Uitspraak
beschikking
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rekestnummer: C/16/528688 / HA RK 21-256
Beschikking van 23 maart 2022
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BUNNIK,
zetelend te Odijk ,
verzoekster,
advocaat mr. J.H.B. Averdijk te Enschede,
tegen
1.[verweerder sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verweerster sub 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerders,
advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda.
Partijen worden hierna respectievelijk de gemeente, [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De gemeente heeft op 8 oktober 2021 een verzoekschrift met ingediend waarin zij op grond van artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de nietigheid inroept van een rechtshandeling.
1.2.
[verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] hebben op 2 februari 2022 een verweerschrift ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 februari 2022. Namens verzoekster zijn verschenen: de heer ir. [A] ( [functie 1] bij de gemeente), mevrouw [B] en mr. Averdijk. Namens verweerders zijn verschenen: de heer [verweerder sub 1] , mr. [C] ( [functie 2] bij [verweerster sub 2] ), mr. De Groot en mr. [D] . Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen bijgehouden.
1.4.
Vervolgens heeft de rechtbank beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verweerder sub 1] is onder meer eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam 1] , sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] , in het gebied plaatselijk ook bekend als ‘ [naam] ( [plaatsnaam 1] - [....] )’ te [plaatsnaam 2] .
2.2.
Bij besluit van 24 augustus 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente een voorkeursrecht gevestigd op de percelen kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam 1] , sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6] , [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] , [nummeraanduiding 7] en [nummeraanduiding 8] .
2.3.
Het besluit is op 25 augustus 2021 gepubliceerd in het Gemeenteblad en op 26 augustus 2021 om 00:00 uur in werking getreden.
2.4.
Op 25 augustus 2021 heeft [verweerder sub 1] een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met [verweerster sub 2] . Daarin zijn zij onder meer het volgende overeengekomen:
“(…)Verklaren dat verkoper heeft verkocht aan koper, gelijk koper heeft
gekocht van verkoper:
Cultuurgrond met een klein schuurtje (op perceel [nummeraanduiding 9] ) gelegen te [plaatsnaam 1] en te [plaatsnaam 2] , kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam 1] sectie [letter] nummers [nummeraanduiding 1] , groot 2.2810 hectare; [nummeraanduiding 2] , groot 71.50 are; [nummeraanduiding 3] , groot 65.20 are; [nummeraanduiding 7] , groot 1.20.50 hectare; [nummeraanduiding 4] , groot 10.14.85 hectare en gemeente [plaatsnaam 2] sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 10] , groot 4.80 are; [nummeraanduiding 11] , groot 2.45 are; [nummeraanduiding 12] , groot 2.45 are; [nummeraanduiding 9] , groot 3.56.90 hectare en [nummeraanduiding 13] , groot 4.29.80 hectare, alsmede een op het terrein afgepaald gedeelte, groot ongeveer 4.62.51 hectare van de percelen kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam 1] sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 14] en gemeente [plaatsnaam 2] sectie [letter] nummers [nummeraanduiding 15] en [nummeraanduiding 16] , alsmede het drie/achtste onverdeeld gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam 2] sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 17] , groot 8.30 are; samen groot ongeveer 27.62.77 hectare (…)
NOTARIELE AKTE VAN LEVERING
Artikel 1
1. Alleen die gedeelten van het verkochte worden overgedragen die binnen de (rode) contouren van het woningbouwplan [plaatsnaam 1] [....] komen te liggen (toekomstige bestemming woondoeleinden, verkeer, groen, water binnen het bestemmingsplan/omgevingsplan), zulks blijkend het door de gemeenteraad vastgesteld Masterplan [plaatsnaam 1] - [....] , zoals bedoeld in het
IPvE [plaatsnaam 1] - [....] (zie paragraaf 1.2 (bladzijde 6) en paragraaf 7.1 (bladzijde 97). (…)”
2.5.
