ECLI:NL:RBMNE:2022:1900

• Datum uitspraak: 9 mei 2022
• Publicatiedatum: 18 mei 2022
• Zaaknummer: C/16/524187
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: H.J. ter Meulen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijzen en juridische toezeggingen in vastgoedontwikkeling gemeente Utrecht

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 9 mei 2022 een mondeling vonnis uitgesproken in een geschil tussen de gemeente Utrecht en [gedaagde] B.V. De gemeente Utrecht vorderde een verklaring voor recht dat [gedaagde] een toerekenbare onrechtmatige daad had gepleegd door niet te voldoen aan toezeggingen over huurprijzen en indexatie van huurappartementen in een woningbouwproject. De gemeente stelde dat [gedaagde] in een brief van 6 december 2016 had toegezegd dat bepaalde huurprijzen en indexatie zouden worden gehanteerd, en dat deze toezeggingen niet waren nagekomen bij de verkoop van de appartementen aan [onderneming] B.V. [gedaagde] betwistte echter dat er sprake was van een juridisch bindende toezegging en stelde dat zij slechts als doorgeefluik had gefungeerd voor de belegger die de huurprijzen bepaalde.

De rechtbank oordeelde dat er geen sprake was van een juridisch bindende toezegging. De rechter concludeerde dat de brief van 6 december 2016 enkel een informatieve mededeling was en dat de gemeente Utrecht niet gerechtvaardigd kon vertrouwen op een toezegging van [gedaagde]. De rechtbank wees de vorderingen van de gemeente Utrecht af en veroordeelde de gemeente tot betaling van de proceskosten van [gedaagde]. De kostenveroordeling werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/524187 / HA ZA 21-458

Proces-verbaal van het mondeling vonnis van 9 mei 2022

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE UTRECHT ,

zetelend te Utrecht,

eiseres,

hierna te noemen: gemeente Utrecht,

advocaat: mr. J.M. van Noort te Utrecht,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaten: mr. R.H. Bekker en mr. J.R.L. Kickken te Amsterdam.

Op 9 mei 2022 heeft mr, H.J. ter Meulen, rechter, bijgestaan door mr. B.H. van der Graaf griffier, een mondelinge behandeling gehouden in bovengenoemde zaak.

Na uitroeping van de zaak verschijnen:
- mevrouw [A] , werkzaam bij gemeente Utrecht als [functie 1]
,

- mr. J.M. van Noort, voornoemd,

- de heer [B] , statutair bestuurder van [gedaagde] ,

- de heer [C] , werkzaam bij [gedaagde] ,

- mr. R.H. Bekker, voornoemd, en

- mr. J.R.L. Kickken, voornoemd.

1. Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 21,

- de conclusie van antwoord met één productie.

1.2.

Op 9 mei 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er gezegd is en beide advocaten hebben spreekaantekeningen overgelegd. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechter aan partijen meegedeeld dat hij mondeling vonnis zal wijzen.

2. Waar gaat de zaak over?

De feiten

2.1.

Partijen hebben in 2015 een exploitatieovereenkomst gesloten, op grond waarvan [gedaagde] een woninggebied ontwikkelt op de locatie [adres] in [plaats] , ook wel bekend onder de naam [project] . De ontwikkeling omvat 167 woningen, een horecapaviljoen, een binnenhaven en parkeervoorzieningen.

2.2.

Om dit bouwplan te realiseren moest het bestemmingsplan worden gewijzigd.

2.3.

In 2016 is het gewijzigde bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad van de gemeente Utrecht (hierna: de gemeenteraad) voorgelegd.

2.4.

De gemeenteraad, die dit plan op 29 september 2016 heeft besproken, ging daarmee niet akkoord, omdat zij een aantal bezwaren tegen het bouwplan van [gedaagde] had. Deze bezwaren zagen op de parkeergelegenheid, het groen, de binnenhaven en het ontbreken van sociale huurwoningen.

2.5.

