Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4380
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 918.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 februari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2008 gebouwde vrijstaande woning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 246 m2 en een kaveloppervlakte van 409 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 780.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf referentiewoningen in [woonplaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Eiser heeft aangevoerd dat de referentiewoning [adres 6] niet bruikbaar is omdat de vierkante meters niet kloppen. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat het niet helemaal reëel is om uit te gaan van 208 m2 (zoals door eiser bepleit) waarmee ook de zolder wordt meegenomen, omdat de zolder niet doelmatig is ingericht en een schuine kap heeft. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen, maar is tevens van oordeel dat het ook niet reëel is om de zolder helemaal niet te betrekken. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer [adres 6] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de vier overgebleven referentiewoningen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser stelt dat de referentiewoningen [adres 5] en [adres 4] niet bruikbaar zijn, omdat deze te ver van de waardpeildatum zijn verkocht. De rechtbank ziet dat de datum van de verkoopovereenkomst van [adres 5] 14 maanden en [adres 4] 18 maanden van de waardepeildatum ligt. De rechtbank ziet in deze omstandigheid op zichzelf geen aanleiding deze referentiewoningen buiten beschouwing te laten of daaraan minder bewijskracht toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Verder voert eiser aan dat [adres 3] niet bruikbaar is, omdat deze een te klein gebruiksoppervlakte heeft om mee te kunnen vergelijken. Het gegeven dat de woning groter is en dat er ten opzichte van de [adres 3] een verschil bestaat van 84 m2, heeft verweerder erkend. Verweerder heeft aangevoerd dat met dit verschil in voldoende mate rekening is gehouden. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat deze 84 vierkante meter, als vergeleken wordt met de [adres 3] , is berekend tegen een prijs van de € 1.960,- per m2. Dit is fors minder en daarmee is in voldoende mate rekening gehouden met het gegeven dat de woning groter is dan de woning aan de [adres 3] . Om deze reden ziet de rechtbank geen aanleiding deze referentiewoning buiten beschouwing te laten of daaraan minder bewijskracht toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Tot slot voert eiser aan dat de referentiewoning [adres 2] een groter kaveloppervlak (701 m2) heeft en dat de woning luxere voorzieningen heeft. Verweerder betwist de stelling van eiser niet en heeft ter zitting een herberekening gemaakt, waardoor de woningwaarde uitkomt op € 2.887,- per m2. Dit bedrag ligt hoger dan de woningwaarde van € 2.700,- per m2 die voor de woning is gehanteerd. Het verschil tussen de referentiewoning en de woning is € 46.000,-. De rechtbank is van oordeel dat dit verschil voldoende is om de verschillen in voorzieningen op te vangen. Daarmee kan dus niet worden gezegd dat verweerder de waarde voor de woning te hoog heeft vastgesteld en heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.