Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4416
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 200.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 mei 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1968 gebouwd appartement met een berging van 5 m² en een balkon van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 64 m². Eiser heeft de woning op 28 januari 2018 gekocht voor € 156.000,-.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 189.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Als uitgangspunt voor de waardering van woning geldt op grond van de Wet WOZ en vaste rechtspraak dat de waarde van een woning het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer, dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn, indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer dan niet de waarde in het economisch verkeer weer. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen koopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
4. Verweerder stelt dat het eigen verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum afligt. Daarnaast stelt hij dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform is. De woning is namelijk verkocht aan eiser door de woningbouwvereniging Mitros. De woningbouwvereniging streeft niet alleen commerciële doelstellingen na, maar behartigt ook andere belangen. Als voorbeeld wijst verweerder op het voorkomen van het opkopen van woningen door beleggers door een geldende zelfbewoningsplicht. De woningbouwverenging heeft voorwaarden gesteld aan de verkoop van eisers woning, zo geldt de zelfbewoningsplicht ook voor eiser.
5. Volgens eiser dient het eigen verkoopcijfer van de woning als uitgangspunt bij de waardebepaling genomen te worden. Eiser stelt dat het verkoopcijfer voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2020 is gelegen. Daarnaast is het verkoopcijfer op de vrije markt tot stand gekomen. Volgens eiser moet ook de woningbouwvereniging Mitros de hoogste verkoopprijzen realiseren. Daarnaast geldt de zelfbewoningsplicht in het appartementencomplex ook bij verkoop van particulier op particulier. Het is niet gebleken dat er een bijzondere overweging heeft gespeeld bij de verkoop van de woning.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht de waarde onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode en niet aan de hand van het eigen verkoopcijfer. Volgens de rechtbank weerspiegelt het eigen verkoopcijfer de waarde in het economisch verkeer niet beter dan de waarde die verweerder met de vergelijkingsmethode heeft vastgesteld. Zij stelt vast dat eiser de woning ruim 22 maanden, bijna twee jaar, voor de waardepeildatum heeft gekocht. De verkoopdatum ligt te ver van de waardepeildatum om als uitgangspunt te kunnen dienen. Verder kan volgens de rechtbank niet worden gesteld dat de verkoopprijs marktconform is, nu de woningbouwvereniging andere, niet-commerciële, doelen bij de verkoop van de woningen laat meewegen. De zelfbewoningsplicht, die ook als voorwaarde in het koopcontract van eiser is neergelegd, brengt met zich mee dat de woningbouwvereniging bij de verkoop een groep van kopers heeft uitgesloten. De rechtbank vindt het daarom aannemelijk dat de gehanteerde verkoopprijs niet de prijs is die bij een verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald.
7. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen appartementen:
1. [adres 1] , verkocht op 16 april 2019 voor € 196.000,-;
2. [adres 2] , verkocht op 25 juni 2019 voor € 200.000,-;
3. [adres 3] , verkocht op 9 januari 2019 voor € 203.500,-.
8. De rechtbank is van oordeel dat de verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met appartementen die goed vergelijkbaar zijn. Twee van de drie referentiewoningen zijn in hetzelfde appartementencomplex als eisers woning gelegen en wat betreft de gebruiksoppervlakte zijn de drie referentiewoningen en de woning hetzelfde. De verkoopcijfers zijn bovendien niet meer dan zes maanden na de waardepeildatum gerealiseerd. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen.
9. Wat eiser in beroep verder heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
10. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de woning in slechtere staat verkeerd dan de referentiewoning [adres 4] . De rechtbank is het niet eens met eiser. De door verweerder overgelegde foto’s uit de iWOZ-rapporten van de woning en [adres 4] laten een min of meer vergelijkbare staat zien. Voor zover er op basis van de foto’s al enig verschil blijkt, dan kan op basis daarvan nog niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Deze referentiewoning heeft namelijk een hogere prijs per vierkante meter (€ 3.227,-) dan de woning (€ 3.055,-). De woning wordt bovendien niet alleen met [adres 4] vergeleken, maar met nog twee andere woningen. Ook gelet op het verschil tussen de woningwaarde per vierkante meter van de woning en de gemiddelde prijs per vierkante meter van de drie referentiewoningen (€ 3.055,-) is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.