Er is daarna gekeken of en hoe er aan de bezwaren van de gemeenteraad tegemoet kon worden gekomen. Daarbij is, voor zover voor de beoordeling van de zaak relevant, het volgende gebeurd.

2.6.

Op 7 oktober 2016 heeft een overleg plaatsgevonden tussen [gedaagde] en de wethouder van de gemeente Utrecht. Vervolgens schrijft [gedaagde] in een brief van 10 november 2016 het volgende aan de wethouder:

“
In vervolg op de behandeling van het bestemmingsplan [project] in de commissie Stad en Ruimte op 29 september 2016 en het daaropvolgende overleg d.d. 07 oktober 2016 waar inhoudelijk gesproken is met u over mogelijke aanpassingen van het bouwplan [project] , willen wij u in dit schrijven de volgende zaken bevestigen.

Woningbouwprogramma Zoals bij u bekend omvat het plan [project] huur- en koopappartementen. Het gedeelte huurappartementen is verkocht aan een pensioenfonds/belegger die de huurwoningen in de vrije sector gaat verhuren. (…).

Wijzigen van het woningbouwprogramma door het toevoegen van sociale woningbouw in het huidige plan is zeer ingrijpend. Het plan zal wederom moeten worden her-ontwikkeld, waarmee een vertraging van minimaal enkele jaren gemoeid zal zijn. Wij zijn momenteel in gesprek met diverse grondeigenaren over de verwerving van bouwlocaties.

Mochten wij een grondpositie verwerven dan zijn wij bereid bij een toekomstige ontwikkeling in de [.] om 30% sociale huur en/of koop woningen in het plan op te nemen.

Parkeren en groen Het realiseren van gebouwd parkeren betekent een herontwikkeling van het gehele plan. Zoals gezegd en de ervaring ons leert, is een herontwikkeling erg kostbaar en zal in een dergelijk geval rekening gehouden moeten worden met een vertraging van minimaal enkele jaren. Wat betreft parkeren onderzoeken wij of er mogelijkheden zijn om enkele parkeerplaatsen minder te realiseren en deze vrijkomende ruimte groen in te vullen. (…) Daarnaast onderzoeken wij ook er andere mogelijkheden zijn om het groen in het plan te intensiveren, waaronder groene daken, voor zover deze nog niet worden benut voor het plaatsen van zonnepanelen.

Binnenhaven Om hinder door vaarbewegingen op het [kanaal] zoveel mogelijk te beperken plaatsen we een bord bij de haveningang dat aangeeft dat het een privé haven betreft en het betreden door derden niet is toegestaan. Of alleen toegestaan is voor vergunninghouders. Daarnaast zal er via de nog op te richten Vereniging van Eigenaren, die het gebied gaat beheren, worden vastgelegd dat de ligplaatsen in de haven alleen maar beschikbaar zijn voor de bewoners en dat de vereniging tegen onrechtmatige aanleg van vaartuigen zal kunnen optreden. (…).”

2.7.

Naar aanleiding van deze brief, schrijft [D] , de toenmalige [functie 2] bij de gemeente Utrecht, in een e-mail van 14 november 2016 aan [C] (werkzaam bij [gedaagde] ):

“
Dag [C (voornaam)] , wil je even contact opnemen over jullie brief aan Raadscommissie.

Is het mogelijk dat jullie daarin ook garanties kunnen afgeven over huurniveaus en eventueel index voor de komende 10 jaar? Is achter de schermen nu een nadrukkelijk item, als er geen sociaal in komt dan tenminste meer zekerheid over middeldure huur. Gaat zeker helpen bij de discussie in de Raad! ”

2.8.

In een e-mail van 14 november 2016 antwoordt [C] het volgende aan [D] :

“
(…).De overeenkomst met de belegger heb ik op dit moment niet voorhanden, maar ik meen dat in deze overeenkomst geen bepalingen/garanties zijn opgenomen omtrent de indexatie van de huurprijzen door de belegger. Dit is een aangelegenheid van de belegger. Een garantie afgeven m.b.t. de index voor de komende 10 jaar is dan ook niet aan [gedaagde] , maar aan de belegger, Indien gewenst dienen wij dit met de belegger aan tafel te bespreken. (…) ”.

