ECLI:NL:RBMNE:2022:1859

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/521929 / HA ZA 21-354

Vonnis van 18 mei 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. H.L. van der Aa te Utrecht,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.Hoe is de procedure verlopen?

1.1.

Op 10 mei 2021 heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard. [gedaagde] heeft daarop gereageerd en twee vorderingen in reconventie ingesteld. [eiser] heeft daar weer op gereageerd en zijn eis gewijzigd. Beide partijen hebben daarna, op 10 en 11 maart 2022, nadere producties ingediend.

1.2.

Op 22 maart 2022 heeft de mondelinge behandeling bij deze rechtbank plaatsgevonden. Daarvan heeft de griffier zittingsaantekeningen gemaakt. De zaak is toen aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een regeling te treffen. Op 28 maart 2022 hebben partijen de rechtbank laten weten dat dat niet is gelukt en hebben zij om vonnis gevraagd.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

De zaak gaat over de vraag of [gedaagde] (als verkoper) de woning aan [adres] in [plaats] aan [eiser] (als koper) moet leveren en over de vraag welke bedragen partijen in dat kader nog over een weer aan elkaar moeten betalen.

2.2.

Op 10 augustus 2019 hebben [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten. Voor die tijd huurde [eiser] al een deel van de woning van [gedaagde] . In de koopovereenkomst staat dat [eiser] de woning tot de overdracht bij de notaris onder een aantal voorwaarden mag blijven gebruiken. Artikel 13 luidt als volgt:

Verkoper en koper zijn overeengekomen dat koper vanaf ondertekening van dit koopcontract de opstal (…) reeds mag gebruiken / bewonen, onder de hieronder genoemde condities:

- (…)

- vergoeding van € 2.000 / maand (…);

- kosten van levering van nutsvoorzieningen (…);

- koper draagt zorg voor klein en groot onderhoud en accepteert de staat van de opstal bij ondertekening van dit contract op 10 augustus 2019;

- koper zorgt voor een opstalverzekering (…).’

2.3.

De koopovereenkomst is door de moeder van [eiser] mede ondertekend. Zij huurde toen eveneens al een deel van de woning. Daarnaast verhuurde [gedaagde] op dat moment nog één kamer aan mevrouw [A] , die ook na de koop het verschuldigde bedrag daarvoor zelf aan [gedaagde] betaalde. [A] heeft de woning op 31 juli 2020 verlaten.

2.4.

In de koopovereenkomst zijn [eiser] en [gedaagde] een uiterste leveringsdatum overeengekomen. Artikel 8 luidt als volgt:

‘
De Leveringsakte zal worden verleden op maandag 11 November 2019, of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper eventueel nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de Notaris. Verkoper werkt mee aan uitstel transport, echter tot uiterlijk 10 februari 2020, mits koper de verplichtingen uit dit koopcontract en de betalingen zoals opgenomen in art. 13 nauwgezet nakomt.’

2.5.

In overleg tussen partijen is de leveringsdatum een aantal keer uitgesteld, maar op enig moment heeft [gedaagde] verder uitstel geweigerd. Op 1 april 2021 heeft hij de koopovereenkomst ontbonden.

2.6.

Vervolgens is [gedaagde] een kortgedingprocedure gestart met het oog op een ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [gedaagde] op 28 juli 2021 in het gelijk gesteld. [eiser] heeft hoger beroep tegen die uitspraak in gesteld. In die procedure is op dit moment nog geen uitspraak door het gerechtshof gedaan.

2.7.

[eiser] heeft de woning in oktober 2021 verlaten.

3.Wat willen partijen?

3.1.

[eiser] vordert na eiswijziging (in conventie) samengevat:

een gerechtelijke vernietiging van de rechtshandeling waarmee de koopovereenkomst door [gedaagde] is ontbonden;

een verklaring voor recht dat partijen de koopovereenkomst moeten uitvoeren en verder over een weer niets van elkaar te vorderen hebben;

de veroordeling van [gedaagde] om mee te werken aan de overdracht van de woning, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt van de voor de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening;

e veroordeling van [gedaagde] om mee te werken aan de overdracht van de woning aan een door [eiser] aan te wijzen derde;

de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 38.097,21.

3.2.

[gedaagde] vordert na eisvermindering (in reconventie) – samengevat – de veroordeling van [eiser] tot betaling van:

€ 23.198 aan achterstallige servicekosten en gebruiksvergoeding, nog te vermeerderen met wettelijke rente;

de wettelijke rente over de achterstallige waarborgsom.

3.3.

Tijdens de mondeling behandeling heeft [gedaagde] het meer of anders gevorderde (zoals dat in haar conclusie van antwoord tevens eis in reconventie stond) ingetrokken. De achtergrond van die eisvermindering was dat [eiser] de woning inmiddels had verlaten, waardoor een eindafrekening (productie 37) kon worden opgemaakt.