De notariële verklaring koopovereenkomst is verleden op 25 augustus 2021 om 23:40 uur. De notariële verklaring koopovereenkomst en de koopovereenkomst zijn op 26 augustus 2021 om 09:00 uur in het kadastrale register ingeschreven.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
De gemeente verzoekt de tussen [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] gesloten koopovereenkomst nietig te verklaren, althans nietig te verklaren voor zover met die koopovereenkomst de percelen sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] zijn verkocht.
3.2.
Ter onderbouwing van haar verzoek voert de gemeente – samengevat – aan dat op grond van artikel 10 lid 3 Wvg vrijstelling kan worden verkregen van de verplichting om een goed eerst aan de gemeente aan te bieden. Daarvoor nodig is dat de koopovereenkomst is ingeschreven in de openbare register voordat het besluit tot aanwijzing in werking is getreden. Aangezien de gewraakte koopovereenkomst pas op 26 augustus 2021 om 9:00 uur is ingeschreven in het openbare register valt deze niet onder de vrijstelling. Dit betekent dat dat de gewraakte koopovereenkomst de kennelijk strekking heeft afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. Het late tijdstip waarop de overeenkomst op 25 augustus 2021 is getekend en de notaris zijn voetverklaring heeft gezet doet vermoeden dat [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] bewust hebben geprobeerd het voorkeursrecht voor te zijn.
3.3.
[verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] voeren verweer. Zij voeren – samengevat – aan dat een rechtshandeling alleen de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de voorkeurpositie van de gemeente, wanneer die rechtshandeling wordt verricht op het moment dat het voorkeursrecht al geldt. De Wvg ziet niet op rechtshandelingen van voor datum inwerkingtreding voorkeursrecht. Dat zou ook in strijd zijn met de rechtszekerheid. Aangezien de koopovereenkomst is gesloten vóórdat het voorkeursrecht is werking is getreden kan de nietigheid daarvan niet worden ingeroepen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Constatering vooraf
4.1.
De rechtbank constateert dat in de overgelegde stukken die betrekking hebben op het besluit het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (productie 2 bij het verzoekschrift) perceel met nummer [nummeraanduiding 4] niet genoemd wordt. Uit de overgelegde kadastrale uittreksels (productie 1 bij verzoekschrift) blijkt evenwel dat het voorkeursrecht van de gemeente ook op dit perceel is aangetekend. Ook in de brief van de gemeente aan [verweerder sub 1] van 24 augustus 2021 (productie 4 bij verzoekschrift) is dit perceel genoemd. Omdat partijen zich niet hebben uitgelaten of het perceel met nummer [nummeraanduiding 4] al dan niet onder het voorkeursrecht valt, neemt de rechtbank aan dat aangesloten kan worden bij het verzoekschrift.
Het beoordelingskader
4.2.
Het doel van de Wvg is gemeenten in het rechtsverkeer voorrang te geven bij grondverwerving. Het uit de Wvg voortvloeiende voorkeursrecht houdt in dat een verkoper eerst tot vervreemding van zijn – onder de werking van de Wvg vallende – grond kan overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld de grond te kopen. Het belang daarvan voor een gemeente is om vóór het realiseren van een (toekomstige) bestemming van gronden deze in eigendom te kunnen verwerven vanwege het door haar bij de realisering van het bestemmingsplan te voeren beleid.
4.3.
Uit artikel 26 lid 1 Wvg volgt dat de gemeente de nietigheid van rechtshandelingen kan inroepen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie. Daaronder vallen niet alleen constructies waarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate aan een derde is overgedragen, maar ook rechtshandelingen waarbij vervreemding plaatsvindt, zoals een koopovereenkomst (Hof 's-Gravenhage 16 juni 2005, ECLI:NL:GHSGR:2005:1111).
Kennelijke strekking om afbreuk te doen aan de voorkeurspositie?
4.4.
De vraag die voorligt is of de koopovereenkomst kennelijk de strekking heeft afbreuk te doen aan het belang van de gemeente bij haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie.
4.5.