2.9.

Op 17 november 2016 heeft een raadsvergadering plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] aanwezig was. In het van deze vergadering opgemaakte verslag is vermeld dat in deze vergadering de brief van [gedaagde] van 10 november 2016 is besproken en dat de uitkomst daarvan was dat deze brief onvoldoende was om eerder geuite bezwaren weg te nemen. In het verslag is verder vermeld dat de wethouder heeft toegezegd om "
informatie over de huurprijzen, het wettelijk kader en de mogelijke ontwikkeling daarvan " te verstrekken aan de gemeenteraad.

2.10.

In een e-mail van 18 november 2016 schrijft [C] aan [D] :

“
Terugkomend op de commissievergadering van gisteren.

Ik vind het erg teleurstellend om te zien dat het huidige plan door enkele commissieleden, ondanks de recentelijke informatiebrief en schriftelijke toezeggingen, nog steeds niet wordt gesteund.

(…) Tot slot de huurprijzen, op jouw verzoek heb ik de belegger gevraagd wat de huurprijzen zijn en op welke wijze zij voornemens zijn deze te indexeren. De indexatie van de huursommen is zoals ik al aangaf conform het CPI, de huurprijzen zijn zoals hieronder aangegeven: - voor bouwblok A gelden huurprijzen vanaf € 735,- per maand tot ca. € 875,- per maand. Een gemiddelde huursom van ca. € 775,- per maand. - voor bouwblok B gelden huurprijzen vanaf € 850,- per maand tot ca. € 1.050,- per maand. Een gemiddelde huursom van ca. € 950,- per maand.

(…) .”

2.11.

Vervolgens heeft [gedaagde] (in de persoon van [C] ) op 6 december 2016 een brief gestuurd aan de wethouder, waarin onder meer is opgenomen:

“
Onderwerp: Aanvullende afspraken [project] , [plaats]

Geachte heer [E] ,

Op 17 november jl. heeft de commissie Stad en Ruimte voor een tweede maal het bestemmingsplan [adres] te [plaats] besproken. In deze vergadering werd duidelijk dat de gedane toezeggingen in mijn eerdere schrijven van 10 november jl. niet voldoende waren om kritiekpunten met betrekking tot het bouwplan weg te nemen. (…)

Omdat verdere vertraging van het bouwplan, met alle gevolgen van dien, voor geen van ons beide het beoogde resultaat is, zouden wij graag enkele weken extra krijgen om alternatieve mogelijkheden met betrekking tot het gebouwd parkeren en het inrichten van groen te onderzoeken. We zeggen toe, uiterlijk vrijdag 16 december, een voorstel aan te leveren waarmee een substantieel deel van het parkeren (op termijn) gebouwd kan worden opgelost. Middels dit schrijven willen wij u dan ook vriendelijk verzoeken de behandeling van het bouwplan in de gemeenteraad van 08 december as. met twee weken uit te stellen. Dit zou betekenen dat de behandeling door de gemeenteraad op 22 december a.s. zal kunnen plaatsvinden. Redenen voor dit verzoek en enkele aanvullende toezeggingen naar aanleiding van de punten genoemd in de laatste commissievergadering treft u in het vervolg van dit schrijven aan.

Huurprijzen Zoals u bekend, bestaat het bouwplan voor een aanzienlijk deel (ca. 69%) uit huurappartementen die verkocht zijn aan een pensioenfonds/belegger en bestemd zijn voor de vrije sector huur.

(…). Het eerstgenoemde genoemde bouwblok, blok A, bestaat uit 61 kleine appartementen (ca. 37%) met een gebruiks-oppervlak vanaf 38 t/m 50m2, die worden aangeboden voor een huurprijs vanaf € 735,- tot ca. € 875,- per maand en met een gemiddelde van ca. € 775,- per maand. Deze huurprijzen zitten enkele euro’s boven de liberalisatiegrens van € 710,68/maand. De indexatie van de huurappartementen zal geschieden conform de consumentenprijsindex (CPI).

