Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/532065 / KG ZA 21-693
Vonnis in kort geding van 20 januari 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudend in [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. G. Bosma te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudend in [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.A.E. Lageweg en mr. A. de Putter te Ede Gld.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 23 december 2021 gedagvaard in kort geding. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord op de dagvaarding gereageerd. [eiseres] heeft haar eis daarna gewijzigd.
1.2.
Op 6 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] waren aanwezig de heer [A] en de heer [B] , bijgestaan door hun gemachtigde. Namens [gedaagde] was aanwezig de heer [C] , bijgestaan door zijn gemachtigden. Tevens aanwezig was de heer [D] , makelaar. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door of namens partijen de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de voorzieningenrechter. De gemachtigde van [eiseres] heeft daarnaast een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Besloten is dat vandaag uitspraak wordt gedaan in de zaak.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is voornemens een perceel grond, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] te herontwikkelen. Zij wil op het perceel 28 woningen en parkeerplaatsen voor particulieren laten realiseren (het zogenaamde ‘project [project] ’).
2.2.
Het perceel is tot op heden in eigendom van [bedrijf] B.V.
2.3.
[eiseres] en [gedaagde] hebben op 24 juni 2021 een koopovereenkomst gesloten voor een deel van het perceel, namelijk het gedeelte dat begrensd is door de kavels [kavels] , zoals aangegeven op de gewaarmerkte tekening van 9 maart 2021 van project [project] (hierna: de onroerende zaak).
2.4.
De koopprijs van de onroerende zaak bedraagt volgens de koopovereenkomst € 140.000,00.
2.5.
In de koopovereenkomst staat verder onder meer het volgende:
“(…)
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van één van de (toegevoegd-) notarissen van[notaris] te [vestigingsplaats], diens waarnemer of opvolger (hierna ook te noemen: “de notaris)uiterlijk op 31 januari 2022 of zoveel later als partijen nader zullen overeenkomen.
(…)
Artikel 15
1.
Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden aan- en vormt een onverbrekelijk geheel met de door koper en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:[aannemersbedrijf]te sluiten aannemingsovereenkomst voor de in opdracht van koper op het perceel te realiserenwoning met vrijstaande berging bouwnummer X(…). Bij ontbinding dan wel het niet tot stand komen of anderszins nietig verklaard worden van de ene overeenkomst is de andere overeenkomst eveneens en automatisch ontbonden, niet tot stand gekomen of nietig verklaard. Overigens ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst.
Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden aan- en vormt een onverbrekelijk geheel met de door koper en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:[aannemersbedrijf]te sluiten aannemingsovereenkomst voor de in opdracht van koper op het perceel te realiserenwoning met vrijstaande berging bouwnummer X(…). Bij ontbinding dan wel het niet tot stand komen of anderszins nietig verklaard worden van de ene overeenkomst is de andere overeenkomst eveneens en automatisch ontbonden, niet tot stand gekomen of nietig verklaard. Overigens ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst.
(…)
Artikel 13
(…)
2.
Indien één van de partijen, na schriftelijk per brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus:
Indien één van de partijen, na schriftelijk per brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus:
uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)”
2.6.
[eiseres] heeft ter financiering van project [project] € 70.000,00 aan [gedaagde] geleend. Hiervoor hebben partijen (ook op 24 juni 2021) een leningsovereenkomst gesloten.
2.7.