3.4.

Partijen verwijten elkaar – kort samengevat – dat de koopovereenkomst door de ander niet is nagekomen. [gedaagde] stelt dat [eiser] heeft nagelaten de volledige waarborgsom en gebruiksvergoeding te betalen. Ook stelt [gedaagde] dat [eiser] de woning niet op de uiterste leveringsdatum heeft afgenomen. [eiser] stelt daarentegen dat [gedaagde] vóór de overdracht nog werkzaamheden aan de woning moest verrichten en dat heeft nagelaten.

3.5.

De rechtbank heeft kennis genomen van alle stukken en stellingen van partijen. Daarop wordt hierna alleen ingegaan als dat van belang is voor de beoordeling van de zaak.

4.De beoordeling

In conventie

4.1.

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of uit de koopovereenkomst tussen partijen nu nog verplichtingen voortvloeien. Alleen dan kan [eiser] immers de nakoming daarvan vorderen. Omdat [gedaagde] zich beroept op de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst, moet hij stellen en zo nodig bewijzen dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en dat [eiser] in verzuim was. Daar slaagt hij in. Daarna is het aan [eiser] om voldoende aan te dragen voor zijn stelling dat de rechtshandeling waarmee de overeenkomst is ontbonden vernietigd moet worden. Daar slaag hij niet in. Beide oordelen worden hierna toegelicht.

De koopovereenkomst is rechtsgeldig ontbonden

4.2.

Op het moment dat [gedaagde] de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbond, schoot [eiser] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen. Op dat moment was (a) de volledige waarborgsom niet betaald, (b) er een achterstand in de betaling van de overeengekomen vergoedingen en (c) werkte [eiser] niet (voldoende) mee aan de overdracht van de woning. Alle drie de tekortkomingen, die tezamen maar ook afzonderlijk een ontbinding rechtvaardigden, worden hierna uiteengezet.

a)
Tekortkoming: niet volledig betalen van de waarborgsom / doen van deelbetalingen

4.3.

Vaststaat dat [eiser] in totaal € 30.000 als waarborgsom of aanbetaling heeft betaald aan [gedaagde] . Hij moest echter € 61.000 betalen, zo blijkt uit het volgende.

4.4.

In artikel 7 van de koopovereenkomst staat: ‘
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen heeft Koper reeds een waarborgsom € 25.000 van voormelde totale koopprijs voldaan (…). Bij transport wordt de waarborgsom verrekend met de koopprijs, evenals latere deelbetalingen, die uiterlijk 13 september 2019 worden gedaan tot de 10% van € 610.000 is voldaan.’De vraag is hoe die laatste zin moet worden gelezen. Volgens [gedaagde] is een betaling van 10% van de koopsom op uiterlijk 13 september 2019 afgesproken. [eiser] weerspreekt dat.

4.5.

Bij de uitleg van deze bepaling uit de koopovereenkomst geldt de Haviltex-maatstaf: de betekenis wordt niet alleen bepaald door de tekst van de bepaling, maar hangt ook af van wat partijen hebben gezegd, hoe zij zich over en weer hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs mochten afleiden. De tekst van de bepaling is in dit geval niet zondermeer duidelijk. Partijen hebben niet eenduidig opgeschreven welke waarborgsom verschuldigd is, maar (vooral) dat er al een bedrag is betaald en dat dat bedrag, evenals latere deelbetalingen, zullen worden verrekend met de koopprijs. De toevoeging van een uiterste datum voor ‘latere deelbetalingen’ die zo’n twee maanden voor de beoogde leveringsdatum (van 11 november 2019) is gelegen is echter wel een belangrijke indicatie dat partijen hebben afgesproken dat er meer dan die € 25.000 moest worden aanbetaald. Datzelfde geldt voor de zinsnede ‘tot de 10% van € 610.000 is voldaan’: 10% staat gelijk aan € 61.000 (en niet aan € 25.000).

4.6.

Deze uitleg van artikel 7 van de koopovereenkomst ziet de rechtbank ook bevestigd in (a) de totstandkoming van de bepaling en (b) de uitvoering daarvan. In de eerste versies van de koopovereenkomst stond alleen een waarborgsom van € 25.000 en een verrekening van dat bedrag én van latere deelbetalingen in de tekst. In de versie die door [gedaagde] op 1 juli 2019 is verstuurd, is echter toegevoegd dat die latere deelbetalingen ‘
in de maand augustus in overleg tussen koper en verkoper worden gedaan tot de 10% van de koopsom uiterlijk op 31 augustus is voldaan’. Op deze tekstsuggestie is niet meer schriftelijk gereageerd. Uiteindelijk is de datum aangepast (13 september in plaats van 31 augustus) en is de tekst bondiger geformuleerd. Hieruit spreekt evenwel de overtuiging dat partijen hebben beoogd af te spreken dat [eiser] nog voor de transportdatum nadere deelbetalingen zou doen. Ook uit de uitvoering van de overeenkomst volgt dat dat de bedoeling was. Zo betaalt de moeder van [eiser] op 31 december 2019 nog eens € 5.000, waarvan [gedaagde] stelt dat dat voor de openstaande waarborgsom was. [eiser] heeft dat niet – gemotiveerd – weersproken. Ook stemt [gedaagde] op 5 februari 2020 in met een uitstel van de levering van de woning tot 19 maart 2020 onder voorwaarde dat [eiser] alsnog de € 61.000 zal volstorten. Ook toen is niet weersproken dat dat bedrag verschuldigd was.