Het laatstgenoemde bouwblok, blok B, bestaat uit 54 appartementen (ca. 32%) vanaf 70 t/m 90 m2 met daarnaast nog enkele uitschieters. De huurprijzen voor deze woningen zijn vanaf € 850,- tot ca. € 1.050,- per maand met een gemiddelde van ca. € 950,- per maand. Ook voor deze appartementen geldt de CPI als index.

Parkeren en groen Het ontbreken van gebouwd parkeren kwam wederom ter sprake in de tweede commissievergadering. Helaas blijkt het onmogelijk om binnen het huidige plan alle parkeerplaatsen ondergronds dan wel inpandig parkeren te realiseren.

Mogelijke oplossingen die nu op de ‘tekentafel’ liggen is het onderzoeken of een substantieel deel (ten minste 50%) van de parkeerplaatsen half/driekwart verdiept kunnen worden gerealiseerd met een parkeerdek en parkeerplaatsen erboven.

Het vrijgekomen terrein zal vervolgens groen ingericht worden. Een alternatief op dit voorstel is een financiële bijdrage aan een gebouwde parkeeroplossing op termijn in het omliggende gebied. (…). Een mogelijke oplossing die we direct kunnen toezeggen, betreft het realiseren van (bouwkundige) voorzieningen boven de parkeerplaatsen om een gebouwde en tevens groene uitstraling te realiseren. (….).”

2.12.

De wethouder heeft deze brief op 7 december 2016 doorgestuurd aan de gemeenteraad. In zijn begeleidende brief merkt hij op:

“
Ontwikkelaar [gedaagde] van het woningbouwproject [adres] / [project] heeft een brief gestuurd (6 december 2016) met daarin aanvullende toezeggingen naar aanleiding van de bespreking van het bestemmingsplan in uw vergadering van de commissie Stad en Ruimte van 17 november jl.

In de brief geeft [gedaagde] aan welke huurprijzen zullen worden gehanteerd voor de woningen in de bouwblokken A en B en welke index ze zullen hanteren. Daarnaast is er een voorstel hoe het parkeren groen kan worden opgelost. [gedaagde] onderzoekt bovendien de mogelijkheid om alsnog een substantieel deel van het parkeren gebouwd op te lossen, (…). ”

2.13.

Op 22 december 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met het gewijzigde bestemmingsplan, waardoor het bouwplan van [gedaagde] kon worden uitgevoerd.

2.14.

[gedaagde] heeft de huurappartementen in bouwblok A en B uiteindelijk niet verkocht aan het pensioenfonds/de belegger waarnaar zij in haar e-mails van 14 en 18 november 2016 verwijst. Zij heeft deze appartementen bij overeenkomst van 8 september 2017 verkocht aan [onderneming] B.V. (hierna: [onderneming] ).

2.15.

[onderneming] behoort tot hetzelfde concern als [gedaagde] . [onderneming] rekent hogere huurprijzen dan de huurprijzen zoals die door [gedaagde] in haar brief van 6 december 2016 worden genoemd. Dit is de aanleiding voor het ontstaan van het in deze zaak voorliggende geschil tussen gemeente Utrecht en [gedaagde] .

De standpunten van partijen

2.16.

De gemeente Utrecht stelt zich in deze procedure op het standpunt dat [gedaagde] in haar brief van 6 december 2016 heeft toegezegd dat de in die brief genoemde huurprijzen zullen worden gehanteerd, en dat deze huurprijzen op de in die brief genoemde manier zullen worden geïndexeerd. Volgens de gemeente Utrecht had [gedaagde] vervolgens moeten waarborgen dat de toezegging zou worden nageleefd door de toegezegde huurprijzen en indexatie op te leggen aan [onderneming] bij de latere verkoop van de appartementen. Door dit niet te doen, heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, en daarmee onrechtmatig gehandeld richting de gemeente Utrecht.

2.17.

