Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 9406592 \ UC EXPL 21-6070
Vonnis van 4 mei 2022
in de zaak van
[eiser] , H.O.D.N. [café],
wonende en zaakdoende te [vestigingsplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.U. Poerink,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [eiser c.s.] (mannelijk enkelvoud),
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding en de reactie daarop van [eiser c.s.] ;
- de akte houdende wijziging van eis en overlegging aanvullende producties van [eiser] en de reactie daarop van [eiser c.s.] ;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 januari 2022;
- de akte uitlating over uitspraak Hoge Raad, tevens wijziging van eis van [eiser] (met nadien toegevoegde stukken behorende bij productie 22) van 9 februari 2022 en de reactie daarop van [eiser c.s.] ;
- de akte tevens wijziging van eis van [eiser] van 16 maart 2022 en de reactie daarop van [eiser c.s.]
1.2.
De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling uitvoerig stil gestaan bij de stellingen van partijen over en weer. Verzocht is aan partijen om nog heel gericht aanvullende stukken in het geding te brengen (concreet opgesomd in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling) en op basis daarvan een berekening te maken van de bij de mondelinge behandeling besproken huurkorting die per maand in kaart moest worden gebracht. De bedoeling van de kantonrechter was dat zou kunnen worden volstaan met overlegging van de stukken door [eiser] en een reactie daarop van [eiser c.s.]
De reactie van [eiser c.s.] was echter omvangrijk en voorzag niet in een eigen berekening van een gepaste huurkorting. De kantonrechter heeft daarom besloten dat [eiser] de gelegenheid zou krijgen inhoudelijk op de reactie van [eiser c.s.] in te gaan.
Dat leidde tot weer nieuwe producties en wederom een nieuwe uitvoerige reactie van [eiser c.s.] daarop. Het heeft dus langer geduurd dan voorzien voordat de kantonrechter uitspraak kon doen in deze zaak.
1.3.
Besloten is dat de uitspraak vandaag zal zijn.
2.Waar het over gaat
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 september 2018 van [eiser c.s.] een bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). [eiser] exploiteert in het gehuurde een café onder de naam [café] . [café] is een zogenoemd bruin café waarin voornamelijk drank wordt geserveerd met borrelhapjes.
2.2.
[café] is vanwege de maatregelen die de overheid heeft getroffen in verband met de coronapandemie langere tijd gesloten geweest. [eiser] heeft in die periode het gehuurde niet kunnen gebruiken voor het doel waarvoor het was gehuurd. Zij wil daarom een vermindering van de huurprijs voor de periode dat de overheidsmaatregelen hebben gegolden.
2.3.
Na (meerdere wijzigingen van eis) vordert [eiser] (zo begrijpt de kantonrechter):
- te bepalen dat de door [eiser] aan [eiser c.s.] verschuldigde huurprijs over de periode dat de coronacrisis is begonnen (15 maart 2020) tot aan de datum dat alle vanwege de coronacrisis voor de horeca beperkende overheidsmaatregelen zijn ingetrokken (zodoende ook voor toekomstige betalingstermijnen) op basis van onvoorziene omstandigheden wordt verminderd conform de richtlijn die de Hoge Raad heeft gegeven in zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 [1] ;
- de huurprijs over de periode van 15 maart 2020 tot en met februari 2022 te wijzigen in die zin dat die wordt verminderd met € 11.137,83, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag;
- en [eiser c.s.] te veroordelen in de proceskosten.
2.4.
[eiser c.s.] verzet zich tegen de gevorderde wijziging van de huurprijs en vindt dat [eiser] haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd.
3.Het oordeel van de kantonrechter
Wat is het beoordelingskader?
3.1.
De coronapandemie heeft grote maatschappelijke gevolgen gehad. Door de gedwongen sluiting van horecagelegenheden zijn ondernemers in financiële problemen geraakt. De overheid is hen hierin tegemoet gekomen met regelingen die moesten helpen de lopende vaste lasten en personeelskosten te kunnen betalen.
Huurders en verhuurders raakten gedurende de maatregelen met elkaar in discussie over de vraag wat het niet kunnen gebruiken van de (van overheidswege gesloten) bedrijfsruimte zou moeten betekenen voor de overeengekomen huurprijs. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad over de kwestie zijn licht laten schijnen in voornoemde uitspraak van 24 december 2021. Het oordeel van de Hoge Raad luidt als volgt.
3.1.1.
De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW Pro op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
3.1.2.
Nadeel veroorzaakt door de hiervoor bedoelde omstandigheid, valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
De in art. 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de gelijke verdeling van het nadeel die als uitgangspunt heeft te gelden.
