Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9488154 UC EXPL 21-7201 MB/40202
Vonnis van 11 mei 2022
inzake
[eiseres],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. N.J.M. Derks,
tegen:
[gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam],
wonende in de gemeente [gemeente] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon (voorheen bij gemachtigde).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8 die op 4 oktober 2021 aan [gedaagde] is betekend;
- de conclusie van antwoord;
- de producties 9 tot en met 14 van de zijde van [eiseres] .
1.2.
Per e-mailbericht van 21 april 2022 heeft mr. [A] zich als gemachtigde van [gedaagde] onttrokken. Hij heeft [gedaagde] in overweging gegeven om de kantonrechter uitstel te vragen voor de reeds geplande mondelinge behandeling van 26 april 2022 om een andere gemachtigde te zoeken. [gedaagde] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt, zodat de mondelinge behandeling op 26 april 2022 doorgang heeft gevonden (zoals de rechtbank hem ook nog per e-mail van 22 april 2022 heeft laten weten). [gedaagde] is niet verschenen. [eiseres] is met haar gemachtigde verschenen. De gemachtigde heeft op voorhand spreekaantekeningen gestuurd, die worden geacht ter zitting te zijn voorgedragen. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen door hen ter verdere toelichting van de vorderingen naar voren is gebracht.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaat middels de schriftelijke indeplaatsstelling van 20 december 2019 een huurovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde] per 1 januari 2020 circa 140 m₂ bedrijfsruimte in het pand aan de [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaats] (hierna: het gehuurde) voor bepaalde tijd tot en met 31 december 2024 huurt van [eiseres] . [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een [.] .
2.2.
De huurprijs bedraagt momenteel € 5.540,69 inclusief voorschot VVE en inclusief btw per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. [gedaagde] heeft op 31 december 2019 een waarborgsom gestort van € 15.979,00.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn ‘de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ model ROZ 2003 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). In de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald:
“Kosten, verzuim
17.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.
17.2
Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
Betalingen
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.”
2.4.
[gedaagde] heeft een achterstand in de betaling van de huurpenningen laten ontstaan.
2.5.
Met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [eiseres] op 23 september 2021 conservatoir beslag laten leggen op alle roerende zaken, niet zijnde de handelsvoorraad, in het gehuurde. Dezelfde dag is het proces-verbaal van beslaglegging per exploot aan [gedaagde] betekend. Binnen veertien dagen na de beslaglegging zijn de vorderingen in onderhavig zaak tegen [gedaagde] ingesteld.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand van € 62.929,99 berekend tot en met september 2021, de verbeurde boete van € 5.400,00 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.348,19 met nevenvorderingen. Aan deze vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. [eiseres] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde.
3.2.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de dag waarop het vonnis wordt gewezen tot de dag van betaling. [gedaagde] betwist de hoogte van de gestelde betalingsachterstand en beroept zich wegens de coronacrisis op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) die zouden moeten leiden tot een aanpassing van de overeengekomen huurprijs. [gedaagde] geeft hiervoor een berekening. Omdat de betalingsachterstand is ontstaan vanwege de financiële gevolgen van de coronacrisis is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] een beroept doet op de boetebepaling uit de algemene bepalingen. Met inachtneming van de berekende huurprijsaanpassing, met verrekening van de waarborgsom en het achterwege laten van de boetes, rechtvaardigt de dan overblijvende betalingsachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet, aldus [gedaagde] .
3.3.
Op stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Betalingsachterstand en contractuele boete
4.1.
[eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld dat de huurachterstand tot en met september 2021 € 62.929,99 bedraagt. Daarbij heeft [eiseres] rekening houdend met de financiële gevolgen van de coronacrisis voor de [.] van [gedaagde] over de maanden oktober 2020 tot en met maart 2021 een lagere huurprijs in rekening gebracht van € 4.746,66 inclusief VVE voorschot en inclusief btw per maand. [eiseres] stelt daarnaast dat [gedaagde] op grond van artikel 18.1 (bedoeld zal zijn artikel 18.2) van de algemene bepalingen een contractuele boete tot en met september 2021 verschuldigd is van € 5.400,00 (18 x € 500,00) wegens te late betaling.