Gelet hierop, vordert de gemeente Utrecht in deze procedure een verklaring voor recht dat [gedaagde] een toerekenbare onrechtmatige daad heeft gepleegd en dat zij aansprakelijk is voor de schade die de gemeente Utrecht als gevolg hiervan heeft geleden en nog lijdt. De gemeente Utrecht vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van deze schade, nader op te maken bij staat. Verder vordert de gemeente Utrecht dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de proceskosten van de gemeente Utrecht te vergoeden. Ten slotte vordert de gemeente Utrecht dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.

2.18.

[gedaagde] is het niet eens met het hiervoor weergegeven standpunt van de gemeente Utrecht. Zij voert aan dat zij in de brief van 6 december 2016 enkel heeft doorgegeven welke huurprijzen en indexatie de (toenmalige) belegger voornemens was te hanteren. [gedaagde] zegt dat zij slechts als doorgeefluik heeft gefungeerd en dat dit ook voor de gemeente Utrecht kenbaar was. Van een juridisch bindende toezegging kan gelet hierop geen sprake zijn. Voor [gedaagde] bestond daarom geen verplichting om de genoemde prijzen en indexatie door te leggen aan [onderneming] .

3. Mondeling vonnis

3.1.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechter mondeling uitspraak gedaan. Deze uitspraak luidt zoals hierna wordt weergegeven.

Het oordeel

3.2.

Ik wijs de vorderingen van de gemeente Utrecht af en ik veroordeel de gemeente om de proces- en nakosten van [gedaagde] te vergoeden. De kostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Ik zal u nu uitleggen waarom ik tot deze beslissing ben gekomen.

De motivering

De kern van het geschil

3.3.

De kern van dit geschil betreft de beantwoording van de vraag of [gedaagde] in haar brief van 6 december 2016 toezeggingen heeft gedaan over de huurprijzen en de indexatie daarvan van een aantal huurappartementen gelegen in blok A en B van het project [project] .

[gedaagde] heeft geen juridisch bindende toezegging gedaan

3.4.

Ik ben van oordeel dat in dit geval geen sprake is van een juridisch bindende toezegging. Het ging enkel om een informatieve mededeling vanuit [gedaagde] aan de gemeente Utrecht. En dat moet voor de gemeente ook duidelijk zijn geweest. Ik zal dat nu toelichten.

Daarbij zal ik eerst stilstaan bij het toetsingskader, dat wil zeggen de maatstaf die ik gebruik bij mijn beoordeling.

Het toetsingskader

3.5.

Wat u van mij vraagt, wat ik moet doen, is in de eerste plaats beoordelen
of sprake is van een juridisch bindende toezegging, dat wil zeggen een eenzijdige rechtshandeling van [gedaagde] richting de gemeente Utrecht. Dan kijk ik – voor de juristen onder ons – naar de wilsvertrouwensleer zoals die is neergelegd in artikel 3:33 en 3:35 Burgerlijk Wetboek (BW).

3.6.

[gedaagde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat zij nooit bedoeld heeft om met de brief van 6 december 2016 een toezegging te doen over de huurprijsniveaus. De vraag is dan of de gemeente Utrecht desondanks ervan uit mocht gaan dat de brief op dit punt een toezegging inhield. Anders gezegd: of bij de gemeente Utrecht – onder de gegeven omstandigheden – het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat [gedaagde] een toezegging deed. Daarbij moet ik kijken naar alle omstandigheden van het geval. Dat betekent dat ik kijk naar de tekst van de brief van 6 december 2016 en de taalkundige betekenis daarvan, maar dat dat op zichzelf niet doorslaggevend is. Ik kijk ook naar bijvoorbeeld eerdere verklaringen en gedragingen van partijen.

De brief van 6 december 2016

3.7.