3.1.3.
Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.
De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.
Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.
Toepassing op de zaak
3.2.
De huurovereenkomst tussen partijen is gesloten voor 15 maart 2020. [eiser] heeft door de overheidsmaatregelen verband houdend met de coronapandemie [café] maandenlang niet of nauwelijks kunnen exploiteren. Dat levert een onvoorziene omstandigheid op, op grond waarvan de kantonrechter, zoals gevorderd, de huurovereenkomst kan wijzigen en de huurprijs kan bijstellen conform de richtsnoer die de Hoge Raad heeft gegeven. Uitgangspunt is daarbij dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van [eiser] als huurder (betaling van de huur) en [eiser c.s.] als verhuurder (ter beschikking stelling van het gehuurde) het beste wordt ondervangen door de gevolgen van de overheidsmaatregelen – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de TVL – gelijk te verdelen over [eiser] en [eiser c.s.]
3.3.
De kantonrechter ziet in de omstandigheden die [eiser c.s.] naar voren heeft gebracht geen reden om tot een afwijkende verdeling te komen. Dit wordt als volgt toegelicht.
3.4.
Volgens [eiser c.s.] heeft [eiser] onvoldoende ondernomen om in het gehuurde een alternatieve bedrijvigheid te ontplooien en haar energie in andere bedrijvigheid gestoken (zij is namelijk mede eigenaar van [naam] ). [eiser] is gedurende de coronapandemie ook in loondienst gaan werken in de zorg. [eiser] heeft toegelicht dat zij een en ander heeft gedaan om de vaste lasten, waaronder de huur, te kunnen blijven betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de inspanning die [eiser] zich heeft getroost om met inkomsten uit andere bronnen haar verlies met [café] te compenseren niet een omstandigheid die maakt dat de verstoring in de waardeverhouding van de prestaties over en weer is gewijzigd. Ook [eiser c.s.] had namelijk dergelijke mogelijkheden gehad om op die manier haar financiële nood, indien aanwezig, te verlichten. Dit staat los van het nadeel dat voor wat betreft het gehuurde is ondervonden van de coronapandemie. Bovendien acht de kantonrechter niet aannemelijk dat [eiser] in het gehuurde andere, rendabele bedrijvigheid zou hebben kunnen ontplooien als zij daar meer energie in zou hebben gestoken. Het gehuurde heeft namelijk een beperkte oppervlakte en is ingericht als bruin café.
3.5.
Het feit dat [eiser c.s.] leeft van de opbrengst van de verhuur van woningen en het gehuurde, en als belegger niet gecompenseerd wordt door de overheid voor het wegvallen van zijn inkomsten, kan evenmin zonder meer gelden als een bijzondere omstandigheid die maakt dat tot een andere verdeling van het geleden nadeel moet worden besloten. [eiser c.s.] heeft namelijk in het geheel geen financiële gegevens verstrekt op basis waarvan kan worden beoordeeld of zijn inkomens- en vermogenspositie zodanig is dat die, afgezet tegen die van [eiser] , maakt dat het redelijk en billijk is om in dit geval af te wijken van het uitgangspunt dat het nadeel fifty-fifty moet worden verdeeld.
3.6.
De kantonrechter dacht dat partijen op basis van de bij de mondelinge behandeling besproken fifty-fifty verdeling eenvoudig in goed onderling overleg zouden kunnen hebben komen tot een huurprijsvermindering over de periode dat de maatregelen hebben gegolden. Niets bleek echter minder waar. [eiser] blijkt niet te beschikken over maandelijkse onderbouwde omzet- en kosten gegevens, zodat die moeten worden afgeleid uit meer algemene cijfers van de bedrijfsvoering en de aangifte inkomstenbelasting 2019 en 2020. [eiser c.s.] heeft op zijn beurt de onderbouwing van de omzetderving die [eiser] moest geven en de wijze van berekenen van de vaste lasten voor de verrekening van de ontvangen TVL uitvoerig bestreden, zonder zelf een eigen berekening te maken van wat dan wel een redelijke vermindering van de huur zou moeten zijn. De kantonrechter heeft duidelijk bij de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat zij zich niet geroepen voelt als een boekhouder de administratie van partijen te controleren en dat zij van partijen verwacht een duidelijke berekening te produceren indachtig de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft gegeven. Waar partijen dat niet of niet volledig hebben gedaan, zal de kantonrechter dat dus voor rekening en risico van partijen laten. Dat geldt zowel voor de onderbouwing van het te verdelen nadeel als de betwisting daarvan.
3.7.
Dit brengt de kantonrechter bij de onderbouwing door [eiser] van het door haar als gevolg van de coronapandemie geleden nadeel waar het gaat om het gebruik van het gehuurde.