De onroerende zaak is inmiddels door [gedaagde] ook aan een derde (particuliere koper) verkocht.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert (samengevat) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] met onmiddellijke ingang te verbieden om de onroerende zaak te leveren aan een derde partij, op straffe van een dwangsom van € 250.000,00;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis:
a. haar medewerking te bevestigen aan de levering van de onroerende zaak aan [eiseres] op uiterlijk 31 januari 2022 tegen betaling van € 140.000,00 (in ieder geval) door een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht aan de in de koopovereenkomst genoemde notaris af te geven ten behoeve van deze levering aan [eiseres] , zodanig dat de levering niet meer afhankelijk is van enige (andere/nadere) (rechts)handeling van [gedaagde] , en
aan [eiseres] een schriftelijke bevestiging te verstrekken, waaruit blijkt dat [gedaagde] de hiervoor bedoelde onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht aan de voorgenoemde notaris heeft verstrekt;
III. in het geval dat [gedaagde] op 31 januari 2022 niet aan haar verplichting tot levering van de onroerende zaak aan [eiseres] heeft voldaan en nakoming van die verplichting door [gedaagde] niet alsnog heeft plaatsgevonden binnen de door [eiseres] in haar na 31 januari 2022 te verzenden ingebrekestelling te stellen termijn van acht dagen (een en ander als bedoeld in artikel 13 lid 2 van de koopovereenkomst)
primair:
te bepalen dat dit vonnis, direct nadat is gebleken dat deze situatie aan de orde is, in de plaats treedt van alle door [gedaagde] te verrichten (rechts)handelingen en van alle te verlenen medewerking die nodig zijn/is voor de levering van de onroerende zaak door [gedaagde] aan [eiseres] , in het bijzonder dat dit vonnis dan in de plaats treedt van de handtekening van [gedaagde] onder de leveringsakte zodat de levering dan zal plaatsvinden door inschrijving van het vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers;
subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een direct opeisbare dwangsom van € 10.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-;
IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan de inschrijving van de koopovereenkomst in de daartoe bestemde openbare registers, in het bijzonder door ervoor te zorgen dat zij binnen deze termijn van twee dagen zelf eigenaar wordt van de onroerende zaak en vervolgens een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht af te geven aan de in de koopovereenkomst genoemde notaris ten behoeve van de onmiddellijke en onverwijlde inschrijving van de koopovereenkomst in de daartoe bestemde openbare registers, tenzij de levering van de onroerende zaak door [gedaagde] aan [eiseres] op de datum van dit vonnis al heeft plaatsgevonden;
V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] op grond van de op 24 juni 2021 tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst gehouden is om de onroerende zaak uiterlijk op 31 januari 2022 aan [eiseres] te leveren. Volgens [eiseres] heeft zij aanleiding om te vrezen dat [gedaagde] deze verbintenis niet na zal komen, omdat [gedaagde] de onroerende zaak inmiddels ook aan een derde heeft verkocht en heeft geweigerd schriftelijk te bevestigen dat zij de onroerende zaak uiterlijk op 31 januari 2022 aan [eiseres] zal leveren.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. [gedaagde] heeft om te beginnen aangevoerd dat [eiseres] geen (spoedeisend) belang heeft bij de gevorderde voorziening, omdat [gedaagde] nog ruim de tijd heeft om de onroerende zaak aan [eiseres] te leveren en [gedaagde] aan [eiseres] heeft laten weten dat zij haar verbintenis tot levering aan [eiseres] zal nakomen. [gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat de koopovereenkomst inmiddels is ontbonden, niet tot stand is gekomen of nietig is verklaard op grond van artikel 15 van deze overeenkomst, omdat tussen [eiseres] en aannemersbedrijf [aannemersbedrijf] (hierna: [aannemersbedrijf] ) geen aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen en dit ook niet meer gaat gebeuren. [gedaagde] is daarom van mening dat zij niet (meer) gehouden is aan haar verbintenis uit de koopovereenkomst van 24 juni 2021 om de onroerende zaak (uiterlijk op 31 januari 2021) aan [eiseres] te leveren. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat de koopovereenkomst van 24 juni 2021 in strijd is met het zogenaamde ‘fiduciaverbod’ van artikel 3:84 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW), aangezien de overeenkomst tot doel heeft de onroerende zaak aan [eiseres] over te dragen tot zekerheid voor terugbetaling van de door [eiseres] verstrekte lening en het nooit de bedoeling is geweest de onroerende zaak in het vermogen van [eiseres] te doen vallen. Volgens [gedaagde] hebben partijen afgesproken dat [eiseres] de onroerende zaak na levering meteen moet doorverkopen aan een door [gedaagde] gekozen derde. [gedaagde] wil dan ook dat de door [eiseres] gevorderde voorziening wordt afgewezen en dat [eiseres] wordt veroordeeld in de volledige proceskosten van [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Heeft [eiseres] voldoende (spoedeisend) belang bij haar vordering?
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat [eiseres] voldoende (spoedeisend) belang heeft bij haar vordering. Hoewel de uiterste leverdatum van 31 januari 2022 nog niet is aangebroken en [gedaagde] nog niet in verzuim is, blijkt uit het door [gedaagde] gevoerde verweer dat zij niet eenduidig erkent dat zij de onroerende zaak (uiterlijk op 31 januari 2022) aan [eiseres] moet leveren en dat zij ook niet zonder meer zal overgaan tot levering van de onroerende zaak aan [eiseres] op uiterlijk 31 januari 2022. [eiseres] heeft er dan ook belang bij dat zo snel mogelijk op haar vordering wordt beslist.
