Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4358
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk, Previcus)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 476.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 maart 2022 met behulp van een MS Teams-verbinding op zitting behandeld. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, J. Tammel, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een vier-kamer appartement met een oppervlakte van 138 m2. Het bouwjaar is 1994. Het is gelegen op de 3e verdieping (4e woonlaag) met een eigen parkeerplaats in de parkeergarage en een berging in de onderbouw. Het project bestaat uit 3 [naam] appartementencomplexen. Deze woning ligt in appartementencomplex [appartementencomplex] . De complexen hebben elk 12 appartementen verdeeld over 6 verdiepingen. De woning is gelegen in de wijk [wijk] . Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 476.000,-.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 425.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
6. Volgens eiser heeft verweerder niet inzichtelijke gemaakt hoe de
KOUDVL-factoren zijn gecorrigeerd.
7. De rechtbank is het hier niet mee eens. In de taxatiematrix die verweerder in beroep heeft overgelegd staan (onder meer) de gehanteerde prijzen per m2 van de woning en die van de referentiewoningen, waaronder de drie referentiewoningen die verweerder in bezwaar heeft gebruikt. Ook staan daarin de onderdeelwaarden, de KOUDVL-correcties (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging) en de correcties voor het aandeel in de reserve van de VvE op de verkoopprijs. Hiermee is voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen, waaronder de KOUDVL-factoren, gecorrigeerd zijn. Voor zover eiser meent dat verweerder dit in bezwaar al inzichtelijk had moeten maken, gaat de rechtbank daar niet in mee. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat verweerder eiser, op zijn verzoek, de gehanteerde KOUDVL-factoren heeft gestuurd. Niet is gebleken dat verweerder in bezwaar al de correcties heeft gemaakt zoals dat in beroep is gebeurd, zodat verweerder deze gegevens ook niet hoefde te verstrekken.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Eiser voert aan dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoning [referentiewoning 1] is in betere staat verkocht en beschikt over modernere voorzieningen dan de woning, en [referentiewoning 2] is luxer, omdat deze woning over 2 badkamers en een dakterras van 23 m2 beschikt. Eiser wijst er op dat er een beter verglijkbare referentiewoning is: [referentiewoning 3] . Deze woning heeft hetzelfde woonoppervlak als de woning en is op 13 oktober 2020 verkocht voor
€ 475.000,-.
9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder erkent dat de referentiewoning aan [referentiewoning 1] ten tijde van de verkoop in betere staat was dan de woning, maar dat maakt niet dat deze referentiewoning niet vergelijkbaar is met de woning. De referentiewoning aan [referentiewoning 1] is uit hetzelfde bouwjaar als de woning, heeft hetzelfde woonoppervlak en betreft ook een appartement. Hetzelfde geldt voor de referentiewoning aan [referentiewoning 2] .
10. Wat betreft de referentiewoning aan [referentiewoning 1] heeft verweerder rekening gehouden met de betere staat ten tijde van de verkoop door voor die woning uit te gaan van een bovengemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen, terwijl verweerder de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning als gemiddeld kwalificeert. De m2 prijs voor de woning is dan ook lager (€ 3.346 p/m2) dan die van de woning aan [referentiewoning 1] (€ 3.463 p/m2). Verweerder heeft verder in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de referentiewoning aan [referentiewoning 2] ten tijde van de verkoop niet in betere staat verkeerde dan de woning. Het sanitair en de badkamers zijn eenvoudiger en minder modern. De keuken is eenvoudiger. Dat het appartement 2 badkamers heeft maakt het niet luxer, omdat de dubbele badkamer ten koste gaat van andere woonruimte. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Verder stelt de rechtbank vast dat verweerder in de matrix rekening heeft gehouden met het dakterras, door dit als afzonderlijk objectonderdeel te waarderen. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het dakterras niet de meerwaarde heeft van een ‘gewoon’ dakterras, omdat dit dakterras niet bovenop het complex zelf, maar bovenop de ondergrondse garage ligt en dus niet het uitzicht en de privacy van een gewoon dakterras heeft. Daar komt bij dat de m2 prijs van de referentiewoning [referentiewoning 2] hoger (€ 3.390 p/m2) is dan de woning (€ 3.346 p/m2), ondanks dat de woningen op het gebied van kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en ligging nauwelijks van elkaar verschillen.
11. Voor de woning aan [referentiewoning 3] geldt weliswaar een lagere prijs per m2, maar de rechtbank volgt de toelichting van verweerder dat deze verkoopprijs niet representatief is. De prijs per m2 van de vier andere gebruikte referentiewoningen ligt (veel) hoger, ook dan de vierkante meterprijs van de woning van eiser.
Voorzieningen en staat van onderhoud
12. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. De badkamer, keuken en sanitair zijn al 26 jaar oud. Ook is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is sprake van lekkages in de woonkamer en het schilderwerk aan de buitenkant verkeert in slechte staat.
13. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank vindt dat verweerder met de door hem overgelegde foto’s van de voorzieningen van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze van een gemiddeld niveau zijn. Eiser heeft zelf ook geen foto’s overgelegd waaruit iets anders zou kunnen blijken, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Wat betreft het buitenschilderwerk heeft verweerder onweersproken toegelicht dat dit een aangelegenheid is voor de Vereniging van Eigenaren waar ook de referentiewoningen aan [referentiewoning 2] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 3] toe behoren. Omdat er van uit moet worden gegaan dat deze referentiewoningen ten tijde van de verkoop in een vergelijkbare staat van onderhoud verkeerden als de woning, moet er ook van uit worden gegaan dat eventueel achterstallig buitenschilderwerk in de verkoopprijs is verdisconteerd. De rechtbank vindt het verder niet aannemelijk gemaakt dat de lekkage in de woonkamer zodanig is dat dit van invloed is op de waarde van de woning.
Indexering
14. Eiser stelt dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt.
15. De rechtbank stelt vast dat eiser in het bezwaarschrift heeft verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, te verstrekken, en dat verweerder dat niet heeft gedaan in de uitspraak op bezwaar. Op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ was verweerder daar wel toe verplicht. Maar omdat verweerder onweersproken naar voren heeft gebracht dat eiser zijn verzoek niet op de hoorzitting heeft herhaald, moet de rechtbank er van uit gaan dat eiser kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser dus eerder heeft laten vallen, in strijd is met een goede procesorde en zal deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing laten [1] .
16. In beroep heeft verweerder wel duidelijk gemaakt welk indexeringspercentage hij heeft gehanteerd (5,9% op jaarbasis) en heeft hij ook de onderbouwing hiervan overgelegd. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat deze onderbouwing onvoldoende is, omdat verweerder het indexeringspercentage per maand, en niet per jaar, had moeten berekenen en hij inzicht had moeten geven in de objectkenmerken van de verkochte woningen die zijn gebruikt voor de berekening van het indexeringspercentage. De rechtbank laat ook deze beroepsgrond buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [2] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 10 februari 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2022.
griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.