Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1653
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 614.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 januari 2022 door middel van een Skype beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1935 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een garage. De woning heeft een grondoppervlakte van 122 m2 en een kaveloppervlakte van 274 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 543.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen woningen, te weten: [adres 2] en [adres 3] en [adres 4].
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde omgeving liggen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder niet tijdig heeft beslist op het bezwaarschrift, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
9. Eiser voert aan dat er geen rekening is gehouden met de waardedrukkende factoren. Er is sprake van scheurvorming en achterstallig onderhoud en schilderwerk aan de woning. Verweerder heeft aangegeven dat de onderhoudstoestand van de woning als “voldoende” is beoordeeld. Daarmee is tot uitdrukking gebracht dat het onderhoud niet op peil is. Daar is derhalve voldoende rekening mee gehouden. Voor een aanpassing van de onderhoudstoestand naar “matig” is geen aanleiding. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder die ook niet door eiser is weersproken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser heeft voorts aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Allereerst merkt de rechtbank op dat eiser deze stelling onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd. Eiser verwijst immers enkel naar de hierboven besproken onderhoudstoestand van de woning. Voorts geldt dat verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen uit dezelfde buurt komen en wat betreft bouwjaar goed vergelijkbaar zijn. De objectkenmerken van de referentiewoningen zijn anders en dat uit zich ook in de vierkante meterprijs. Verweerder verwijst onder andere naar de woningwaarde per m2 van [adres 2] (€ 4.337,- per m2) en [adres 4] (€ 4.713,- per m2) ten opzichte van de woning die een vierkante meterprijs heeft van € 3.650,-. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft dit ook niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser stelt dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel heeft gehandeld. Van strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel is de rechtbank echter niet gebleken. De rechtbank overweegt dat eiser, mede gezien de betwisting van verweerder, niet met stukken heeft onderbouwd dat er sprake is van (nagenoeg) identieke objecten zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel om die reden niet kan slagen.
11. Eiser stelt verder dat verweerder in strijd met het meerderheidsbeginsel heeft gehandeld. Verweerder heeft volgens eiser in de taxatiematrix twee bijna identieke panden gebruikt. Deze twee woningen liggen ook in dezelfde straat als die van de woning. De rechtbank volgt eiser niet. Eiser heeft geen taxatierapport of matrix aangeleverd waaruit blijkt dat de aangehaalde objecten (nagenoeg) identiek zijn aan de woning. Ook is niet gebleken van andere vrijwel identieke woningen die een lagere WOZ waarde hebben. Deze beroepsgrond slaagt niet.
12. Tot slot voert eiser aan dat er sprake is van het verbod op willekeur en een schending van het vertrouwensbeginsel. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat op het taxatieverslag vermeld staat dat de waarde door middel van een modelmatige berekening wordt bepaald. Hierbij kunnen meerdere en andere transacties een rol spelen, dan de drie referentiewoningen die nu in de beroepsfase een rol spelen. Verweerder heeft toegelicht dat er sprake is van een vrije bewijsleer en dat de op de matrix genoemde referentiewoningen de beste vergelijkingen zijn om de waarde van de woning te onderbouwen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank mag verweerder, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, daarom die verkopen selecteren die de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.