ECLI:NL:RBMNE:2022:224

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/532564 / KG ZA 21-716

Vonnis in kort geding van 25 januari 2022

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat: mr. drs. C.J. Tijman te Ede,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden volgens de Basis Registratie Personen woonachtig te [woonplaats] , feitelijk verblijvende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. W. Kok te Ede.

Partijen worden hierna [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

 de dagvaarding met 5 producties is op 30 december 2021 bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bezorgd,

 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij hebben 1 productie bijgevoegd,

 [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de producties 6 en 7 nagezonden,

 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben productie 2 nagezonden,

 de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2022, via Teams. Eisers en gedaagden zijn verschenen, vergezeld van hun advocaten. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben een pleitnota overgelegd. Aan het slot van de zitting heeft de rechter meegedeeld dat op 25 januari 2022 vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

In februari 2020 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] het plan opgevat tot aankoop van het perceel met opstallen aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het perceel). Het betreft een hoofdwoning met tuinhuis, zwembad, paardenstal, loods en weilanden, grenzend aan een natuurgebied. Het was de bedoeling van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om op het perceel inkomsten te genereren door een Bed and Breakfast (B&B) te exploiteren en daarnaast mantelzorg te verlenen aan de moeder van [eiser sub 1] , die in het tuinhuis op het perceel zou gaan wonen.

2.2.

In maart 2020 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] over hun plannen gesproken met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , met wie zij bevriend waren. [gedaagde sub 1] exploiteerde destijds een bouwonderneming. Partijen zijn vervolgens mondeling een samenwerking overeengekomen die – in hoofdlijnen – het volgende inhield: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden eigenaar van het perceel, [gedaagde sub 1] bouwt de paardenstal om tot vier zelfstandige woonruimtes (appartementen) voor de verhuur als B&B en hij verbouwt het tuinhuis voor de moeder van [eiser sub 1] . [gedaagde sub 2] beheert na de realisatie van de appartementen de B&B, met de hulp van [eiseres sub 2] . Verder regelt [eiser sub 1] de financiële kant van de verbouwing. Het was daarnaast de bedoeling van partijen dat de hoofdwoning op het perceel gesplitst zou worden, zodat deze (al dan niet tijdelijk) door beide families bewoond zou kunnen worden.

2.3.

Bij het maken van de plannen hebben partijen contact opgenomen met de gemeente [gemeente] . Uit die contacten met de gemeente [gemeente] hebben zij begrepen dat het op grond van het geldende bestemmingsplan niet is toegestaan om de te realiseren appartementen in de paardenstal permanent te bewonen.

2.4.

Begin augustus 2020 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hun toenmalige woning in [plaats] verkocht. Op 12 oktober 2020 hebben zij het perceel aangekocht. Wegens problemen met de financiering heeft de levering van het perceel aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] pas op 1 februari 2021 plaatsgevonden. Tot aan de levering is de hoofdwoning op het perceel als vakantiewoning verhuurd geweest, waarbij de opbrengst voor de oorspronkelijke eigenaren was.

2.5.

Ook [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun toenmalige woning verkocht. Daarna hebben zij met hun drie kinderen hun intrek genomen in een woning op een nabijgelegen recreatiepark. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de overwaarde van de verkochte woning geïnvesteerd in het gezamenlijke project. [gedaagde sub 1] is in december 2020 begonnen met de verbouwing van de paardenstal. Ook heeft [gedaagde sub 1] het tuinhuis verbouwd.

2.6.

Op 31 maart 2021 hebben partijen de vennootschap onder firma [V.O.F.] v.o.f. opgericht en doen inschrijven in het Handelsregister. De bedoeling van partijen was dat de exploitatie van de B&B vanuit de v.o.f. zou gaan plaatsvinden.

2.7.

Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning op het recreatiepark moesten verlaten hebben zij op 24 april 2021, met instemming van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , hun intrek genomen in één van de gereed gekomen appartementen in de paardenstal. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn met hun kinderen op 8 mei 2021 ook in de voormalige paardenstal getrokken, totdat zij konden verhuizen naar de hoofdwoning. Van 1 juli tot en met 30 september 2021 is één van de appartementen aan familie [familie] verhuurd geweest, tegen betaling van € 1.000,00 per maand. Na hun vertrek hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook dat appartement in gebruik genomen.

2.8.

Partijen hebben in de loop van 2021 onenigheid gekregen en de verhoudingen zijn blijvend verstoord geraakt. Hun samenwerking is eind augustus 2021 geëindigd. De financiële afwikkeling daarvan moet nog plaatsvinden.

2.9.

Op 16 november 2021 heeft de gemeente [gemeente] aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bericht dat zij voornemens is aan hen twee lasten onder dwangsom op te leggen wegens twee geconstateerde overtredingen op het perceel, namelijk: (1) het zonder omgevingsvergunning bouwen van vier woningen in de voormalige paardenstal en (2) het zonder omgevingsvergunning bouwen van een tweede woning in een voormalig kantoorgebouw (het tuinhuis). De woningen in de voormalige paardenstal zijn volgens de gemeente [gemeente] in strijd met het geldende bestemmingsplan en de gemeente [gemeente] is niet bereid om in dit geval van dat bestemmingsplan af te wijken. Legalisatie is dan ook niet mogelijk. Wat betreft het tuinhuis is legalisatie mogelijk als [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een zogenoemde mantelzorgverklaring overleggen. Een omgevingsvergunning is dan niet nodig. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] krijgen de gelegenheid tot 1 februari 2022 om de overtredingen te beëindigen en beëindigd te houden (de begunstigingstermijn). Dat kunnen zij doen door alle badkamer- en toiletvoorzieningen of alle keukenvoorzieningen uit de afzonderlijke woningen in de voormalige paardenstal te verwijderen en verwijderd te houden en een omgevingsvergunning aan te vragen voor de verbouw van de paardenstal tot een B&B. Wat betreft het tuinhuis dienen zij ook keuken, toilet en badkamer te verwijderen, of de eerdergenoemde mantelzorgverklaring te verstrekken. Als zij binnen de begunstigingstermijn niet aan de lastgevingen voldoen, verbeuren zij een dwangsom van € 100.000,00 per lastgeving, zo schrijft de gemeente [gemeente] .

2.10.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben van de geboden gelegenheid gebruik gemaakt om een zienswijze in te dienen op het hiervoor onder 2.9. weergegeven voornemen van de gemeente [gemeente] om handhavend op te treden. Ten tijde van de mondelinge behandeling in deze kort geding procedure had de gemeente [gemeente] nog geen handhavingsbesluit genomen.

2.11.

De advocaat van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] heeft op 26 november 2021 in een brief aan de advocaat van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geschreven dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zonder recht of titel gebruik maken van de appartementen in de voormalige paardenstal en heeft hen gesommeerd die appartementen uiterlijk op 31 december 2021 om 12:00 uur te verlaten en in oorspronkelijke staat en bezemschoon op te leveren. Subsidiair – indien en voor zover sprake zou zijn van een bruikleenovereenkomst – wordt de bruikleenovereenkomst in die brief opgezegd met inachtneming van een – gelet op de omstandigheden – redelijke opzegtermijn en wel met ingang van 31 december 2021, 12:00 uur.

2.12.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben die hiervoor genoemde sommatie geen gevolg gegeven. Zij verblijven nog steeds in twee appartementen in de voormalige paardenstal. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben inmiddels de hoofdwoning betrokken.

3.Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen – samengevat – dat de voorzieningenrechter [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen om de appartementen in de voormalige paardenstal te ontruimen en te verlaten, binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis, althans uiterlijk op 31 januari 2022 om 12:00 uur, met machtiging van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om die ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Daarnaast vorderen zij hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van een dwangsom van € 100.000,00 bij overtreding, te vermeerderen met € 1.000,00 per dag voor elke dag dat zij niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoen, en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten.

