Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4448
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 940.000, naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 maart 2022 met behulp van een MS Teams-verbinding op zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, J. Tammel, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1902 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 255 m2 (245 m2 + aanbouw van 10 m2) 3 dakkapellen en een vrijstaande berging van 36 m2. De grond bij de woning is 503 m2. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 940.000,-.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 827.000 dan wel € 880.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
6. Eiser voert aan dat verweerder uitgaat van verkeerde woonoppervlaktes voor de woning en de referentiewoning aan de [referentiewoning] . Volgens eiser heeft de woning een totale oppervlakte van 292 vierkante meter en de referentiewoning aan de [referentiewoning] een oppervlakte van 380 vierkante meter. Anders dan verweerder meent is het verschil in oppervlakte tussen deze woningen dus niet 69 vierkante meter, aldus eiser.
7. De rechtbank is het hier niet mee eens. Uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt dat verweerder de woningen heeft opgesplitst in objectonderdelen zoals een dakkapel, kelder en garage, en deze onderdelen apart heeft gewaardeerd. Vervolgens blijft er een bepaald aantal vierkante meters aan woonoppervlak over. Voor de woning is dat 255 vierkante meter en voor de [referentiewoning] 186 vierkante meter. Dat is een verschil van 69 vierkante meter.
8. Eiser voert aan dat verweerder niet heeft onderbouwd hoe er rekening is gehouden met de ligging van de woning aan een schoolplein, waar een basisschool en een buitenschoolse opvang (BSO) gebruik van maken. Door de verkeersproblemen en geluidsoverlast die dit veroorzaakt moet de waarde tussen de 12 en 15% lager zijn.
9. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank vindt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging. Uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt namelijk dat de ligging het cijfer 1 heeft gekregen (zeer slecht). Dit is de laagst mogelijke liggingsindicatie. Vanwege de ligging heeft verweerder de grondwaarde met 25% gecorrigeerd.
10. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de staat van de woning en de staat van de referentiewoningen. De woning is in 2000 voor het laatst ingrijpend verbouwd. De keuken en cv-installatie zijn ruim 20 jaar oud. De referentiewoning aan de [referentiewoning] verkeerde tijdens de verkoop in veel betere staat. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen met 10,6%, van PB 6 met slechts 3,9%.
11. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopbedragen van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde van de woning en een referentiewoning kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt bij de beoordeling of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het verschil in stijging van de waarde van de woning en de referentiewoning aan de [referentiewoning] ten opzichte van het voorgaande belastingjaar kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
12. Eiser heeft op de zitting nog aangevoerd dat een makelaar zijn woning op maximaal € 800.000,- heeft getaxeerd. Eiser heeft dit echter niet met stukken onderbouwd, zodat ook dit geen reden kan zijn om te concluderen dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.