ECLI:NL:RBMNE:2022:2315

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rekestnummer: C/16/536411 / KG RK 22-186

Beschikking van de voorzieningenrechter van 23 mei 2022

in de zaak van

de naamloze vennootschap

DE VOLKSBANK N.V.,

gevestigd te Utrecht,

verzoekster,

hierna te noemen: De Volksbank,

advocaat mr. A.J.H. Peters te Rosmalen,

tegen

1.[verweerster sub 1] ,

wonende te [.] [woonplaats 1] (Turkije),

eigenaar,

hierna te noemen: [verweerster sub 1] ,

2.[verweerster sub 2] ,

3.
[verweerder sub 3],

4.
[verweerder sub 4],

5.
[verweerder sub 5],

6.
[verweerder sub 6],

7.
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS, VAN WIE DE NAMEN NIET KUNNEN WORDEN ACHTERHAALD,

allen wonende te [woonplaats 2] ,

huurders,

hierna gezamenlijk te noemen: de huurders,

8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verweerster sub 8] B.V.,

9.
[verweerder sub 9],

10.
[verweerster sub 10],

respectievelijk gevestigd / wonende te [vestigingsplaats 1/woonplaats 3] ,

tweede hypotheekhouders,

hierna gezamenlijk te noemen: [verweerster sub 8] c.s.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift, ingekomen op 18 maart 2022;
de e-mail van mr. [A] van 17 mei 2022 met de aankondiging van een tegenverzoek en overlegging van producties;
de e-mail van mr. Peters van 19 mei 2022 met aanvullende producties;
de e-mail van de heer ir. [B] met producties van 19 mei 2022.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 mei 2022. Verschenen zijn:

de heer [C] , [functie 1] bij De Volksbank;
mr. P.K.J. van der Wal, advocaat van De Volksbank;
de heer ir. [B] , [functie 2] van De Volksbank;
de heer [D] , namens [onderneming 1] B.V. (huurder);
mr. [A] , voornoemd;
de heer [E] , forensische accountant en adviseur van [verweerster sub 1] ;
de heer [F] , juridisch adviseur [verweerster sub 1] ;
de heer [G] , [functie 3] bij De Volksbank
mr. [H] , advocaat;
mevrouw mr. [I] , als [functie 4] werkzaam bij de De Volksbank.

De griffier heeft aantekeningen bijgehouden van hetgeen is besproken.

1.3.

De rechtbank heeft in de avond van 20 mei de beslissing in deze zaak per mail kenbaar gemaakt aan de raadslieden van partijen en laten weten dat de gemotiveerde beschikking vandaag zou volgend.

2.De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 31 augustus 2000 (hierna: de hypotheekakte) heeft [verweerster sub 1] aan de rechtsvoorgangster van De Volksbank tot zekerheid van de betaling van al het verschuldigde genoemd in de hypotheekakte een recht van eerste hypotheek verstrekt op het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummer] , groot een are zevenenzeventig centiare (hierna te noemen: het pand).

2.2.

De hypotheekakte bepaalt, voor zover van belang, het volgende:

“(…) In de Bepalingen van Zekerheidstelling komen onder meer bepalingen van de volgende strekking voor, die hierbij uitdrukkelijk worden bedongen:

1. beperking van de onderzetter in zijn bevoegdheid tot het zonder toestemming van de bank verhuren van het onderpand (…)”

2.3.

De Bepalingen van Zekerheidstelling bepaalt, voor zover van belang, het volgende:

“(…) Artikel 7. Verhuur onderpand

1. Zonder voorafgaande toestemming van de bank mag het onderpand niet worden verhuurd, mag geen gebruik door derden worden gedoogd, mag een huurovereenkomst niet worden vernieuwd, gewijzigd of verlengd, mag niet door overdracht, verpanding, afstand of op welke andere wijze dan ook over de daaruit voortvloeiende rechten worden beschikt, mogen geen opties worden verleend, mag geen vooruitbetaling van huurpenningen of andere vergoedingen voor langer dan drie maanden worden bedongen of ontvangen en mag geen uitstel van betaling worden gegeven. (…)”

2.4.

Bij notariële akte van 31 januari 2014 heeft [verweerster sub 1] aan [verweerster sub 8] c.s. het recht van (tweede) hypotheek verleend op het pand. De hypotheekakte bevat (onder punt 4 ‘verbodsbepalingen’) een huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). In dit beding is bepaald dat zonder schriftelijke toestemming van [verweerster sub 8] c.s. het registergoed niet mag worden verhuurd of verpacht.

2.5.

Bij brief van 13 juli 2021 heeft De Volksbank aan [verweerster sub 1] – samengevat – bericht dat zij de geldlening opzegt en het uitstaande saldo opeist.

2.6.

De Volksbank heeft bij deurwaardersexploot van 28 januari 2022 aan [verweerster sub 1] aangezegd dat tot openbare verkoop van het pand zal worden overgegaan op 23 mei 2022.

2.7.

Bij deurwaardersexploten van 18 maart 2022 heeft De Volksbank aan de voornoemde huurders, maar niet aan de [onderneming 1] BV aangezegd dat tot openbare verkoop van het pand zal worden overgegaan op 23 mei 2022 en dat zij een beroep doet op het huurbeding.

2.8.

De vordering van De Volksbank op [verweerster sub 1] bedraagt per 13 september 2021 € 349.410,77, te vermeerderen met rente en kosten. De vordering van [verweerster sub 8] c.s. beloopt per 18 maart 2022 € 103.916,27, inclusief rente.

3.Het verzoek

3.1.