4.7.

Kortom: partijen zijn overeengekomen dat er in totaal € 61.000 als waarborgsom of als deelbetalingen voorafgaand aan de transportdatum moest worden betaald. Ten tijde van de ontbinding was slechts circa de helft daarvan (€ 30.000) voldaan. Dat levert een tekortkoming op. [eiser] was ook in verzuim. [gedaagde] hoefde [eiser] niet afzonderlijk in gebreke te stellen. In de koopovereenkomst stond namelijk een betaaltermijn. Die termijn en de daarna herhaaldelijk door [gedaagde] opgeschoven leveringstermijnen waren fataal.

b)
Tekortkoming: achterstand in de betaling van overeengekomen vergoedingen

4.8.

Ten tijde van de ontbinding was er een ruime achterstand in de betaling van – in ieder geval – de overeengekomen gebruiksvergoeding en in de betaling van de nutsvoorzieningen. Op 19 maart 2021 is [eiser] (en zijn moeder) daarom aangemaand om een achterstallige € 3.487,79 aan gebruiksvergoeding en € 9.775,12 aan kosten voor nutsvoorzieningen te betalen. Dat die bedragen verschuldigd waren heeft [eiser] niet voldoende weersproken. Voor dat oordeel wordt verwezen naar de beoordeling van de vordering in reconventie in 4.22 en verder. Met de brief van 19 maart 2021 is [eiser] ook in gebreke gesteld, zodat hij daarna in verzuim was. Door de vergoedingen niet uiterlijk op 1 april 2021 te betalen, was [gedaagde] dus bevoegd om de koopovereenkomst te ontbinden.

c)
Tekortkoming: onvoldoende medewerking aan de overdracht van de woning

4.9.

Naar het oordeel van de rechtbank ligt het tot slot vooral aan [eiser] dat [gedaagde] de woning niet heeft kunnen overdragen. Vaststaat dat op verzoek van (de moeder van) [eiser] de transportdatum een aantal keer is opgeschoven. Verder staat vast dat [eiser] en zijn moeder, als mede ondertekenaar van de overeenkomst, niet zelf over de financiële middelen beschikten om de koopsom te kunnen voldoen. Namens [eiser] is (tijdens de mondelinge behandeling) namelijk aangegeven dat de bedoeling was de woning door middel van een zogenoemde abc-transactie door te verkopen. Een kenmerk van zo’n transactie is dat [eiser] (b) zijn koopsom aan [gedaagde] (a) voldoet uit de koopsom die hij zelf van de eindkoper (c) ontvangt. Uit de stukken kan niet worden opgemaakt dat die plannen ooit concreet zijn geworden. Zo heeft [eiser] (of zijn moeder) nooit aan [gedaagde] gemeld wie de opvolgend koper zou worden of een transportdatum voorgesteld. Evenmin is onderbouwd dat concreet naar een koper is gezocht of dat er zicht op zo’n koper was, aan de hand van bijvoorbeeld correspondentie of een intentieverklaring. Dat er een keer een geïnteresseerde is komen bezichtigen, maakt dat niet anders. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] ook gesteld dat hij zo ver nog niet was omdat de woning eerst nog verbouwd moest worden. Een centrale stelling van [eiser] is immers dat sprake is van schuldeiserverzuim (artikel 6:266 Burgerlijk Wetboek – hierna: BW) omdat [gedaagde] de overeengekomen werkzaamheden aan het dak van de keuken en de badkamer niet (tijdig) heeft uitgevoerd. Pas daarna zou de woning aan een derde verkocht worden, aldus [eiser] . Dus alleen wanneer [gedaagde] zelf in verzuim was, kan [eiser] niet worden aangerekend dat de woning niet is afgenomen. Die stelling van [eiser] gaat, zoals hierna wordt besproken, evenwel niet op.

4.10.