Moet [gedaagde] de onroerende zaak aan [eiseres] leveren?
4.2.
In dit kort geding moet voorts op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht en de stukken die zij hebben overgelegd, worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] gehouden is om de onroerende zaak (uiterlijk op 31 januari 2022) aan [eiseres] te leveren.
4.3.
De voorzieningenrechter acht het voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot een dergelijk oordeel komt.
4.4.
Tussen partijen is op 24 juni 2021 een koopovereenkomst tot stand gekomen ten behoeve van de onroerende zaak. In deze koopovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat [gedaagde] de onroerende zaak uiterlijk op 31 januari 2022 aan [eiseres] moet leveren.
4.5.
[eiseres] heeft gemotiveerd betwist dat deze koopovereenkomst alleen tot doel heeft de onroerende zaak over te dragen tot zekerheid voor de lening die [eiseres] aan [gedaagde] heeft verstrekt en dat het nooit de bedoeling is geweest de onroerende zaak in het vermogen van [eiseres] te doen vallen. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [eiseres] heeft [gedaagde] haar stelling dat de koopovereenkomst in strijd is met het fiduciaverbod van artikel 3:84 lid 3 BW onvoldoende onderbouwd. In de koopovereenkomst staat niets over de door [gedaagde] gestelde zekerheidsconstructie. [gedaagde] heeft verder alleen een (zeer summiere) schriftelijke verklaring van de bij project [project] betrokken makelaar overgelegd, waarin deze makelaar verklaart ‘ervan op de hoogte te zijn’ dat [gedaagde] de onroerende zaak alleen aan [eiseres] heeft verkocht als zekerheidsstelling voor de door [eiseres] aan [gedaagde] verstrekte lening en dat is afgesproken dat [eiseres] de onroerende zaak na levering (meteen) moet doorverkopen aan een door [gedaagde] gekozen derde. Nog daargelaten dat geheel onduidelijk is op welke wijze de betreffende makelaar hiervan op de hoogte is geraakt, geldt dat [eiseres] de juistheid van de verklaring uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft betwist. Daarom kan niet zonder meer van deze verklaring uit worden gegaan. Dat de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst in strijd is met het fiduciaverbod van artikel 3:84 lid 3 BW is dan ook onvoldoende aannemelijk geworden.
4.6.
Evenmin is voldoende aannemelijk geworden dat de koopovereenkomst op grond van artikel 15 van deze overeenkomst (waarvan de inhoud is vermeld onder 2.5) is ontbonden, niet tot stand is gekomen of nietig is verklaard. Weliswaar bestaat op dit moment geen aannemingsovereenkomst tussen [eiseres] en [aannemersbedrijf] , maar [eiseres] heeft nog de tijd om deze aannemingsovereenkomst met [aannemersbedrijf] te sluiten en [eiseres] heeft kenbaar gemaakt dat zij ook voornemens is om dit te doen. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat [aannemersbedrijf] geen aannemingsovereenkomst zal en/of kan sluiten met [eiseres] , omdat [aannemersbedrijf] geen woningborggaranties kan verstrekken aan de particuliere kopers van de te realiseren (sociale) woningen en daarom als aannemer van project [project] af is gehaald. [gedaagde] heeft deze stelling, die [eiseres] uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft betwist, echter op geen enkele wijze onderbouwd. [gedaagde] heeft ter zitting wel aangeboden om alsnog onderbouwende stukken te overleggen, maar in een kort geding is geen plaats voor nadere bewijsvoering.
Worden de vorderingen van [eiseres] toegewezen?
4.7.
Nu voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] gehouden is aan haar uit de koopovereenkomst van 24 juni 2021 voortvloeiende verbintenis om de onroerende zaak op uiterlijk 31 januari 2022 aan [eiseres] te leveren, mag [gedaagde] de onroerende zaak niet leveren aan de derde waarmee na 24 juni 2021 eveneens een koopovereenkomst voor de onroerende zaak is gesloten. De vordering onder I, die ertoe strekt [gedaagde] dit met onmiddellijke ingang te verbieden, wordt daarom toegewezen.
4.8.
[eiseres] heeft ook gevorderd een dwangsom van € 250.000,00 te verbinden aan dit verbod tot levering aan een derde. Deze dwangsom wordt afgewezen.
Partijen zijn in artikel 13 van de koopovereenkomst (zie hiervoor onder 2.5) al overeengekomen dat [gedaagde] een boete moet betalen, als zij tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verbintenissen uit de overeenkomst. Indien [gedaagde] de onroerende zaak aan een derde levert, kan zij deze niet meer aan [eiseres] leveren en schiet zij tekort in de nakoming van een van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst. [gedaagde] moet in dat geval dus al een boete betalen.
