Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3106
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats 1], eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 495.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1994 gebouwde hoekwoning met een berging en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 185 m2 en ligt op een kavel van 357 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 435.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier, in [woonplaats 1] en [woonplaats 2] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] en [adres 3] in [woonplaats 1] en [adres 4] en [adres 5] in [woonplaats 2].
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde omgeving liggen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft overgelegd, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
9. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Hij heeft gegevens van de stamkaarten overlegd ter onderbouwing hiervan. Hij stelt dat de referentiewoningen, gelet op de informatie daaruit moeten worden aangemerkt als bovengemiddeld of luxe woningen.
10. De rechtbank is van oordeel dat eiser met de enkele verwijzing naar de stamkaarten, mede gezien de betwisting door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de referentiewoningen ten onrechte niet heeft gewaardeerd als bovengemiddeld of luxe.
11. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering. Eiser voert ter zitting aan dat de referentiewoningen de [adres 2] en [adres 4] luxere voorzieningen hebben en dat daardoor de waardering op de matrix van verweerder niet klopt. Verweerder heeft dit gemotiveerd betwist. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen geen moderne keuken hebben en dat de badkamer relatief klein is met weinig bijzonderheden. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het ligt op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat het onderhoud van een beter niveau is dan waar verweerder van uit gaat. Eiser heeft dit niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Ook voert eiser aan dat de referentiewoning [adres 5] een goede staat van onderhoud heeft en niet ‘voldoende’ zoals op de taxatiematrix is weergegeven. Verweerder heeft dit gemotiveerd betwist en onder meer toegelicht dat er sprake is van een standaard plastic transparante overkapping waar geen waarde aan wordt toegekend. Tevens heeft verweerder gewezen op het schilderwerk wat nodig is aan de buitenkant, de tuin en de schutting. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het ligt op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat het onderhoud van een beter niveau is dan waar verweerder van uit gaat. Eiser heeft dit niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot voert eiser aan dat de [adres 4] en [adres 5] in [woonplaats 2] geen goede referentiewoningen zijn in verband met de ligging. Verweerder heeft toegelicht dat [woonplaats 2] verder weg ligt van de gangbare voorzieningen en in die zin een minder gunstige ligging heeft. Ook heeft verweerder toegelicht dat er niet genoeg referentiewoningen die goed vergelijkbaar zijn in [woonplaats 1] en daarom heeft moeten uitwijken naar [woonplaats 2]. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en ziet geen aanleiding om deze referentiewoningen buiten beschouwing te laten of daaraan minder bewijskracht toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt en de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.