Het klopt dat [gedaagde] die werkzaamheden niet heeft uitgevoerd. Maar niet is gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat, zoals [eiser] stelt, die werkzaamheden voorafgaand aan de overdracht van de woning moesten zijn uitgevoerd. Bovendien volgt nergens uit dat het [gedaagde] was die dat moest regelen. Uit artikel 13 van de koopovereenkomst lijkt te volgen dat dit een verantwoordelijkheid van [eiser] was. In dat artikel staat namelijk: ‘
koper draagt zorg voor klein en groot onderhoud en accepteert de staat van de opstal bij ondertekening van dit contract op 10 augustus 2019’.De handgeschreven afspraak op de laatste pagina van het contract, waar [eiser] zich op beroept, ondersteunt de stelling [eiser] evenmin. Op die pagina staat:

‘Afspraak dak boven

keuken en badkamer boven

kosten 50 % / 50%

koper / verkoper’

4.11.

Daaruit volgt alleen dat [gedaagde] 50% zou bijdragen in de kosten van de werkzaamheden. Ook uit de door [eiser] gestelde opzet van de transactie – dat [eiser] na uitvoering van de werkzaamheden de woning meteen zou doorverkopen – volgt nog niet dat [gedaagde] moest zorgdragen voor uitvoering van de werkzaamheden. De slotsom is dat [gedaagde] niet zelf in verzuim was en dat het aan [eiser] te wijten is dat de woning niet is overgedragen.

4.12.

In de brief van 19 maart 2021 is [eiser] daarom terecht in gebreke gesteld en zijn hij en zijn moeder gesommeerd om binnen 7 kalenderdagen schriftelijk te bevestigen dat zij meewerken aan de juridische levering van de woning op 15 april 2021. [eiser] heeft daar niet (tijdig) op gereageerd. De moeder van [eiser] heeft per brief van 24 maart 2021 een (zoveelste) tegenvoorstel gedaan, waarbij zij het transport – kortgezegd – afhankelijk maakt van de doorverkoop aan een derde onder bepaalde voorwaarden (zoals de hoogte van de koopsom die die derde betaald). Zij heeft dus in ieder geval geen gehoor gegeven aan de sommatie.

4.13.

Tot slot voert [eiser] aan dat – zo begrijpt de rechtbank – niet langer sprake was van enige tekortkoming aan zijn kant omdat er op 12 februari 2021 een nieuwe (mondelinge) overeenkomst is gesloten. [gedaagde] betwist dat. Zo’n nieuwe overeenkomst kan ook niet worden afgeleid uit de e-mails waar [eiser] zich op beroept. Op 12 februari 2021 stuurt de zoon van [gedaagde] per e-mail een Excelsheet naar de moeder van [eiser] . De Excelsheet bevat alleen een overzicht van de verschuldigde, betaalde en nog openstaande servicekosten en andere vergoedingen die optellen tot € 17.803,31. Daarin en in de e-mail zelf is geen aanbod te lezen voor de overdracht van de woning voor een bepaald bedrag. Ook de reactie daarop van de moeder van [eiser] , per brief van 2 maart 2021, kan moeilijk gezien worden als een aanvaarding van enig aanbod. Zij schrijft immers: ‘
Zoals telefonisch besproken en in persoon met jouw zoon [B (voornaam)] , moet het pand zo snel mogelijk worden verkocht. Uit de diverse opstellingen blijkt dat ik jou een bedrag van € 575.000,00 verschuldigd ben bij verkoop van het huis. (…). Ik ben bereid daar € 600.000,00 van te maken. Ik verwacht dat jij hiermee akkoord gaat (…)’Dat kan hoogstens als tegenvoorstel worden gezien, nu er om een akkoord wordt gevraagd. Vaststaat dat [gedaagde] vervolgens niet heeft ingestemd met die (voorgestelde) € 600.000, zodat er geen nieuwe overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.

De ontbindingsverklaring is niet vernietigbaar

4.14.

De ontbindingsverklaring kan ook niet vernietigd worden. [eiser] voert aan dat [gedaagde] misbruik van omstandigheden heeft gemaakt, zodat [eiser] de ontbinding kan vernietigen. Die bevoegdheid komt echter een partij toe die door misbruik door een ander (als bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW) wordt bewogen een rechtshandeling te verrichten. In dit geval heeft [gedaagde] de rechtshandeling verricht. De vordering van [eiser] die strekt tot vernietiging van de ontbinding wordt daarom afgewezen.

Tussenconclusie vorderingen in conventie

4.15.

De slotsom is dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen partijen. Hij was ook in verzuim. [gedaagde] hoefde, na zijn aanmaning van 19 maart 2021, niet nog eens in te stemmen met het opschuiven van de leveringsdatum van de woning. De tekortkomingen van [eiser] rechtvaardigden een ontbinding van de overeenkomst. De ontbindingshandeling is rechtsgeldig en kan niet vernietigd worden. De vorderingen van [eiser] strekkende tot (a) vernietiging van de ontbinding, (b) uitvoering van de koopovereenkomst, (c) veroordeling van [gedaagde] tot medewerking aan de overdracht van de woning en (d) aan de overdracht aan een derde worden daarom afgewezen.

