Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4514
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1999 gebouwde rijwoning met een garage. De woning heeft een inhoud van 417 m3 en een kaveloppervlakte van 236 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 248.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Indexeringspercentage en KOUDV-factoren van referentiewoningen
8.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij hiermee bedoelt dat verweerder ten onrechte de gegevens die hij aan de indexatie ten grondslag heeft gelegd niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verder heeft eiser op de zitting aangevoerd dat verweerder inpandige foto’s van de referentiewoningen had moeten overleggen, zodat hij kan controleren of verweerder in de taxatiematrix de KOUDV-factoren voor de referentieobjecten juist heeft vastgesteld. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiser zich op het standpunt dat dit op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die verweerder moet overleggen.
8.2
De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze procedurele gronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting en op de zitting heeft eiser verklaard dat hij niet weet of het ter sprake is gekomen. Aangenomen mag worden dat eiser die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd is met een goede procesorde [1] .
8.3
Wat betreft de inpandige foto’s van de referentieobjecten geldt dat eiser dit pas op de zitting heeft aangevoerd. Als een partij op de zitting nieuwe beroepsgronden aanvoert, moet de rechter aan de hand van de eisen van een goede procesorde beoordelen of dat toelaatbaar is. De goede procesorde is erop gericht dat partijen maar ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [2] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 21 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. In dat geval had verweerder de gelegenheid gehad om de gevraagde informatie in het geding te brengen.
8.4
Het voorgaande betekent dat de rechtbank de beroepsgronden over het inzichtelijk maken van de indexering en de KOUDV-factoren van de referentiewoningen buiten beschouwing laat.
Inzichtelijkheid van objectonderdelen en in bezwaar
9.1
Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de waarde van die objectonderdelen.
9.2
De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de objectonderdelen van de referentiewoningen zijn opgenomen in het taxatieverslag dat bij de uitspraak op bezwaar hoort, maar dat de waarde van die objectonderdelen pas bij de taxatiematrix in beroep is vermeld. De rechtbank maakt hieruit op dat de waarde van de objectonderdelen van de referentiewoningen in de bezwaarfase nog niet beschikbaar was, zodat dit ook geen gegevens zijn die verweerder op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht of artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Verder merkt de rechtbank op dat het vaste rechtspraak is dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Eiser voert aan dat de in bezwaar genoemde referentiewoningen [adres 5] en [adres 3] niet vergelijkbaar zijn met de woning, omdat deze objecten aanzienlijk minder perceel hebben.
9.3
De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat verweerder de referentiewoning aan de [adres 5] in beroep niet heeft gebruikt als onderbouwing van de WOZ-waarde, zodat de beroepsgrond ten aanzien van deze referentie onbesproken kan blijven. Wat betreft de referentiewoning aan de [adres 3] geldt dat deze woning qua grootte en bouwjaar goed vergelijkbaar is met de woning. Verder betreft het, net als de woning, een rijwoning in [plaats] . Eiser heeft zijn beroepsgrond dat de [adres 3] niet goed vergelijkbaar is ook niet nader onderbouwd.
Voorzieningen, onderhoud en ligging
10.1
Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen, namelijk met de gedateerde voorzieningen, scheurvorming en ligging van de woning. Eiser wijst er op dat de woning vlakbij het spoor ligt en dat hiervan overlast wordt ervaren. Op de zitting heeft hij hier aan toegevoegd dat er ook nog een N-weg vlakbij de woning ligt.
10.2
Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder is in de taxatiematrix uitgegaan van ‘voldoende’ (3) voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat het door de maatregelen rondom Covid-19 niet mogelijk was de woning inpandig op te nemen. Om die reden is aan eiser gevraagd om foto’s te overleggen van de binnenkant van zijn woning, maar dit heeft eiser niet gedaan. De rechtbank overweegt dat eiser niet kan volstaan met het enkel betwisten van de kwalificaties die verweerder heeft gebruikt voor kwaliteit en onderhoud en dat het ontbreken van foto’s dus voor risico van eiser komt. Dat betekent dat er van uit moet worden gegaan dat verweerder de kwaliteit en het onderhoud van de woning met juistheid heeft vastgesteld op ‘voldoende’.
10.3
Wat betreft de ligging geldt het volgende. Het is mogelijk dat de woning van eiser een slechtere locatie heeft, maar gelet op het verschil (€ 10.000,-) in de beschikte WOZ-waarde en de getaxeerde waarde in het economisch verkeer, biedt dit ruimte om dit mogelijk waardedrukkende effect op te vangen. Daarbij betrekt de rechtbank ook, zoals verweerder heeft toegelicht op de zitting, dat het hier gaat om subjectieve elementen en dat de woning aan een rustig hofje en een stuk groen ligt. Onder die omstandigheden is het niet aannemelijk dat een eventueel waardedrukkend effect van de ligging meer dan € 10.000,- ten opzichte van de huidige WOZ-waarde zou bedragen.
Drive-in woning
11.1
Eiser voert tot slot aan dat zijn woning geen tussenwoning is, maar een ‘drive-in woning’. Deze woningen worden volgens eiser verkocht in een andere markt en met andere prijzen. Om deze reden zijn de referentiewoningen, die geen drive-in woningen zijn, niet bruikbaar. Op de zitting heeft eiser nog toegelicht dat de omstandigheid dat een drive-in woning op de eerste verdieping is gelegen een waardedrukkend effect heeft.
11.2
Verweerder heeft in het verweerschrift dat de woning inderdaad een drive-in woning is, maar dat er geen vergelijkbare drive-in woningen verkocht zijn op of rondom de waardepeildatum. Hierdoor heeft verweerder moeten vergelijken met een andere type woning. Op de zitting heeft verweerder daaraan toegevoegd dat drive-in woningen, net als ‘gewone’ tussenwoningen, plussen en minnen hebben. Het is inderdaad zo dat een drive-in woning op de eerste verdieping is gelegen, maar daar staat een inpandige garage tegenover. De rechtbank kan dit volgen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat eiser zijn stelling dat drive-in woning voor lagere prijzen worden verkocht dan ‘gewone’ tussenwoningen niet heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.