Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3606
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser 1], uit [woonplaats 1], eiser
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 187.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 februari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1928 gebouwde bovenwoning met een dakterras/balkon. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 69 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 168.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats 2], te weten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser stelt dat de referentiewoningen wat betreft bouwjaar, ligging, gebruiksoppervlakte en KOUDV-factoren niet vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder heeft op de zitting erkent dat er aanzienlijke verschillen zijn tussen de woningen en toegelicht dat er geen betere verkopen rond de waardepeildatum zijn. Eiser heeft die stelling van verweerder niet betwist en heeft geen betere referentiewoningen aangevoerd.
9. De rechtbank overweegt dat er aanmerkelijke verschillen zijn tussen de woning en de referentiewoningen, maar neemt aan dat ondanks deze verschillen, dit wel de beste referentiewoningen zijn die verweerder heeft gekozen. Verder merkt de rechtbank op dat de woningwaarde per m2 van de referentiewoningen varieert van € 3.022,- tot € 4.474,- ten opzichte van de woningwaarde van de woning van € 2.693,-. De gemiddelde vierkante meterprijs van de referentiewoningen ligt aanzienlijk hoger dan de vierkante meterprijs van de woning. De verschillen die er tussen de woning en de referentiewoningen bestaan (met name de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4]), waaronder de verschillen in bouwjaar, ligging, grootte, onderhouds- en voorzieningenniveau, worden door dit aanzienlijke verschil in de vierkante meterprijs opgevangen.
10. Voorts gaat de rechtbank ervan uit dat de woning 69 m2 bedraagt op grond van het feit dat verweerder heeft aangegeven dat dit blijkt uit een opgemaakte taxatie en deze stelling niet door eiser is betwist. Tevens staat vast dat partijen met betrekking tot het voorgaande belastingjaar zijn uitgegaan van 69 m2. Eiser heeft onvoldoende aangevoerd om hier een ander aantal m2 tot uitgangspunt te nemen.
11. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de ligging van de woning minder is dan die van de [adres 2] en dit een waarde drukkend effect zou hebben, overweegt de rechtbank dat deze stelling niet wordt gevolgd. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de ligging van de woning aan een winkelplein in het centrum van [woonplaats 2] niet zonder meer ongunstiger is dan een ligging verder van het centrum maar aan de [A].
12. Het voorgaande betekent dat de referentiewoningen een onderbouwing geven van de WOZ-waarde van de woning en er geen reden is daar geen of minder bewijskracht aan toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.