3.8.
Voor een overzicht van de overheidsmaatregelen die vanwege de coronapandemie hebben gegolden voor horecagelegenheden als [café] heeft [eiser] verwezen naar productie 15. Daarmee heeft [eiser] de duur van de maatregelen en de gevolgen die de maatregelen hebben gehad voor de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde voldoende onderbouwd.
3.9.
De kantonrechter vindt het aannemelijk dat [café] als bruin café met een beperkte oppervlakte (55 m2 exclusief toiletten en opslagruimte) niet zonder kostbare investeringen een alternatief voor haar bedrijfsvoering heeft kunnen vinden. De kantonrechter plaatst daarom, anders dan [eiser c.s.] , geen vraagtekens bij de hoogte van de omzet die de boekhouder van [eiser] heeft opgegeven voor de jaren 2019, 2020 en 2021 en de daarop gebaseerde belastinggegevens (productie 4, productie 19 en productie 20). De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding [eiser] te verplichten praktisch haar volledige boekhouding aan [eiser c.s.] ter inzage te verstrekken om daarmee te onderbouwen dat het klopt wat zij stelt, te weten dat er gedurende de coronapandemie geen alternatieve inkomsten zijn behaald. De kantonrechter zal dus voor wat betreft de omzetgegevens uitgaan van de onderbouwing die daarvoor is aangereikt door [eiser] .
3.10.
[eiser] heeft niet een onderbouwing van de omzet voor iedere maand gegeven en ook de lasten zijn over een ruimere periode inzichtelijk gemaakt. Maar de kantonrechter ziet geen bezwaren om in dit geval uit te gaan van maandgemiddelden gebaseerd op deze cijfers. Voldoende aannemelijk is namelijk dat in de betreffende perioden weinig tot geen fluctuatie in de omzet en lasten heeft gezeten.
3.11.
Dat brengt de kantonrechter bij de formule van de Hoge Raad en hoe die in dit geval zou moeten worden toegepast.
3.12.
In dit verband is in de eerste plaats van belang wat de vaste lasten van [eiser] zijn, zodat kan worden bepaald welk percentage van de vaste lasten gemoeid is met betaling van de overeengekomen huurprijs. [eiser] gaat ervan uit dat de door haar verschuldigde huur 41,84% bedraagt van de totale vaste lasten die zij met betrekking tot het gehuurde heeft. De vaste lasten waren door [eiser] bij dagvaarding geschat en daarbij is onder andere rekening gehouden met afschrijvingen (waaronder goodwill, inventaris en verbouwingen). Bij akte na mondelinge behandeling is de post afschrijving goodwill verdwenen, maar wordt een percentage rente en aflossing van een lening die [eiser] heeft afgesloten voor de overname van [café] opgevoerd tot een bedrag van € 1.412,00. Daarnaast zijn als vaste lasten in de akte na mondelinge behandeling opgenomen: huur, gas, water en energie, internet, telefonie, administratie, kassacontract, muziekrechten, verzekeringen, afschrijving inventaris en afschrijving verbouwing. Deze vaste lasten heeft [eiser] in haar akte van 16 maart 2022 nog wat gewijzigd. In de overgelegde aangifte inkomstenbelasting van 2019 zijn als vaste lasten opgevoerd: € 5.130,00 aan afschrijvingen en € 37.049,00 aan overige bedrijfskosten, te weten: € 6,00 aan auto- en transportkosten, € 24.284,00 aan huisvestingskosten, € 819,00 aan verkoopkosten en € 11.940,00 aan andere kosten.
3.13.
De kantonrechter neemt aan dat onder “andere kosten” vallen de kosten van gas, water en energie, internet, telefonie, administratie, kassacontract, muziekrechten en verzekeringen. Als de kantonrechter de bedragen voor die posten zoals ze voor boekjaar 2020 gespecificeerd zijn in de akte van [eiser] van 16 maart 2022 bij elkaar optelt (punt 5), dan komt de kantonrechter uit op afgerond € 11.856,60 op jaarbasis. Dat sluit dus aardig aan bij de post “andere kosten” in de aangifte inkomstenbelasting 2019. Zeker als je ervan uitgaat dat de administratiekosten in boekjaar 2020 lager zullen hebben gelegen dan in 2019 omdat er nu eenmaal minder bedrijvigheid was. De kantonrechter ziet in een en ander geen aanknopingspunten voor de stelling van [eiser] dat tot de vaste lasten een bedrag van € 1.412,00 per maand moet worden meegerekend aan rente- en aflossingsverplichtingen. [eiser] heeft haar vaste lasten voor wat betreft de gestelde rente- en aflossingsverplichtingen ook niet onderbouwd. Tot de vaste lasten mogen dus de voorgenoemde “andere kosten” worden gerekend, maar niet de gestelde rente- en aflossingsverplichtingen.
