Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3121
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 229.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. De woning is een in 1981 gebouwde maisonnette met berging en balkon. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 85 m2.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 202.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft verweerder de woning vergeleken met drie verkopen ronde de waardpeildatum in [woonplaats], te weten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Verweerder heeft hierbij de vrijheid om te bepalen welke referentieobjecten hij het meest geschikt vindt. Verweerder mag ook in beroep andere referentiewoningen gebruiken als hij vindt dat er betere referentiewoningen zijn, dan die eerder zijn gebruikt. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder referentiewoningen heeft gekozen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat er andere referentiewoningen zijn die beter vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser vergelijkt hierbij met de WOZ-waardes van [adres 5] en [adres 6] en [adres 2] en [adres 7]. Verweerder heeft in zijn onderbouwing in beroep onder andere gebruik gemaakt van [adres 2]. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de andere woningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze niet op of rondom waardepeildatum zijn verkocht en dat het niet mogelijk is om met WOZ-waardes te vergelijken.
8. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen aan de [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] zijn niet verkocht rondom de waardepeildatum. Uit vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Verder voert eiser aan dat de voorzieningen van zijn woning niet ‘luxe’ zijn, maar ‘normaal’. Verweerder heeft toegelicht dat de woning aan de hand van foto’s op Funda is vastgesteld dat de woning beschikt over ‘luxe’ voorzieningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Verweerder is niet verplicht fysiek aanwezig te zijn bij de taxatie van de woning. Verweerder mag hierbij volstaan met gegevens van Funda. Het ligt op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat zijn voorzieningen van een minder niveau zijn dan waar verweerder van uit gaat. Dit had eiser kunnen doen door bijvoorbeeld foto’s over te leggen. Eiser heeft dit niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser heeft zich verder beroepen op het gelijkheidsbeginsel. Hij voert aan dat hij in een complex woont met vijf identieke woningen, en dat de WOZ-waardes van zijn buren veelal lager zijn vastgesteld dan die van hem. Deze beroepsgrond slaagt eveneens niet. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel in WOZ-zaken moet ofwel sprake zijn van een begunstigend beleid van verweerder waarvan in het nadeel van eiser is afgeweken, ofwel van een fout die is gemaakt in een meerderheid van met de woning identieke woningen, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet worden ondersteund met de stelling dat ten minste twee identieke woningen lager zijn gewaardeerd. De woningen [adres 5] en [adres 6] komen erg overeen met de woning, maar zijn niet identiek door de verschillen in de voorzieningen. Eiser heeft dit betwist. Volgens hem zijn de woningen wel identiek aan die van hem. De rechtbank kan dit echter niet controleren, omdat eiser dit niet aannemelijk heeft gemaakt door bijvoorbeeld foto’s over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
12. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 maart 2022 door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.