3.2.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] leggen aan hun vorderingen primair ten grondslag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] inbreuk maken op hun eigendomsrecht door te weigeren op hun verzoek de appartementen te verlaten. Zij handelen daardoor onrechtmatig jegens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Subsidiair stellen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat zij de met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesloten bruikleenovereenkomst voor de appartementen hebben opgezegd tegen 31 december 2021, met inachtneming van een redelijke opzegtermijn. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten die appartementen daarom ontruimen en verlaten, zo stellen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] .

3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren als verweer – samengevat – aan dat zij de appartementen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben gehuurd voor de periode van april tot en met december 2021. Het was de bedoeling dat zij aansluitend een deel van de hoofdwoning zouden huren. Als tegenprestatie voor het gebruik van de appartementen hebben zij werkzaamheden verricht dan wel geld ingebracht in het gezamenlijke project. Omdat sprake is van de huur van woonruimte dient de voorzieningenrechter zich terughoudend op te stellen bij een vordering tot ontruiming. Een toewijzing van de vordering heeft voor hen onomkeerbare gevolgen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn bovendien niet in staat elders woonruimte te betrekken omdat zij niet de financiële middelen hebben. Daarnaast zijn zij gebonden aan de omgeving wegens hun schoolgaande kinderen, hetgeen het zoekgebied voor een alternatieve woning ook beperkt. Zij dienen in ieder geval een redelijke termijn van zes maanden te krijgen om andere woonruimte te vinden. De gemeente [gemeente] heeft nog geen handhavingsbesluit genomen. De gemeente [gemeente] is op de hoogte van de ontstane situatie tussen partijen en het is zeer de vraag of zij nog gaat handhaven, zodat het door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gestelde spoedeisende belang bij de gevorderde ontruiming ontbreekt. Zij vragen de voorzieningenrechter daarom de vorderingen af te wijzen. Als de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming toch toewijst, dan zullen zij vrijwillig uitvoering geven aan het vonnis. Een dwangsom is niet nodig en deze dient in ieder geval te worden gematigd, zo stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

4.De beoordeling

4.1.

Een vordering tot ontruiming zoals deze door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend. Zie in dit verband ook wat onder 4.3.10. staat. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn ontvankelijk in hun vordering.

4.2.

In deze kort geding procedure wordt aan de rechter gevraagd om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De rechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat een op artikel 5:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) gebaseerde rechtsvordering tot revindicatie en in het verlengde daarvan een ontruimingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Als dat voldoende waarschijnlijk is en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel hebben, kan de door hen gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.

De beslissing

4.3.

De ontruimingsvordering wordt toegewezen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] krijgen een termijn van dertig dagen na de betekening van dit vonnis om de appartementen te ontruimen en te verlaten. De gevorderde machtiging tot ontruiming en de dwangsom worden afgewezen. De motivering van die beslissing luidt als volgt.

De motivering van de beslissing

4.3.1.

Partijen zijn het erover eens dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eigenaar zijn van de appartementen die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gebruik hebben. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die appartementen ontruimen en verlaten, primair op de grondslag dat zij deze zonder recht of titel gebruiken. Als juist is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de appartementen verblijven, dan maken zij daardoor inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Zij hoeven dat voortdurend gebruik door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet te dulden en zij kunnen in beginsel verlangen dat een einde wordt gemaakt aan dit gebruik (zie artikel 5:2 van Pro het BW).