De Volksbank verzoekt de voorzieningenrechter om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad verlof te verlenen om het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen de huurders (de rechtbank begrijpt: ook tegen de [onderneming 1] BV), de huurders te veroordelen het pand met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ter vrije beschikking van haar te stellen en de termijn waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden te stellen op 3 dagen na betekening van de beschikking.

3.2.

[verweerster sub 1] voert verweer. Zij voert – samengevat – aan dat De Volksbank de executieprocedure is aangevangen, omdat zij daartoe door [onderneming 2] is gedwongen. Bij het inroepen van het huurbeding is geen belang, omdat ook als dit wordt ingeroepen bij verkoopt van het pand een dusdanig geringe opbrengst wordt gerealiseerd dat [onderneming 2] daaruit haar vordering niet verhalen. Verder voert zij aan dat het taxatierapport waarop De Volksbank zich baseert fouten bevat. Daarin is namelijk geen rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van het pand. Deze kosten bedragen zo’n € 150.000,-. De taxatiewaarde dient zodoende met dit bedrag te worden verminderd.

4.De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 3:264 lid 6 BW Pro verleent de voorzieningenrechter het verlof tot het inroepen van het huurbeding, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt, en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen.

4.2.

De totale vordering van de hypotheekhouders (respectievelijk De Volksbank en [verweerster sub 8] c.s.) bedraagt thans € 453.327,04.

4.3.

Door De Volksbank is een taxatierapport overgelegd gedateerd op 25 april 2022 dat is opgesteld door de heer [J] , taxateur bij [onderneming 3] B.V. te [plaats 2] . Uit dit taxatierapport blijkt de vermoedelijke verkoopopbrengst van het pamd bij een executieveiling wordt getaxeerd op een bedrag van € 775.000,00 en in verhuurde staat op € 600.000,00. Verder heeft De Volksbank overgelegd een email-wisseling tussen haar en de taxateur waarin door de taxateur is verklaard dat gelet op de huurinkomsten de executiewaarde van het registergoed in verhuurde staat € 350.000,- bedraagt.

4.4.

Mede gelet op hetgeen door [verweerster sub 1] is aangevoerd over het achterstallige onderhoud van het registergoed, is voldoende aannemelijk geworden dat bij executoriale verkoop van het pand met instandhouding van de huurovereenkomst onvoldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van de hypotheekhouders te voldoen. De Volksbank heeft daarom belang bij verkoop van het pand in onverhuurde staat omdat de opbrengst in dat geval, naar algemeen mag worden aangenomen, hoger zal zijn.

4.5.

Op de mondelinge behandeling is gebleken dat het registergoed per 28 maart 2021 wordt verhuurd aan [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ). De Volksbank was daarvan op de hoogte, maar heeft abusievelijk [onderneming 1] niet als belanghebbende opgenomen in haar verzoekschrift. Daardoor is [onderneming 1] door de rechtbank niet rechtstreeks geïnformeerd over de mondelinge behandeling, maar kennelijk verschenen als “niet nader bekende huurder”. Op de mondelinge behandeling is de heer [D] verschenen namens [onderneming 1] . Door de heer [D] is verklaard dat hij pas de ochtend van de mondelinge behandeling door [verweerster sub 1] op de hoogte is gebracht van de zitting en zodoende onvoldoende tijd heeft gehad om zich voor te bereiden. Maar [D] heeft ook verklaard dat hij wist dat het verzoek aanhangig was en daarover al eerder contact heeft gehad met de veilingnotaris om te kijken of het verkrijgen van een schadevergoeding mogelijk was. Bovendien heeft hij bij de mondelinge behandeling de gelegenheid gekregen zijn belang naar voren te brengen. Kort gezegd komt dat er op neer dat hij steeds tijdelijk mensen huisvest die anders op straat komen te staan.

De rechtbank is daarom van oordeel dat [onderneming 1] niet in haar belangen is geschaad doordat zij niet als zodanig is opgeroepen. het geschetste belang noopt niet tot weigeren van het gevraagde verlof.

4.6.

[verweerster sub 1] heeft nog gewezen op het ontbreken van belang bij de executieverkoop. Op de mondelinge behandeling heeft De Volksbank echter voldoende toegelicht dat zij belang heeft bij de executieverkoopDat de executie is geïnitieerd door de beslaglegging/verhaalsacties van [onderneming 2] doet daaraan niet af.

4.7.

Gelet op het voorgaande kan het verzoek worden toegewezen. Na de behandeling van het verzoekschrift is een kort geding gevoerd waarin duidelijk is geworden dat [verweerster sub 1] zich mogelijk kan beroepen op lossing van de schuld die zij heeft aan De Volksbank, waardoor het vooralsnog de vraag is of De Volksbank zich nog op haar recht kan beroepen tot parate executie van het pand over te gaan. Het verzoek zal daarop zal het verzoek worden in na te melden zin. Dat maakt dat niet nogmaals een procedure als deze gevoerd hoeft te worden als er duidelijkheid is over de vraag of het De Volksbank al dan niet vrij staat tot executie over te gaan.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

verleent, ervan uitgaande dat De Volksbank het recht van parate executie uit kan oefenen, verlof aan De Volksbank om het huurbeding in te roepen tegen de hiervoor genoemde huurders/onderhuurders, bij gebruikmaking van het recht van executie;

5.2.

veroordeelt voor dat geval deze huurders/onderhuurders om het registergoed, te ontruimen met al de zijnen en al het zijne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan De Volksbank ter vrije beschikking te stellen;

5.3.

bepaalt dat gedurende een termijn van 3 dagen na de betekening van de beschikking aan [verweerster sub 1] niet ontruimd mag worden;

5.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2022.^[1]

Verlof tot inroepen huurbeding bij executoriale verkoop woonhuis