De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om daarnaast nog een (hogere) dwangsom op te leggen. [gedaagde] heeft ter zitting laten weten dat zij de onroerende zaak aan [eiseres] (en dus niet aan een derde) zal leveren, voor zover de tussen partijen gesloten koopovereenkomst niet in strijd is met het fiduciaverbod of op grond van artikel 15 van deze overeenkomst is ontbonden, niet tot stand is gekomen dan wel nietig is verklaard. Gelet op hetgeen hierover is overwogen onder 4.5 en 4.6, gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat [gedaagde] haar verbintenis tot tijdige levering van de onroerende zaak aan [eiseres] in zoverre zal nakomen en dat een extra prikkel tot nakoming van deze verbintenis niet nodig is.
4.9.
De vordering onder II, die ziet op de veroordeling van [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een volmacht af te geven aan de in de koopovereenkomst genoemde notaris strekkende tot levering van de onroerende zaak aan [eiseres] op uiterlijk 31 januari 2022, zodat deze levering niet meer afhankelijk is van enige handeling van [gedaagde] , wordt eveneens afgewezen. Nu uit hetgeen [gedaagde] ter zitting naar voren heeft gebracht, blijkt dat zij (hoogstwaarschijnlijk) zal voldoen aan haar verbintenis om de onroerende zaak op uiterlijk 31 januari 2022 aan [gedaagde] te leveren én de tussen partijen gesloten koopovereenkomst een boetebeding bevat als prikkel tot nakoming van deze verbintenis, ziet de voorzieningenrechter vooralsnog geen reden om [gedaagde] te veroordelen de door [eiseres] gevorderde volmacht te verstrekken aan de notaris.
4.10.
De primaire vordering onder III tot bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van alle door [gedaagde] te verrichten (rechts)handelingen en van alle te verlenen medewerking aan de levering door [gedaagde] die nodig zijn/is, wanneer [gedaagde] op 31 januari 2022 niet aan haar verplichting tot levering van de onroerende zaak heeft voldaan en hiermee in verzuim is geraakt volgens het bepaalde in artikel 13 van de koopovereenkomst, wordt afgewezen. Partijen hebben een overeenkomst waarin in artikel 15 een ontbindende voorwaarde is opgenomen. Die kan zich nog steeds voordoen. Bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de levering door [gedaagde] , zou er dan toe kunnen leiden dat er levering zonder geldige titel zou plaatsvinden. Daar komt bij dat [gedaagde] eerst nog eigenaar van de onroerende zaak moet worden. De voorzieningenrechter acht toewijzing van dit deel van de vordering daarom voorbarig. Dat geldt eveneens voor het subsidiair onder III gevorderde.
4.11.
De vordering onder IV die ertoe strekt [gedaagde] te veroordelen om ervoor te zorgen dat zij binnen twee dagen na betekening van dit vonnis zelf eigenaar wordt van de onroerende zaak en vervolgens een volmacht af te geven aan de in de koopovereenkomst genoemde notaris om deze overeenkomst onmiddellijk in de daartoe bestemde openbare registers in te schrijven, wordt eveneens afgewezen. De voorzieningenrechter kan [gedaagde] niet veroordelen om eigenaar te worden van de onroerende zaak. Om [gedaagde] eigenaar te maken van de onroerende zaak is ook nog de medewerking nodig van de huidige eigenaar, te weten [bedrijf] B.V. [gedaagde] heeft het handelen van [bedrijf] B.V. niet in de hand en [bedrijf] B.V. is ook geen partij bij deze procedure.
Wie moet de proceskosten betalen?
4.12.
[gedaagde] is in belangrijke mate in het ongelijk gesteld in deze procedure. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskoten. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 98,52
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat €
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.790,52
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn en de nakosten worden toegewezen zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verbiedt [gedaagde] met onmiddellijke ingang om de onroerende zaak, bestaande uit de onbebouwde grond, kadastraal bekend gemeente [vestigingsplaats] , sectie [sectie] nummer [nummer] , te weten het gedeelte dat begrensd is door de kavels [kavels] aangegeven op de gewaarmerkte tekening van 9 maart 2021.project [project] , genummerd [nummers] , te leveren aan een derde partij;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot op heden begroot op € 1.790,52, waarin begrepen € 1.016,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2022. [1]