Afwijzing vordering tot betaling van € 38.097,21

4.16.

De vordering van [eiser] tot betaling van € 38.097,21 wordt afgewezen. Die beslissing wordt hierna toegelicht.

4.17.

Uit de conclusie van antwoord in reconventie blijkt dat het bedrag als volgt is opgebouwd:

€ 3.748,20 waarde-vermeerderende werkzaamheden aan de woning
€ 4.960,00 stormschade aan de kamer van [A]
€ 10.830,04 schade / niet-conform dak (in strijd met bouwtekeningen)
€ 14.760,05kosten dak boven keuken en badkamer
€ 34.298,29 totaal inclusief btw(nb. de optellingen zijn deels exclusief btw)

4.18.

[eiser] stelt dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt. De waarde-vermeerderende werkzaamheden door [eiser] (en zijn moeder) bestaan volgens [eiser] uit – kort gezegd – het vervangen van de CV-pomp met toebehoren, het vervangen van het rioleringssysteem op zolder en het gedeeltelijk vernieuwen van het dak boven de keuken. Gelet op het beperkte bedrag, de (summiere) omschrijving van en toelichting op de werkzaamheden (een onderbouwing met bijvoorbeeld facturen ontbreekt) en de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , stelt de rechtbank vast dat het hier om regulier onderhoud van de woning gaat. Partijen zijn in artikel 13 van de koopovereenkomst overeengekomen dat [eiser] zorgdraagt voor klein en groot onderhoud. Dat betekent dat er op het moment dat de gestelde kosten werden gemaakt geen rechtsgrond was om die bij [gedaagde] in rekening te brengen (wat [eiser] ook niet heeft gedaan). De latere ontbinding van de koopovereenkomst verandert daar niks aan. Hoewel [gedaagde] toen ‘profijt’ had van de uitgevoerde werkzaamheden, kan niet gezegd worden dat die verrijking (voor zover dat al 1 op 1 tot dezelfde waardevermeerdering heeft geleid) ongerechtvaardigd was. Een ontbinding heeft immers geen terugwerkende kracht. Om die reden is geen sprake van de door [eiser] gestelde ongerechtvaardigde verrijking, en wordt dus niet toegekomen aan verder bewijslevering.

4.19.

[eiser] heeft niet gesteld of onderbouwd dat hij ook daadwerkelijk kosten heeft gemaakt voor het herstel van de gestelde stormschade aan de kamer van [A] . Om die reden wordt dit deel van het gevorderde bedrag afgewezen.

4.20.

Om dezelfde reden wordt de vordering tot betaling van € 10.830,04 en € 14.760,05 afgewezen. [eiser] heeft ter onderbouwing van deze forse kostenposten verwezen naar een offerte van een aannemer, maar uit de processtukken en inventarisatielijst producties van [eiser] kan niet worden opgemaakt over welke offerte hij het heeft. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser] en zijn advocaat evenmin de vindplaats van de offerte kunnen benoemen. De enige concrete informatie is te vinden in producties 34 en 35 van de wederpartij van [eiser] . De bedragen die daaruit blijken verschillen echter van de vordering van [eiser] . Zo rekent de offerte van [onderneming] BV met een totaalbedrag van € 5.203 voor het ‘vervangen van dakbedekking’. De vordering van [eiser] is daarom onvoldoende specifiek: niet blijkt welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, welke kosten dat met zich brengt en waarom alle kosten voor rekening van [gedaagde] komen gelet op de contractuele afspraken over klein/groot onderhoud en over het delen van de kosten voor het dak keuken en badkamer. Belangrijker nog is dat [eiser] niet heeft gesteld dat de werkzaamheden (door de aannemer) zijn uitgevoerd en er ook daadwerkelijk kosten zijn gemaakt. Ook op dit punt heeft [eiser] dus geen (tegen)vordering op [gedaagde] .

4.21.

De slotsom is dat alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

In reconventie

4.22.

[gedaagde] vordert € 23.198 aan achterstallige (gebruiks)vergoedingen en € 1.223 aan wettelijke rente over het niet betaalde deel van de waarborgsom. In productie 37 heeft [gedaagde] zijn vordering van € 23.198 als volgt gespecificeerd:

4.23.

[eiser] weerspreekt dat hij deze bedragen (nog) verschuldigd is. Daartoe voert hij aan dat als de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, daarmee ook de rechtsgrond voor de verschuldigdheid van de vergoedingen is komen te vervallen. Ook stelt [eiser] dat hij het verschuldigde bedrag mag verrekenen met zijn tegenvordering op [gedaagde] en beroept hij zich op huurbescherming. Tot slot voert [eiser] per post nog een aantal verweren. Hierna wordt eerst ingegaan op de stellingen van [eiser] die voor alle posten opgaan. Daarna wordt per post een oordeel gegeven.