Verder vallen onder de vaste lasten de afschrijvingen op vaste activa in de vorm van waardevermindering van duurzame productiemiddelen. In 2019 werd daarvoor, volgens de overgelegde aangifte inkomstenbelasting, op jaarbasis een, niet nader gespecificeerd bedrag van € 963,00 opgevoerd. Dat komt neer op € 80,25 per maand. Dat is meer dan de som van het onder punt 5 van de akte van 16 maart 2022 opgevoerde bedrag van € 17,67 en € 13,00 per maand voor afschrijving van inventaris en verbouwing. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de laatste twee door [eiser] in haar akte opgevoerde bedragen. De kantonrechter acht het namelijk ook niet onaannemelijk dat er iets verbouwd is en veranderd is aan de inventaris toen [eiser] [café] ging exploiteren en voor de hand ligt dat op dat punt sprake is van normale slijtage en voorzienbare veroudering.
3.14.
[eiser c.s.] heeft nog de hoogte van verschillende door [eiser] opgevoerde posten aan vaste lasten ter discussie gesteld, zoals de energielasten en de muziekrechten. Aan de stellingen van [eiser c.s.] op dit punt gaat de kantonrechter voorbij, omdat ze deze door [eiser] opgevoerde posten voldoende onderbouwd/aannemelijk vindt en het dus niet nodig is dat [eiser] haar hele doopceel voor [eiser c.s.] ligt in het kader van de vaststelling van het percentage dat de huur in het totaal van de vaste lasten uitmaakt.
3.15.
Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter, afgezien van de opgevoerde rente- en aflossingsverplichtingen, mee in alle door [eiser] opgevoerde vaste lasten.
3.16.
De kantonrechter zal met inachtneming van het voorgaande zelf het percentage schatten van het deel van de huurprijs in het totaal van de in deze procedure relevante vaste lasten. De kantonrechter neemt daarbij de maandelijkse vaste lasten tot uitgangspunt zoals die gespecificeerd zijn in punt 5 van de akte van [eiser] van 16 maart 2022. Het totaal aan maandelijkse vaste lasten, exclusief de post rente en aflossing, komt dan uit op € 2.740,48. Het aandeel huur in deze vaste lasten is afgerond 63% (€ 1.721,76: € 2.740,48 x 100%).
Dat betekent dat niet 41,84 % van de uitgekeerde TVL in mindering moet worden gebracht op de overeengekomen huurprijs, maar 63%. Daarom kan niet worden uitgegaan van de berekening van de redelijke vermindering van de huurprijs die de accountant van [eiser] heeft gemaakt, maar zal die berekening moeten worden herzien. De kantonrechter zou dit theoretisch kunnen doen, maar ziet het niet als haar taak dat helemaal opnieuw door te rekenen. De accountant van [eiser] kan dat doen met één druk op de Excel knop. [eiser] heeft bovendien haar vordering zo geformuleerd dat daarop kan worden beslist zonder dat de kantonrechter een exacte berekening maakt van de vermindering van de huur.
3.17.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering zal toewijzen in die zin dat zij zal bepalen dat de tussen [eiser] en [eiser c.s.] overeengekomen huurprijs met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 3.16 zal worden gewijzigd over de periode van 15 maart 2020 tot en met eind februari 2022 conform de door de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 gegeven formule. Bij hetgeen [eiser] meer of anders heeft gevorderd heeft zij geen belang, omdat er geen overheidsmaatregelen meer gelden en niet duidelijk is of in de toekomst een vergelijkbare situatie zal ontstaan en dan dezelfde uitgangspunten zullen gelden.
Proceskosten
3.18.
[eiser c.s.] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt omdat ze helemaal niets aan een huurprijsvermindering wilde doen, terwijl die voor de hand lag. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
3.19.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] begroot op:
- dagvaarding € 102,12
- griffierecht € 85,00
- salaris gemachtigde €
600,00(3 punten x tarief € 200,00)
600,00(3 punten x tarief € 200,00)
Totaal € 787,12
3.20.
De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
bepaalt dat de tussen [eiser] en [eiser c.s.] overeengekomen huurprijs met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 3.16 zal worden gewijzigd over de periode van 15 maart 2020 tot en met eind februari 2022 conform de door de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 gegeven formule;
4.2.
veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 787,12, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
4.3.
verklaart de beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en uitgesproken op 4 mei 2022.