Als ik dan begin met de tekstuele inhoud van de brief van 6 december 2016, dan ben ik het met de gemeente Utrecht eens dat de indruk zou kunnen ontstaan dat sprake is van een toezegging. Daarvoor zijn de volgende aanknopingspunten. In de aanhef van de brief staat: “
aanvullende afspraken [project] ”. Dan wordt er gesproken over alternatieven voor het gebouwd parkeren en het inrichten van het groen, waarna in de derde alinea staat: “
Enkele aanvullende toezeggingen (…) treft u in het vervolg van dit schrijven aan ”. Meteen daarna komt dan de informatie over de huurprijzen, waarbij zonder enig voorbehoud wordt aangegeven hoe hoog de huurprijzen en indexatie zullen zijn. Zo wordt in de brief aangegeven dat de appartementen “
worden ” aangeboden tegen de daarin genoemde huurprijs en dat de indexatie “
zal geschieden ” conform de CPI. Daar – op die plek – wordt dus niet genoemd dat [gedaagde] niet over die huurprijzen gaat en daarover dus geen garanties kan geven.

Eerdere uitlatingen van [gedaagde] en de gemeente Utrecht

3.8.

Maar – en daar gaat het hier om – voor beantwoording van de vraag of bij de gemeente gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan, moet de brief van 6 december 2016 worden gelezen tegen de achtergrond – en in de context – van eerdere uitlatingen van [gedaagde] en de gemeente Utrecht.

3.9.

Wat ik dan heel relevant vind, is de e-mailwisseling van 14 november 2016. De relevante passages zal ik voor u citeren.

3.10.

[D] vraagt in zijn e-mail van 14 november 2016 aan [gedaagde] of het mogelijk is om garanties af te geven over huurniveaus en de indexatie voor de komende tien jaar.

3.11.

Dat is een concrete vraag van de gemeente, waarop [gedaagde] antwoordt: "
De overeenkomst met de belegger heb ik op dit moment niet voorhanden, maar ik meen dat in deze overeenkomst geen bepalingen/garanties zijn opgenomen omtrent de indexatie van de huurprijzen door de belegger. Dit is een aangelegenheid van de belegger. Een garantie afgeven m.b.t. de index voor de komende 10 jaar is dan ook niet aan [gedaagde] , maar aan de belegger, Indien gewenst dienen wij dit met de belegger aan tafel te bespreken. (…) ”.

3.12.

De boodschap van dit niet voor misverstand vatbare antwoord van [gedaagde] is dat de belegger, en dus niet [gedaagde] , de huurprijzen en de indexatie bepaalt.

3.13.

Verder is nog het volgende van belang.

3.14.

Uit het verslag van de op 17 november 2016 gehouden raadsvergadering, waarbij [gedaagde] aanwezig was, valt op te maken dat de wethouder aan de gemeenteraad heeft toegezegd om nadere informatie te geven over de huurprijzen. In dit verslag wordt niet gerept over een door [gedaagde] gegeven toezegging of garantie.

3.15.

Vervolgens stuurt [gedaagde] op 18 november 2016 een e-mail waarin zij het volgende schrijft: “
Tot slot de huurprijzen, op jouw verzoek heb ik de belegger gevraagd wat de huurprijzen zijn en op welke wijze zij voornemens zijn deze te indexeren. De indexatie van de huursommen is zoals ik al aangaf conform het CPI, de huurprijzen zijn zoals hieronder aangegeven”. Daarna volgt een opsomming van de huurprijzen zoals ook is opgenomen in brief van 6 december 2016.

3.16.

Gelet op deze e-mails van 14 november 2016 en 18 november 2016, zeker bekeken in onderling verband en samenhang, ben ik van oordeel dat het voor de gemeente Utrecht duidelijk moet zijn geweest dat het hier ging om informatie die werd doorgegeven door [gedaagde] , en niet om een toezegging of een garantie.

Situatie tussen 18 november 2016 en 6 december 2016 is niet gewijzigd

3.17.

