Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1872 en UTR 21/1873
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: N. Dreierink)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 31 augustus 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de onderstaande onroerende zaken in [plaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op:
- [adres 1] € 206.000,- (UTR 21/1872); en
- [adres 2] € 220.000,- (UTR 21/1873).
Verweerder heeft aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook een aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object aan de [adres 1] is een in 2000 gebouwde winkelruimte met een grondoppervlakte van 100 m2.
Het object aan de [adres 2] is een in 2000 gebouwde kantoor/winkelruimte met een grondoppervlakte van 105 m2.
2. Eiseres bepleit voor ieder object een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waardes.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Als onderbouwing van de waardes heeft verweerder per object een taxatiematrix overgelegd. Daaruit blijkt dat verweerder de waarde van de objecten heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de objecten bepaald door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde heeft verweerder onderbouwd met huurtransacties van rondom de waardepeildatum. Aan de hand van wat eiseres naar voren heeft gebracht, zal de rechtbank beoordelen of verweerder de vastgestelde waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
De huurwaarde
4. Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder voor beiden objecten gebruik gemaakt van drie referentieobjecten. Het betreft de volgende winkelpanden:
- [adres 3] , verhuurd op 1 maart 2018 voor € 24.000,- per jaar;
- [adres 4] , verhuurd op 1 oktober 2019 voor € 35.250,- per jaar;
- [adres 5] , verhuurd op 1 juni 2018 voor € 15.600,- per jaar.
5. Eiseres voert aan dat verweerder voor de onderbouwing van de waarde ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van het eigen huurcijfer van € 16.000,- per jaar voor [adres 1] en € 17.400,- per jaar voor [adres 2] .
6. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt bij de huurwaardekapitalisatiemethode een marktconforme huur geldt. Het eigen huurcijfer is daarvoor in beginsel het best bruikbare gegeven, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconforme huur.
7. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het eigen huurcijfer van de [adres 1] niet bekend is, maar dat het eigen huurcijfer van [adres 2] klopt. Dit huurcijfer is echter niet marktconform, omdat het te ver van de waardepeildatum ligt. Verweerder heeft de huurwaarde daarom vastgesteld aan de hand van de drie eerder genoemde referentieobjecten voor beiden objecten. De huurwaarde per m2 varieert voor de referentieobjecten tussen de € 204,- en € 252,-. De objecten hebben een huurwaarde per m2 van € 200,-, dit is het gemiddelde van de referentieobjecten. Het ligt op de weg van eiseres om aannemelijk te maken dat het eigen huurcijfer, ondanks dat dit niet op of rondom de waardepeildatum is gerealiseerd, wel marktconform is, maar dit heeft eiseres niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
8. Uit de matrix van verweerder blijkt dat de kapitalisatiefactor van het object Straatweg 92 is herleid uit drie referentieobjecten, die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Het betreft de volgende winkelpanden:
- [adres 7] , verkocht op 8 februari 2018 voor € 372.000,-, kapitalisatiefactor 19,0;
- [adres 8] , verkocht op 2 april 2020 voor € 237.000,-, kapitalisatiefactor 13,8;
- [adres 9] , verkocht op 18 september 2019 voor € 196.000,-, kapitalisatiefactor 13,6.
De kapitalisatiefactor van [adres 1] is vastgesteld op 10,3.
Uit de matrix van verweerder blijkt dat de kapitalisatiefactor van het object [adres 2] is herleid uit drie referentieobjecten, die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Het betreft de volgende winkelpanden:
- [adres 7] , verkocht op 8 februari 2018 voor € 372.000,-, kapitalisatiefactor 19,0;
- [adres 10] , verkocht op 27 maart 2019 voor € 1.060.000,-, kapitalisatiefactor 14,1;
- [adres 9] , verkocht op 18 september 2019 voor € 196.000,-, kapitalisatiefactor 13,6.
De kapitalisatiefactor van [adres 2] is vastgesteld op 10,5.
9. Eiseres voert aan dat dezelfde kapitalisatiefactor voor de objecten gehanteerd moet worden, omdat het gaat om nagenoeg identieke panden met dezelfde ligging, uitstraling en gebruiksmogelijkheden. Verder voert eiseres aan dat het referentieobject [adres 7] een beleggingsobject is en daarom niet in de vergelijking kan worden meegenomen.
10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten voor beide objecten goed vergelijkbaar en is er rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De referentieobjecten hebben in beiden gevallen een hogere kapitalisatiefactor dan de objecten, gelegen tussen de 13,6 en 19,0. De kapitalisatiefactoren voor de objecten zijn 10,5 en 10,3. De rechtbank vindt de omstandigheid dat de kapitalisatiefactoren 0,2 van elkaar verschillen geen reden om te oordelen dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank kan verder de toelichting over het referentieobject [adres 7] volgen. Ook als eiseres zou worden gevolgd in haar stelling, dat dit referentieobject niet gebruikt kan worden, dan zijn er nog twee bruikbare referentieobjecten waarmee de waarde aannemelijk wordt gemaakt. Eiseres heeft de door haar bepleitte kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd. De beroepsgronden slagen niet.
11. Op de zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat het referentieobject [adres 8] voor een veel hoger bedrag is verkocht dan waar verweerder in de taxatiematrix van uit gaat. Eiseres heeft dit echter niet met stukken onderbouwd, waardoor de rechtbank en verweerder dit niet kunnen controleren. Bovendien vindt de rechtbank het in strijd met de goede procesorde om deze grond in dit stadium van de procedure naar voren te brengen. De rechtbank heeft het verweerschrift met taxatiematrix immers al op 18 oktober 2021 aan eiseres gestuurd. Niet valt in te zien waarom eiseres dit standpunt niet binnen de 10-dagen termijn (bijvoorbeeld in het aanvullende beroepschrift van 4 november 2021) naar voren heeft kunnen brengen. De rechtbank gaat daarom niet verder in op deze beroepsgrond.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder ten aanzien van de objecten aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.