond de waardepeildatum verkochte woning aan de [adres 2] als referentiewoning toegevoegd aan de matrix, omdat deze een goed vergelijkbare ligging heeft. De rechtbank stelt vast dat de prijs per m² van de woning aan de [adres 2] ruim € 200,- hoger ligt dan die van de woning, terwijl de ligging van deze referentiewoning hetzelfde is als van de woning. De rechtbank vindt het gelet hierop niet aannemelijk dat van de ligging van de woning een bijzonder waardedrukkend effect uitgaat. Eiser heeft de door hem ervaren geluidsoverlast ook niet aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
16. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 april 2022.
De rechter is verhinderd dit proces-verbaal te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.