4.3.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen echter dat zij de appartementen bewonen op grond van een met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gesloten huurovereenkomst. Zij beroepen zich op de wettelijke huurbescherming bij woonruimte. Als juist is dat sprake is van huur – [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben dat betwist – dan geldt dat aan die huurovereenkomst op 31 december 2021 een einde is gekomen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen namelijk zelf dat is afgesproken dat zij de appartementen
tijdelijkzouden bewonen, namelijk van april tot en met december 2021. Uit het feit dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hen op 26 november 2021 hebben gevraagd het gebruik uiterlijk per 31 december 2021 te beëindigen, kan worden afgeleid dat ook zij van diezelfde maximale gebruiksperiode zijn uitgegaan (punt 30 dagvaarding). Een huurovereenkomst voor woonruimte die is aangegaan voor een bepaalde tijd van twee jaar of korter, eindigt wanneer die tijd is verstreken zonder dat daartoe een opzegging vereist is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert (het eerste lid, aanhef en onder sub b, van artikel 7:271 van Pro het BW, in samenhang met het eerste lid van artikel 7:228 van Pro het BW). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben in dit geval bij brief (van hun advocaat) van 26 november 2021 aan (de advocaat van) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bericht dat zij het gebruik van de appartementen per 31 december 2021 moeten beëindigen en de appartementen per die datum opleveren (punt 30 dagvaarding). Die schriftelijke kennisgeving is gedaan binnen de wettelijke termijn genoemd in het eerste lid van artikel 7:271 van Pro het BW. Als in een bodemprocedure zou komen vast te staan dat sprake is van een huurovereenkomst voor woonruimte, dan is in hoge mate waarschijnlijk dat ook zal worden geoordeeld dat deze huurovereenkomst op 31 december 2021 is geëindigd.

4.3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ter zitting nog aangevoerd dat de afgesproken einddatum van 31 december 2021 geen “fatale termijn” is, omdat het immers de bedoeling was dat zij aansluitend een gedeelte van de hoofdwoning zouden gaan huren. Voor zover zij daarmee hebben bedoeld te stellen dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, of dat een huurovereenkomst is gesloten die doorloopt tot het nog onzekere moment dat zij (een gedeelte van) de hoofdwoning zouden kunnen betrekken, dan hebben zij die stelling onvoldoende aannemelijk gemaakt. Bij ingebruikname van de appartementen waren beide partijen zich ervan bewust dat de permanente bewoning van de appartementen in strijd met het geldend bestemmingsplan en dus illegaal is en dat zij daarmee het risico liepen en lopen dat de gemeente [gemeente] na de ontdekking van die illegale situatie, handhavend zou optreden. Het ligt onder die omstandigheden niet in de rede om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. De voorzieningenrechter wil aannemen dat partijen in april 2021, bij de ingebruikname door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van (één van) de appartementen, nog de verwachting hadden dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vóór 1 januari 2022 de hoofdwoning zouden kunnen betrekken. (Ook [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben in die periode namelijk met hun gezin een aantal maanden in de appartementen verbleven, voorafgaand aan hun verhuizing naar de hoofdwoning.) Alleen die verwachting van partijen betekent nog niet dat de (door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gestelde) huurovereenkomst voor de appartementen na 31 december 2021 voortduurt als later blijkt dat de verhuizing naar de hoofdwoning, om wat voor reden dan ook, moet worden uitgesteld of zelfs definitief niet doorgaat. Mede in aanmerking wordt genomen dat partijen hun plannen tijdens de uitvoering daarvan, in onderling overleg, herhaaldelijk hebben gewijzigd en aangepast aan de gewijzigde omstandigheden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben er daarom niet vanuit mogen gaan dat zij, als de verhuizing naar de hoofdwoning zou worden uitgesteld of niet door zou gaan, na 31 december 2021 in de appartementen zouden mogen blijven wonen, zonder dat zij dit met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] uitdrukkelijk zo hebben afgesproken.

4.3.4.

De conclusie luidt dat het in hoge mate aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] sinds 1 januari 2022 zonder recht of titel in de appartementen verblijven. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben daarom in beginsel de bevoegdheid om hun eigendom op te eisen door ontruiming van de appartementen te vorderen, behalve als zij misbruik maken van bevoegdheid. Daarvan kan sprake zijn als er een zodanige onevenredigheid bestaat tussen het belang van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bij de uitoefening van die bevoegdheid en het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat daardoor wordt geschaad, dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in redelijkheid hun bevoegdheid niet kunnen uitoefenen (artikel 3:13, tweede lid, van het BW).