4.2.
Naar aanleiding van hetgeen door [gedaagde] in de conclusie van antwoord is aangevoerd, heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de door [gedaagde] gestorte waarborgsom van € 15.979,00 met de betalingsachterstand mag worden verrekend. Naar aanleiding van de betwisting door [gedaagde] van de hoogte van de over de maanden januari en februari 2020 verschuldigde huurpenningen, heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de huurprijs inderdaad hoger is dan in de huurovereenkomst staat vermeld, maar dat dit komt doordat de VVE bijdrage is verhoogd. [eiseres] stelt dat [gedaagde] hiervan tijdens het tekenen van de akte indeplaatsstelling op de hoogte is gebracht. [gedaagde] heeft, door niet op de zitting te verschijnen, daarop niet meer gereageerd zodat van de juistheid van de stelling van [eiseres] op dit punt wordt uitgegaan. Voorgaande maakt dat een bedrag van € 46.950,99 (€ 62.929,99 - € 15.979,00) aan betalingsachterstand tot en met september 2021 in beginsel toewijsbaar is.
4.3.
[gedaagde] doet echter een beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW als gevolg van de coronapandemie, welke van dien aard zijn dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Het door [gedaagde] in dit kader enkele gestelde omzetverlies is door [eiseres] weersproken. [gedaagde] heeft het gestelde omzetverlies niet onderbouwd, door bijvoorbeeld het overleggen van een accountantsverklaring en hij heeft ook niet aangetoond, bijvoorbeeld door een afwijzende beslissing, dat hij geen recht had op een TVL. Wegens het ontbreken van de benodigde gegevens kan de kantonrechter ook niet (zoals de Hoge Raad in het arrest van 24 december 2021 [1] heeft overwogen) een berekening maken van het recht op en de hoogte van een eventuele huurkorting. Om die reden kan de kantonrechter ook geen huurkorting verlenen, zodat het gevorderde bedrag van € 46.950,99 aan betalingsachterstand wordt toegewezen. Nu in het verlengde van het voorgaande niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] als gevolg van de coronacrisis niet in staat was om de huurpenningen tijdig te voldoen, staat de redelijkheid en billijkheid niet in de weg aan het beroep van [eiseres] op de boetebepaling in artikel 18.2 van de algemene bepalingen. Daar komt bij dat de betalingsachterstand al in januari en februari 2020 is ontstaan, dus vóór aanvang van de coronacrisis. Ook het gevorderde boetebedrag van € 5.400,00 aan boetes wordt daarom toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.4.
Tijdens de mondelinge behandeling is onweersproken door [eiseres] gesteld dat [gedaagde] ook na september 2021 geen enkele betaling meer heeft verricht zodat de betalingsachterstand alleen maar verder is opgelopen. De hoogte van de betalingsachterstand (die met verrekening van de waarborgsom ten tijde van de dagvaarding meer dan acht maanden bedraagt en ten tijde van de mondelinge behandeling meer dan veertien maanden) levert een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurovereenkomst wordt per heden (11 mei 2022) ontbonden, waarbij [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. [gedaagde] wordt tevens veroordeeld om de verschuldigde huurpenningen over de maanden oktober 2021 tot en met mei 2022 aan [eiseres] te betalen, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 per maand over de periode tot en met april 2022 wegens te late betaling. Ook wordt [gedaagde] veroordeeld om de contractuele boete van € 300,00 over de maand mei 2022 te betalen indien en voor zover hij die huur niet tijdig heeft betaald. Daarnaast wordt [gedaagde] veroordeeld om bij vooruitbetaling een gebruiksvergoeding aan [eiseres] te betalen gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 5.540,69 per maand, gerekend vanaf juni 2022 tot aan de dag van ontruiming, een gedeelte van de maand te rekenen voor een gehele maand en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van de betreffende maand.