Op de mondeling behandeling hebben [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] verklaard dat zij al langere tijd met elkaar in overleg waren over de verkoop van de grond/percelen. Op 25 augustus 2021 werden zij bekend met de publicatie van het besluit van de gemeente. Vervolgens hebben zij alles op alles gezet om de koop die dag af te ronden. Uiteindelijk hebben zij die avond de koopovereenkomst ondertekend. Uit het voorgaande volgt dat [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] met het sluiten van de koopovereenkomst de bedoeling hadden om het door de gemeente vastgestelde voorkeursrecht voor te zijn. Dit botst met het hiervoor omgeschreven doel van de Wvg. Uit de omstandigheid dat zowel [verweerder sub 1] als [verweerster sub 2] op de hoogte waren van het aanstaande besluit tot aanwijzing van gronden op grond van de Wvg en zij beiden de bedoeling hadden de werking van de wet (de aanbiedingsplicht) te voorkomen, volgt naar het oordeel van de rechtbank reeds dat de koopovereenkomst is gesloten met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente.
4.6.
[verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] hebben aangevoerd dat een rechtshandeling die is verricht vóór het moment dat het voorkeursrecht geldt niet de kennelijke strekking kan hebben afbreuk te doen aan de voorkeurpositie van de gemeente. Daarbij verwijzen zij naar een arrest van de Hoge Raad van 9 april 1999 (ECLI:NL:HR:1999:ZC2891). Deze stelling volgt de rechtbank niet. Van belang is of de rechtshandeling is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie. In het hiervoor aangehaalde arrest ging het bovendien om de situatie waarin de rechtshandelingen waren ingeschreven vóórdat de gemeente haar voorkeurspositie ten aanzien van het betrokken goed had verkregen en er dus sprake was van een uitzondering op de aanbiedingsplicht. In het onderhavige geval is van een dergelijke uitzondering geen sprake. In dit verband volgt – samengevat – uit artikel 10 lid 3 Wvg dat de percelen niet eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden, indien de vervreemding geschiedt op grond van een overeenkomst en die overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers voordat het besluit tot aanwijzing in werking is getreden. In het onderhavige geval heeft de notaris de koopovereenkomst op 25 augustus 2021 om 23:40 uur schriftelijk vastgelegd en de vervolgens ter inschrijving aangeboden aan het Kadaster. De inschrijving van de akte heeft zodoende de volgende dag, op 26 augustus 2021 om 09:00 uur plaatsgevonden. Dat is dus nadat het besluit tot aanwijzing in werking is getreden (26 augustus 2021 om 00:00 uur). Dit staat dus ook niet in de weg aan het inroepen van de nietigheid op grond van artikel 26 Wvg. Ook het standpunt van [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] dat de rechtszekerheid in het geding komt volgt de rechtbank niet. [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] hebben immers de rechtshandeling verricht in de wetenschap dat het voorkeursrecht zou worden ingevoerd met het doel deze voor te zijn. In een dergelijke geval past geen beroep op de rechtszekerheid en prevaleert het algemeen belang dat is gemoeid met de aanwijzing van gronden op grond van de Wvg.
4.7.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot de slotsom dat de in het geding zijnde overeenkomst de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan het belang van de gemeente bij haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie, zodat het verzoek van de gemeente moet worden toegewezen. De op 25 augustus 2021 tussen [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] gesloten koopovereenkomst wordt daarom nietig verklaard voor zover die betrekking heeft op de percelen kadastraal plaatselijk bekend gemeente [plaatsnaam 1] , sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] .
Proceskosten
4.8.
[verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente begroot op € 667,00 aan griffierecht en € 1.126,00 (2 punten x tarief € 563,00) aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verklaart nietig de koopovereenkomst van 25 augustus 2021 tussen [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] voor zover die betrekking heeft op de percelen kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam 1] , sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] ;
5.2.
veroordeelt [verweerder sub 1] en [verweerster sub 2] in de kosten van de procedure, aan de zijde van de gemeente begroot op € 667,00 aan griffierecht en € 1.126,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het anders of meer verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.P. Killian en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022. [1]