4.3.5.

Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eenzijdig besloten de samenwerking te beëindigen, met als gevolg dat zij met hun gezin plotseling op straat komen te staan. Zij hebben geen financiële middelen om andere woonruimte te huren of kopen, omdat zij al hun spaargeld in het gezamenlijke project hebben geïnvesteerd en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat geld niet kunnen of willen terugbetalen. Daarnaast zijn zij vanwege hun schoolgaande kinderen gebonden aan de regio. Zij hebben er daarom een groot belang bij dat zij in elk geval totdat de financiële afwikkeling tussen partijen is afgerond gebruik kunnen blijven maken van de appartementen, waarvoor zij aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] huur betalen. De gemeente [gemeente] heeft nog geen handhavingsbesluit genomen en het is zeer de vraag of zij dit nog gaat doen, omdat zij op de hoogte is van de ontstane situatie tussen partijen. Daar komt nog bij dat uit de brief van de gemeente [gemeente] blijkt dat de appartementen in de voormalige paardenstal eenvoudig gelegaliseerd kunnen worden door een omgevingsvergunning voor een B&B aan te vragen. Het heeft er alle schijn van dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de brief van de gemeente [gemeente] aangrijpen om ongeoorloofde druk uit te oefenen en hen weg te krijgen, zo stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

4.3.6.

De voorzieningenrechter vat dit standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op als een beroep op misbruik van bevoegdheid en overweegt daarover als volgt.

4.3.7.

De samenwerking tussen partijen is, als gevolg van een ernstig verstoorde verhouding, eind augustus 2021 geëindigd. Aan het voornemen om de hoofdwoning te splitsen is daarna geen uitvoering meer gegeven. Sinds eind augustus 2021 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] er rekening mee kunnen houden - en hadden zij er ook rekening mee moeten houden - dat een verhuizing naar de hoofdwoning geen optie meer was en dat zij op zoek zouden moeten gaan naar andere woonruimte, zeker ook omdat zij wisten dat de permanente bewoning van de appartementen illegaal was en is en dat die situatie dus niet kon/kan voortduren. Hetzelfde geldt voor het feit dat zij geen inkomsten zouden hebben uit de voorgenomen exploitatie van de B&B en dat zij daarom op korte termijn andere inkomsten zouden moeten verwerven voor hun levensonderhoud. Dat zij geen financiële middelen hebben dan wel kunnen genereren om elders woonruimte te huren, hebben zij bovendien onvoldoende aannemelijk gemaakt. [gedaagde sub 1] is aannemer in de bouw en het is een algemeen bekend feit dat er in de bouwsector een overvloed aan werk voorhanden is. Het ligt daarom voor de hand dat hij al enkele maanden inkomsten heeft kunnen genereren uit werk of in elk geval op korte termijn over die inkomsten zal kunnen beschikken, nog daargelaten de mogelijkheden van [gedaagde sub 2] om bij te dragen aan het gezinsinkomen. Zij zijn voor de betaling van woonlasten niet afhankelijk van het geïnvesteerde vermogen. Verder hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat het niet mogelijk is om in de regio een geschikte huurwoning te vinden ter overbrugging, zonodig weer op een recreatiepark. Zij hebben over concrete inspanningen in de afgelopen maanden om alternatieve woonruimte te vinden, niets gesteld.

4.3.8.