Schadevergoeding
4.5.
[eiseres] heeft gevorderd dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot het betalen van de vergoeding van de schade die zij lijdt doordat de huurovereenkomst tussen partijen voortijdig eindigt door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . [eiseres] begroot die schade op een bedrag van € 5.540,69 per maand, een gedeelte van een maand voor een gehele maand te rekenen, gerekend vanaf de ontruiming tot aan het tijdstip dat [eiseres] het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd, echter ten hoogste tot 1 januari 2025.
4.6.
De kantonrechter overweegt dat indien de huurovereenkomst niet door de hiervoor vastgestelde toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] zou zijn geëindigd, de overeenkomst voor het eerst zou kunnen zijn opgezegd per 1 januari 2025. Dat betekent dat [eiseres] in beginsel aanspraak kan maken op de huurtermijnen tot en met december 2024 omdat dit de inkomsten zijn die [eiseres] mist als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . Dit kan anders zijn als [eiseres] binnen genoemde termijn het gehuurde (tegen dezelfde huurprijs) aan een derde kan verhuren. Zoals ook door [gedaagde] aangevoerd, rust op [eiseres] de verplichting om haar schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een derde. Vooralsnog bestaat onvoldoende zicht op de mogelijkheden van [eiseres] daartoe. Gelet op de onweersproken stelling van [eiseres] dat volgens de makelaar het gehuurde redelijk goed weer te verhuren valt, maar dat het gehuurde daarvoor eerst moet worden verbouwd, acht de kantonrechter het aannemelijk dat het gehuurde voor een periode van drie maanden leeg zal staan. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om met ingang van de maand, volgend op de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd, gedurende drie maanden een schadebedrag van € 5.540,69 inclusief voorschot VVE en inclusief btw per maand aan [eiseres] te voldoen. Dit bedrag moet worden verminderd met de inkomsten die [eiseres] zal hebben indien zij het gehuurde ter beschikking stelt aan een ander in deze periode. Voor de overige gevorderde schade wordt de zaak naar de schadestaatprocedure verwezen om het schadebedrag vast te stellen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
De door [eiseres] op grond vanartikel 17.1 van de algemene bepalingen gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.348,19 wordt als onweersproken toegewezen.
Beslagkosten
4.8.
[eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 309,00 aan griffierecht, € 250,98 voor verschotten (exploten) en € 748,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 748,00), derhalve in totaal € 1.307,98. Het griffierecht voor het beslagrekest is hierna in de proceskostenveroordeling in mindering gebracht.
Proceskosten
4.9.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 127,27
- griffierecht € 198,00 (€ 507,00 - € 309,00)
- salaris gemachtigde €
1.496,00(2 punten x tarief € 748,00)
1.496,00(2 punten x tarief € 748,00)
Totaal € 1.821,27
4.10.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
4.11.
De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 11 mei 2022;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, gelegen in het pand aan de [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en door afgifte van sleutels schoon ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van:
- € 46.950,99 aan huurachterstand tot en met september 2021;
- € 5.400,00 aan contractuele boete;
- € 1.348,19 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 5.540,69 per maand aan huur vanaf oktober 2021 tot en met mei 2022, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 per maand over de maanden oktober 2021 tot en met april 2022;
- € 300,00 aan contractuele boete voor de maand mei 2022 indien en voor zover hij die huur niet (tijdig) heeft betaald;
- € 5.540,69 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf juni 2022 tot en met de datum van ontruiming, waarbij een gedeelte van de maand voor een gehele maand moet worden gerekend;
- € 5.540,69 per maand aan schadevergoeding over een periode van drie maanden, met ingang van de maand, volgend op de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd;
5.4.
verwijst de zaak voor de overige gevorderde schade naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.821,27 en in de beslagkosten van € 1.307,98, vermeerderd met de wettelijke rente over beide bedragen ex artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, kantonrechter, en is door
mr. J.F. Haeck, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2022.