Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1908
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 376.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1961 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en ligt op een kaveloppervlakte van 145 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde van € 321.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5].
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, gelegen in dezelfde omgeving, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. Hij heeft gegevens van de stamkaarten overgelegd ter onderbouwing hiervan. Hij stelt dat de referentiewoningen [adres 2], [adres 4] en [adres 5], gelet op de informatie daaruit moeten worden aangemerkt als bovengemiddeld of luxe. Verweerder heeft onterecht de uitbouw van [adres 4] niet meegenomen in de taxatiematrix.
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser met de enkele verwijzing naar de stamkaarten niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de referentiewoningen ten onrechte niet heeft gewaardeerd als bovengemiddeld of luxe.
10. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] een gerenoveerde hoekwoning betreft met uitzicht op de [A]. De referentiewoning is volgens eiser in alle opzichten bovengemiddeld. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de onderhavige woning ook een vrij uitzicht heeft op de [A] en daarom een vergelijkbare ligging heeft. Aan de hand van foto’s heeft verweerder de voorzieningen en het onderhoud van de referentiewoning gewaardeerd op gemiddeld. De keuken, badkamer en toiletten zijn volgens verweerder relatief eenvoudig. Eiser heeft niet verder betwist.
11. Verder stelt eiser dat de [adres 5] een luxe woning is en daarom in de vierkante meterprijs aangepast moet worden. Verweerder heeft toegelicht dat het met name om de luxere badkamer en keuken gaat. De vierkante meterprijs ten opzichte van de woning ligt € 193,- hoger. Bij een gebruiksoppervlakte van 110 m2 betekent dit dat er € 21.230,- ruimte is om van een voldoende badkamer en keuken naar een luxe badkamer en keuken te renoveren. Eiser heeft dit verder niet gemotiveerd betwist.
12. Verder heeft verweerder met betrekking tot de uitbouw van [adres 4] toegelicht dit niet te kunnen controleren. Op de zitting heeft verweerder eiser gevolgd in zijn stelling en bij 135 m2 komt verweerder uit op € 2.437,- per m2. Daar voegt verweerder nog aan toe dat er dan nog rekening gehouden moet worden met de afnemende meeropbrengst, omdat het een groter huis is. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De vierkante meterprijs bij een oppervlak van 135 m2 is nog steeds hoger dan de vierkante meterprijs van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot voert eiser aan dat er niet vergeleken kan worden met [adres 2] en [adres 4] omdat dit hoekwoningen zijn. Verweerder heeft toegelicht dat de [adres 2] een smal kavel naast de woning heeft, waardoor het een hoekwoning is. Dit zorgt volgens verweerder niet voor veel meer woongenot en voordeel ten opzichte van de onderhavige woning. Met betrekking tot [adres 4] stelt verweerder dat er inderdaad sprake is van een groter kaveloppervlak, maar dat er ook rekening gehouden dient te worden met de afnemende meeropbrengst. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het verschil tussen een rijwoning en een hoekwoning maakt de woningen niet onvergelijkbaar. Daarbij geldt dat het volgens vaste rechtspraak bij de vergelijkingsmethode niet noodzakelijk is dat er sprake is van geheel identieke woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.