Daar staat tegenover dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als eigenaren van de appartementen ten opzichte van de gemeente [gemeente] verplicht zijn om aan de illegale situatie in de paardenstal snel een einde te maken door de toilet- en badkamervoorzieningen of keukenvoorzieningen in alle appartementen te verwijderen en verwijderd te houden en alsnog een omgevingsvergunning aan te vragen voor de verbouw van de paardenstal naar een B&B. Als zij niet op tijd actie ondernemen nadat de gemeente [gemeente] een handhavingsbesluit zal hebben genomen, dan verbeuren zij een dwangsom van € 100.000,00. Zij kunnen de overtreding niet beëindigen als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de twee appartementen blijven wonen. Als juist is dat de appartementen eenvoudig op de door de gemeente [gemeente] voor ogen staande wijze gelegaliseerd kunnen worden, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd, dan betekent dat niet dat daarmee ook het huidige gebruik van de appartementen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal zijn toegestaan. Zij gebruiken de appartementen namelijk voor permanente bewoning en dat is in strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente [gemeente] heeft te kennen gegeven dat zij niet bereid is wat dat betreft van dat bestemmingsplan af te wijken.

4.3.9.

Op grond van het vorenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een zodanige onevenredigheid tussen het belang van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bij de uitoefening van hun bevoegdheid als eigenaren van de appartementen en het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat door die uitoefening wordt geschaad, dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in redelijkheid hun bevoegdheid niet kunnen uitoefenen.

4.3.10.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maken inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben daarom al een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Zoals hiervoor al is overwogen is de permanente bewoning van de appartementen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bovendien illegaal en heeft de gemeente [gemeente] aangekondigd dat zij voornemens is te gaan handhaven, in welk geval [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een dwangsom boven het hoofd hangt van € 100.000,00. Het belang van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bij een spoedige ontruiming van de appartementen moet daarom zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om het gebruik van die appartementen voort te zetten totdat het geschil tussen partijen in een bodemprocedure is beslist. De ontruimingsvordering wordt daarom toegewezen. Aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal een termijn van dertig dagen na de betekening van dit vonnis worden gegeven om tot ontruiming over te gaan. Die termijn acht de voorzieningenrechter in dit geval redelijk, mede gelet op wat hiervoor onder 4.3.7. al is overwogen over de periode die is verstreken sinds het einde van de samenwerking tussen partijen. Bij het bepalen van de ontruimingstermijn heeft de voorzieningenrechter ook in aanmerking genomen dat de gemeente [gemeente] nog geen handhavingsbesluit met begunstigingstermijn heeft genomen.

4.3.11.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming uit te voeren. Die vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de appartementen niet zelf verlaten, dan zullen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om hen te dwingen de appartementen te verlaten.

4.3.12.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsommen. Zij stellen dat die dwangsommen disproportioneel hoog zijn en ook niet nodig, omdat zij vrijwillig aan het vonnis zullen voldoen.

4.3.13.

Zoals hiervoor onder 4.3.11. al is overwogen is de deurwaarder op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming, in het geval de tot ontruiming veroordeelde partij niet vrijwillig aan het vonnis voldoet (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dus al mogelijkheden hebben om de ontruiming af te dwingen, hadden zij moeten stellen waarom het volgens hen in dit geval nodig is dat aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom wordt verbonden. Omdat zij daarover niets hebben gesteld wordt dit deel van de vordering, bij gebrek aan belang, afgewezen.

4.3.14.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ongelijk gekregen. Zij worden daarom in de kosten veroordeeld; dit betekent dat zij hun eigen proceskosten moeten dragen en dat zij de proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten betalen. Die kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden tot vandaag begroot op in totaal € 1.458,18, te weten:

- € 314,00 griffierecht;

- € 128,18 explootkosten inclusief informatiekosten;

- € 1.016,00 salaris advocaat.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de twee appartementen met de onroerende aanhorigheden die zij in gebruik hebben op het perceel [adres] in [woonplaats] binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , en om deze appartementen met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, in de kosten; dit betekent dat zij hun eigen proceskosten moeten dragen en de proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten betalen, die tot vandaag worden begroot op € 1.458,18;

5.3.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022.^[1]

Ontruiming van appartementen in illegaal verbouwde paardenstal wegens strijd met bestemmingsplan