Grondslag voor betaling bij het wegvallen van de koopovereenkomst

4.24.

Het is juist dat de koopovereenkomst na ontbinding geen grondslag meer biedt voor de vordering van [gedaagde] . [gedaagde] heeft die immers – geheel en niet gedeeltelijk – ontbonden. Partijen zijn daarmee bevrijdt van hun verplichtingen. Niettemin is er wel een grondslag voor toewijzing van de vordering van [gedaagde] . Daarbij moet de periode vóór de ontbinding worden onderscheiden voor de periode daarna. Voor de periode daarvoor rust op beide partijen een ongedaanmakingsverplichting: In beginsel moet [gedaagde] de ontvangen (gebruiks)vergoedingen terugbetalen en [eiser] het genoten woongenot ongedaan maken. Dat laatste gaat lastig. Daarom bepaalt de wet dat ook de waarde van – in dit geval het genoten woongenot – vergoed kan worden (zie artikel 6:272 BW). Omdat partijen expliciet hebben afgesproken wat [eiser] moest betalen voor het gebruikmaken van de woning, kan dat als uitgangspunt voor de waarde vergoeding worden genomen. Voor de periode na de ontbinding geldt dat [eiser] zonder titel en daarmee onrechtmatig gebruik maakte van de woning. Hij is daarom op grond van artikel 6:162 BW verplicht de schade te vergoeden. Ook hier ziet de rechtbank aanleiding om de (ontbonden) afspraken tussen partijen tot uitgangspunt van de schadeloosstelling te nemen. Voor zover [eiser] dus nog niet (alles) heeft betaald wat hij volgens de koopovereenkomst had moeten betalen, is hij dat nog verschuldigd.

Geen verrekening en geen huurbescherming

4.25.

Zoals hiervoor in 4.16 en verder is geoordeeld, heeft [eiser] geen (voldoende) concrete tegenvordering. Zijn beroep op verrekening wordt dan ook afgewezen. [eiser] stelt verder dat de huurovereenkomst tussen partijen zoals die vóór de koop bestond, is gaan herleven op het moment dat de koopovereenkomst is ontbonden. Ook stelt hij dat de artikel 13 van de koopovereenkomst moeten worden uitgelegd als een huurbeding. Omdat er ernstige gebreken aan de woning waren, mocht hij ‘de huursom’ verrekenen (of verminderen) zo voert hij aan. De rechtbank ziet dat anders en legt hieronder uit waarom.

4.26.

De huurovereenkomst die tussen partijen op schrift is gesteld, is aangegaan voor maximaal 2 jaar. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat dat de begindatum van de huur 20 juni 2017 is en de einddatum 20 juni 2019. Op grond van artikel 3.3 van de overeenkomst en artikel 7:228 lid 1 BW eindigt de huurovereenkomst na het verstrijken van die periode. Het is niet nodig de overeenkomst op te zeggen. Wel dient [gedaagde] als verhuurder minimaal één maand vóór die 20 juni 2019 [eiser] te informeren over het eindigen van de huur. Dat schrijft artikel 7:271 lid 1 onder b BW voor. Dat heeft [gedaagde] ook gedaan in zijn e-mail van 14 mei 2019. De huur is dus, anders dan [eiser] stelt, rechtsgeldig beëindigd.

4.27.

Maar ook als verondersteld wordt dat de huur niet rechtsgeldig is beëindigd, geniet [eiser] geen huurbescherming. Met het aangaan van de koopovereenkomst heeft hij immers zelf zijn huurrechten omgezet in een gebruikersrecht van de woning. Het betoog van [eiser] dat hij ‘komend uit een huursituatie’ mocht denken dat de huurrelatie toen is voortgezet, gaat niet op. [eiser] heeft daar onvoldoende voor gesteld. En uit het dossier valt eerder het tegendeel op te maken. In de hiervoor genoemde e-mail van 14 mei 2019 geeft [gedaagde] immers nadrukkelijk aan dat gezocht is naar ‘
een juridische constructie dat, - wie wil -, kan blijven wonen (…)’en dat [eiser] dan ‘
even statenloos’is en dat er ‘
in ieder geval geen nieuw (tijdelijk) huurcontract (…)’komt. [eiser] heeft toen in ieder geval niet aangegeven dat hij dit anders ziet en dat hij er vanuit ging dat de huur werd voortgezet. [eiser] kan daarom geen aanspraak maken op huurbescherming en de vergoedingen die hij moet betalen voor het gebruik van de woning niet (evenredig) verminderen.

Gebruiksvergoeding

4.28.

