Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2885
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rhenen, verweerder
(gemachtigde: B. Hoefnagel).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 602.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 februari 2022 door middel van een online verbinding. Eiser en verweerder hebben zich op de zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. De woning is een in 1975 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een inpandige garage, overkapping, balkon, zonnepanelen en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 164 m2 en een kaveloppervlakte van 399 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde. Eiser bepleit een lagere waarde. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats], te weten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 602.000,- niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentiewoningen is voldoende inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de gebruikte referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn, omdat deze aan de overkant van de straat liggen. Eiser wijst op andere woningen die volgens hem beter vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser wijst ook op de verhouding van de WOZ-waarde van zijn woning tot de WOZ-waarde van andere woningen aan de [straat] met oneven nummers.
8. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De woningen die eiser heeft vergeleken zijn niet verkocht rondom de waardepeildatum. Uit vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Tot slot voert eiser aan dat de vastgestelde WOZ-waarde de afgelopen drie jaar procentueel meer is gestegen dan de waarde van andere woningen in dezelfde prijsklasse, namelijk met ruim 50%.
10. Het betoog van eiser dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat die ten opzicht van de afgelopen drie jaar te veel is gestegen, volgt de rechtbank niet. Het systeem van de Wet WOZ komt er op neer dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopwaarden van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Deze waardepeildatum ligt telkens een jaar voor het begin van het betreffende belastingtijdvak. De waarde die voor eerdere waardpeildata aan de woning is toegekend is daarbij niet van belang. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, al dan niet verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, kan daarom niet als waarderingsmethode worden gebruikt. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door drs. mr. R. in ’t Veld, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.