Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3674
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R.W.B van Middelaar),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 323.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 5 april 2022 op een online zitting behandeld. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage van 18 m² en een overkapping van 16 m². De woning heeft een inhoud van 342 m³ en ligt op een kavel van 240 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal
€ 298.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 323.000,-
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 25 juli 2019 voor € 315.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 30 augustus 2019 voor € 352.500,-;
3. [adres 4] , verkocht op 4 maart 2020 voor € 390.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is onderbouwd met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft onder meer de inhoud en de kaveloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verzakking van de aanbouw van woning, de schade van de verzakking en de kosten die gemoeid gaan met de sloop en wederopbouw van de aanbouw.
8. De rechtbank is het niet eens met eiser. Zij stelt voorop dat het voor de waardering van de woning in het kader van de Wet WOZ niet relevant is welke kosten eiser zal moeten maken om de verzakking van de aanbouw te herstellen. De rechtbank merkt ten overvloede op dat eiser ook niet heeft toegelicht en onderbouwd wat de kosten en schadeposten volgens hem zijn. Relevant is de vraag wat een potentiële koper op de vrije markt zou betalen voor de woning in deze staat, inclusief de verzakking van de aanbouw. Op de zitting heeft verweerder uitgelegd dat rekening is gehouden met verzakking van de aanbouw door een correctie voor kwaliteit te hanteren. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning als matig ‘2’ gekwalificeerd. Bij de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] is verweerder uitgegaan van een goede kwaliteit ‘4’ en bij [adres 4] van een voldoende kwaliteit ‘3’. Verweerder heeft het verschil in kwaliteit tussen de referentiewoningen en de woning doorgerekend door een correctie op de prijzen per kubieke meter van de referentiewoningen toe te passen van respectievelijk 10%, 10% en 5%. De correctie voor referentiewoning 3 is abusievelijk niet opgenomen in de bijlage bij de matrix, maar zou uitkomen op een bijgestelde waarde van € 635 per m³. De gemiddelde waarde van de drie referentiewoningen zakt daardoor van € 595 naar € 583 per m³. Daaruit heeft verweerder de woningwaarde per kubieke meter herleid. Hiermee rekening houdend komt verweerder op een bijgestelde waarde voor de woning van € 325.473,-. Die waarde ligt nog steeds boven de waarde die voor de WOZ is vastgesteld (€ 323.000,-). De rechtbank oordeelt dat verweerder met de toegepaste correctie bij de berekening van de opstalwaarde, voldoende rekening heeft gehouden met de verzakking van de aanbouw. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt verder dat verweerder geen correctie voor het afnemend grensnut had mogen toepassen. Volgens hem is een dergelijke correctie alleen op zijn plaats als sprake is van (grote) loze ruimtes. Hij wijst in dit verband op de uitspraken van het hof Arnhem-Leeuwarden van 26 november 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:10719) en het hof Amsterdam van 23 december 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:4279). De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. De genoemde uitspraken bieden geen enkel aanknopingspunt voor het oordeel dat slechts rekening mag worden gehouden met afnemend grensnut in geval van loze ruimtes. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Hoewel de rechtbank aannemelijk vindt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, ziet zij aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken. Eiser heeft op de zitting terecht gesteld dat uit de uitspraak op bezwaar niet duidelijk blijkt dat rekening is gehouden met de mindere kwaliteit van de woning vanwege de verzakking van de aanbouw. De rechtbank overweegt daartoe dat verweerder in de uitspraak op bezwaar uitgaat van een gemiddelde kwaliteit van de woning ‘3’. Pas in beroep heeft verweerder de kwaliteit van de woning naar een ‘2’ (beneden gemiddeld) bijgesteld, terwijl eiser deze grond in bezwaar al had aangevoerd. De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082,- voor de kosten in de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een wegingsfactor van 1,0 en
€ 541,- per punt). Ook bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- moet vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2022.
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.