[eiser] stelt dat hij, ook na het vertrek van huurder [A] op 31 juli 2020, niet € 2.000 maar € 1.515 aan gebruiksvergoeding verschuldigd is. Vaststaat dat [eiser] tot het vertrek van [A] € 1.515 moest betalen. In de specificatie van [gedaagde] is de huur die [A] aan [gedaagde] betaalde (€ 485) in mindering gebracht. Ook is duidelijk dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser] € 2.000 als gebruiksvergoeding voor de gehele woning (‘de opstal’ in het contract) moest betalen. Kennelijk is dat bedrag tot het vertrek van [A] verlaagd, omdat [eiser] nog niet de beschikking had over de hele woning. Na het vertrek van [A] had hij (en zijn moeder) dat wel. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] ook gezegd dat hij (onder andere) de voormalige kamer van [A] verhuurde via airbnb. Van de inkomsten betaalde hij zijn vergoedingen aan [gedaagde] . Daarom valt niet in te zien waarom [eiser] minder dan de overeengekomen € 2.000 moet betalen.

4.29.

[eiser] voert nog aan dat hij vanwege gebreken aan de woning in zijn woongenot is aangetast en hij daarom niet verplicht is de volledige gebruiksvergoeding te betalen. De rechtbank ziet dit anders. Uit artikel 13 van het contract volgt dat [eiser] de woning in de staat zoals die verkeerde heeft aanvaard. Die staat kende hij ook (goed) omdat hij (en zijn moeder) al een groot deel van de woning huurde. [eiser] heeft bovendien afgezien van een bouwkundige keuring (als ontbindende voorwaarde bij de koop) en heeft ingestemd met de afspraak dat hij verantwoordelijk was voor klein en groot onderhoud. In die omstandigheden heeft hij geen recht op vermindering van de gebruiksvergoeding omdat er iets aan de woning schortte. [eiser] moet de achterstallige gebruiksvergoeding van in totaal € 9.103 dus nog betalen.

Nutsvoorzieningen: gas & elektra Vattenfall en water Vitens

4.30.

De gevorderde bedragen van € 8.090 (Vattenfall) en € 439 (Vitens) – in totaal € 8.529 – worden toegewezen. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat de kosten van nutsvoorzieningen voor rekening van [eiser] kwamen (zie 4.26). [gedaagde] heeft de opbouw van deze bedragen goed gespecificeerd (in productie 37) en [eiser] heeft die specificatie niet betwist. Of [gedaagde] heeft meegewerkt aan het op zijn naam stellen van de contracten met Vattenfall en Vitens en welke besparing [eiser] daarmee had kunnen realiseren, kan in het midden blijven. Zoals hiervoor geoordeeld komt de uitstel, en uiteindelijk de afstel, van de overdracht van de woning immers voor rekening van [eiser] . Hij had daarmee in eigen hand dat de bestaande energiecontracten niet sneller zijn overgesloten.

4.31.

Van het toegewezen bedrag € 8.529 wordt nog € 1.088 in mindering gebracht voor het deel dat [A] (bij de eindafrekening) heeft betaald volgens de kostenspecificatie. Daarmee komt het verschuldigde bedrag op € 7.441.

Opstalverzekering

4.32.

In de koopovereenkomst is afgesproken dat [eiser] zorgdraagt voor een opstalverzekering. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het de bedoeling was dat [eiser] na de koop zo snel mogelijk een opstalverzekering zou afsluiten, maar dat dat niet mogelijk bleek te zijn omdat [gedaagde] nog (juridisch) eigenaar was. [eiser] meent daarom dat hij deze kosten niet verschuldigd is (conclusie van antwoord in reconventie), dan wel dat hij alleen de redelijke kosten moet betalen (mondelinge behandeling). Volgens hem kon er een opstalverzekering van ongeveer € 58 per maand worden afgesloten, in plaats van de € 76,98 tot € 89,42 (de premie is verhoogd in de loop van de tijd) die [gedaagde] betaalde.

4.33.

Uit de bewoordingen van de overeenkomst kan worden afgeleid dat [eiser] vanaf de koop ook de kosten van de opstalverzekering droeg. Het zorgdragen voor de verzekering omvat niet alleen het afsluiten daarvan, maar ook betaling van de premie. Tussen partijen is verder niet in geschil dat er een ‘hogere’ premie geldt voor woningen die door een ander dan de eigenaar worden gebruikt. Dat maakt dat, net als bij de nutsvoorzieningen hiervoor is geoordeeld, ook die ‘hogere premie’ voor [eiser] komt. Hij heeft de woning immers niet ‘afgenomen’. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] bovendien verklaard dat hij meerdere kamers in de woning via airbnb verhuurde, zodat die hogere premie ook een (rechtstreeks) gevolg is van zijn eigen handelen. De vordering tot betaling van € 2.230 voor de opstalverzekering zal worden toegewezen.

Heffingen en belastingen (BGHU)

4.34.

