Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1361
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.391.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1956 gebouwde vrijstaande woning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 274 m2 en een kaveloppervlakte van 2531 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde van € 1.045.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5].
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, gelegen in dezelfde omgeving, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. Hij heeft gegevens van de stamkaarten overgelegd ter onderbouwing hiervan. Hij stelt dat alle referentiewoningen, gelet op de informatie daaruit moeten worden aangemerkt als bovengemiddeld of luxe woningen.
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser met de enkele verwijzing naar de stamkaarten niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de refrentiewoningen ten onrechte niet heeft gewaardeerd als bovengemiddeld of luxe.
10. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering. Eiser voert aan dat de refrentiewoningen [adres 2] in 2015, [adres 3] in 2007 en [adres 4] in 2013 zijn gerenoveerd. Om deze reden is er sprake bij alle drie de referentiewoningen van luxe voorzieningen en onderhoud. De referentiewoning [adres 5] moet wat betreft objectkenmerken ook op luxe gewaardeerd worden. Verweerder heeft toegelicht dat voor de eerste drie referentiewoningen geldt dat op basis van de foto’s er sprake is van normale voorzieningen. Bij gebreke van een verdere onderbouwing door eiser, gaat de rechtbank er vanuit dat er hier gesproken moet worden van normale voorzieningen. Verder stelt verweerder dat de [adres 2] met een gebruiksoppervlakte van 359 m2 een stuk groter is, maar dat hier rekening gehouden moet worden met de afnemende meeropbrengst. De vierkante meterprijzen liggen allemaal hoger dan de vierkante meterprijs van de woning. De rechtbank volgt dat standpunt.
11. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 5] een te recent bouwjaar heeft en daarom niet vergeleken kan worden met de woning. Verweerder heeft toegelicht dat er inderdaad sprake is van een nieuwere woning, maar dat deze referentiewoning gezien de objectkenmerken wel vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank ziet in deze omstandigheid op zichzelf geen aanleiding deze referentiewoning buiten beschouwing te laten of daaraan minder bewijskracht toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Verder voert eiser aan dat de vernieuwing van het dak een waardedrukkende factor is. De kosten hiervan bedragen € 50.000,-. Verweerder heeft de onderhoudstoestand beoordeeld op ‘voldoende’. Volgens verweerder betekent dit dat het onderhoud niet op peil is, maar dat onderhoud op korte termijn niet noodzakelijk is. Voor een verdere aanpassing van de onderhoudstoestand naar ‘matig’ ziet verweerder geen aanleiding. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand op ‘matig’ beoordeeld moet worden. Dit had eiser bijvoorbeeld kunnen doen door stukken hiervan te overleggen. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot verwijst eiser ter onderbouwing van een lagere WOZ-waarde naar de verkoop van het buurpand [adres 6]. Deze woning is verkocht in 2015 voor € 1.200.000,-. De rechtbank merkt op dat de jaarlijkse WOZ-waarde wordt bepaald op basis van verkoopprijzen van de woningen die in een periode van maximaal een jaar rond deze waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2019, zijn verkocht. De rechtbank oordeelt dan ook dat [adres 6] geen goede referentiewoning is om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen, aangezien de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum ligt. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.