De gemeente Utrecht heeft verder geen feiten aangevoerd waaruit blijkt dat de situatie tussen 18 november 2016 (de datum van de laatste e-mail die ik net citeerde) en
6 december 2016 (de datum van de brief) is gewijzigd. In die zin dat [gedaagde] inmiddels wel met de belegger aan tafel was gaan zitten om afspraken te maken over de te hanteren huurprijzen, en daarmee het gerechtvaardigd vertrouwen had gewekt bij de gemeente Utrecht dat de doorgegeven huurprijzen en indexatie (alsnog) gegarandeerd werden.

Onderscheid wetenschap gemeente en wetenschap gemeenteraad

3.18.

Dat de in de e-mails gegeven toelichting dat niet [gedaagde] , maar de belegger de huurprijzen en de indexatie bepaalt, niet is overgenomen in de brief van 6 december 2016, is gelet op wat ik hiervoor heb gezegd niet van belang. Ik sluit niet uit dat de gemeenteraad daardoor in een andere veronderstelling verkeerde, omdat zij niet over de e-mails beschikte die ik net heb aangehaald. En ook gelet op de brief van 7 december 2016 van de wethouder aan de gemeenteraad. Maar dat kan [gedaagde] niet worden aangerekend. Dat betreft namelijk een interne aangelegenheid tussen de verschillende organen van de gemeente.

Bekendheid van [gedaagde] dat het realiseren van betaalbare huurwoningen een zeer belangrijke voorwaarde voor de gemeente was bij goedkeuring van het bestemmingsplan

3.19.

De gemeente heeft nog benadrukt dat [gedaagde] wist dat het realiseren van betaalbare huurwoningen een zeer belangrijke voorwaarde voor de gemeente was bij de goedkeuring van het bestemmingsplan. Dat klopt, want dat heeft de heer [D] in een e-mail van

14 november 2016 uitdrukkelijk tegen de heer [C] gezegd. Maar dat betekent nog niet dat [gedaagde] daarmee het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de huurprijzen en de indexatie vast zou liggen. Integendeel, in de reactie van [gedaagde] op de e-mail van de heer [D] van14 november 2016 laat [gedaagde] juist weten dat zij daarover niet gaat.

Conclusie

3.20.

De conclusie is dat er geen juridisch bindende toezegging is gedaan. Dat betekent dat [gedaagde] niet heeft gehandeld in strijd met een maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm door in de latere overeenkomst met [onderneming] geen afspraken op te nemen over de te hanteren huurprijsniveaus en indexactie daarvan. En dat leidt tot de slotsom dat geen sprake is van een onrechtmatige daad van [gedaagde] . De vorderingen moeten daarom worden afgewezen.

Proceskosten en nakosten en uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de kostenveroordeling

3.21.

Ten slotte moet de gemeente Utrecht de proceskosten en de nakosten van [gedaagde] betalen, omdat de gemeente Utrecht in het ongelijk is gesteld.

3.22.

De proceskosten worden begroot op € 1.793,00 waarvan € 667,00 aan griffierecht en € 1.126,00 (2 punten x tarief van € 563,00) voor salaris advocaat.

3.23.

De door [gedaagde] verzochte nakosten worden op de hierna te noemen manier begroot.

3.24.

De gemeente Utrecht is – als zij niet tijdig betaald – over deze proces- en nakosten wettelijke rente verschuldigd. Daarbij wordt een betalingstermijn gehanteerd van 14 dagen, en niet 8 dagen zoals door [gedaagde] verzocht.

3.25.

De kostenveroordeling wordt, zoals door [gedaagde] verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De beslissing

De rechtbank:

3.26.

wijst de vorderingen van de gemeente Utrecht af;

3.27.

veroordeelt de gemeente Utrecht in de proceskosten van [gedaagde] , tot op heden begroot op € 1.793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling;

3.28.

veroordeelt de gemeente Utrecht in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:

- € 163,00 € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling;

en, onder de voorwaarde dat de gemeente Utrecht niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden:

- € 85,00 € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling;

3.29.

verklaart de kostenveroordelingen in 3.27. en 3.28. uitvoerbaar bij voorraad.

Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. H.J. Ter Meulen, rechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van mr. B.H. van der Graaf, griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.

Waarvan proces-verbaal