De betaling van (BGHU) heffingen en belastingen is niet expliciet opgenomen in artikel 13 van de de koopovereenkomst. Niettemin zal de rechtbank een groot deel daarvan toewijzen. In de koopovereenkomst is opgenomen dat verkoper garandeert dat alle lasten, belastingen en heffingen over 2019 zijn voldaan (artikel 2, onder r). Hoewel het gebruikelijk is dat betaalde lasten op datum transport worden verrekend, mocht [eiser] uit deze bepaling en uit het oorspronkelijke plan om de woning in november 2019, dan wel uiterlijk februari 2020 te leveren, opmaken dat hij de lasten over 2019 van in totaal € 355 niet hoefde te voldoen. De BGHU lasten over 2020 en 2021 van in totaal € 1.772 komen wel voor zijn rekening. Niet alleen bestaan die lasten deels uit gebruiksbelastingen (zoals rioolheffingen), die hij als huurder voor de koop ook al betaalde, maar ook kan het [eiser] worden aangerekend dat de woning niet in 2019 al is overgedragen. Daardoor heeft [gedaagde] langer dan nodig de BGHU heffingen moeten betalen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bovendien overtuigend toegelicht dat het met het tekenen van de koopovereenkomst de bedoeling van partijen was dat alle kosten voor de woning door [eiser] gedragen zouden worden. [eiser] heeft dat niet, althans niet gemotiveerd, betwist.

Tv- en internetkosten (Ziggo)

4.35.

[eiser] heeft niet betwist dat hij deze kosten moet betalen. De vordering tot betaling van € 2.297 zal daarom worden toegewezen.

Tussenconclusie vorderingen in reconventie

4.36.

[eiser] zal worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] :

€ 9.103 gebruiksvergoeding
€ 7.441 nutsvoorzieningen (€ 8.529 - € 1.088 betaald door [A] )
€ 2.230 opstalverzekering
€ 1.772 heffingen en belastingen
€ 2.297 tv- en internet
€ 22.843 totaal

4.37.

[gedaagde] heeft in eerste instantie de wettelijke rente over de verschillende verschuldigde bedragen in zijn specificaties meegenomen. In zijn laatste specificatie (productie 37), waarop zijn eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling is gebaseerd, is dat echter niet het geval. Gelet op het ontbreken van die specificatie en het grote aantal samengestelde bedragen die (alle) op andere data opeisbaar werden, zal de rechtbank de wettelijk rente toewijzen vanaf de datum van het instellen van de vordering in reconventie. Dat was op de rolzitting van 30 juni 2021.

Rente over achterstallige waarborgsom

4.38.

[eiser] heeft € 30.000 in twee termijnen als waarborgsom betaald. [gedaagde] vordert de wettelijke rente over de ontbrekende € 31.000 die op 13 maart 2021 € 1.223 bedroeg. Die vordering wordt toegewezen. Het gaat om een betalingsverplichting die [eiser] op het moment van ontbinding nog niet was nagekomen. Door het restant van de waarborgsom niet tijdig, op 13 september 2019, te betalen was [eiser] immers in verzuim (zie 4.3 en verder). De ontbinding van de koopovereenkomst bevrijdt [eiser] weliswaar van de verplichting tot betaling van die € 31.000 (zie artikel 6:271 BW), maar niet van de verplichting tot betaling van de wettelijke rente die dan al verschuldigd is. Die verplichting vloeit immers niet voort uit de (ontbonden) koopovereenkomst zelf. Het gaat om een zelfstandige verplichting die op grond van artikel 6:119 BW is ontstaan omdat [eiser] niet tijdig heeft betaald. Omdat er met het wegvallen van de koopovereenkomst op 1 april 2021 niet langer sprake is van een vertraging in de betaling van een geldsom, is de verschuldigde rente daarna niet verder opgelopen. De berekening van de gevorderde € 1.223 is door [eiser] niet weersproken. Omdat daarna nog maar gedurende 13 dagen (van 13 maart 2021 tot 1 april 2021) wettelijke rente is opgebouwd, zal de rechtbank gemakshalve die € 1.223 toewijzen.

Proceskosten en nakosten

4.39.

Als de in het ongelijk gestelde partij
in conventieen
in reconventiewordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Die bedragen tot de datum van deze uitspraak:

€ 1.442,00 salaris advocaat in conventie: 2 punten (mondelinge behandeling en conclusie van antwoord) x tarief € 721
€ 309,00 griffierecht (in conventie)
€ 281,50 salaris advocaat in reconventie: 0,5 punt (voor vordering in reconventie) x tarief € 563

4.40.

De nakosten worden toegewezen als hierna bepaald.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , begroot op € 1.751,

in reconventie

5.3.

veroordeelt [eiser] om € 22.843 aan [gedaagde] te betalen, nog te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 30 juni 2021 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [eiser] om € 1.223 aan [gedaagde] te betalen,

5.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , begroot op € 281,50,

in conventie en reconventie

5.6.

veroordeelt [eiser] , als hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 255,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Verboom en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2022.^[1]