Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4936
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [taxateur] ).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 5 april 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2007 gebouwd appartement met een parkeerplaats en een berging van 15 m³. De woning heeft een inhoud van 220 m³.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal
€ 254.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 301.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen appartementen:
1. [adres 2] , verkocht op 7 november 2019 voor € 420.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 14 oktober 2019 voor € 327.500,-;
3. [adres 4] , verkocht op 26 november 2019 voor € 534.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting op zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
6. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is als onderbouwing omdat deze woning niet op de openbare markt is verkocht. Volgens eiser kan de verkoop niet worden gevonden in de openbare registers. Verweerder heeft op de zitting bevestigd dat de woning niet op internet heeft gestaan. Verder heeft hij toegelicht dat hij niet kan bevestigen of sprake is geweest van een verkoop op de openbare markt. De rechtbank ziet in deze omstandigheid, nu niet is vast komen te staan dat sprake is geweest van een openbare verkoop, aanleiding om de referentiewoning [adres 2] buiten beschouwing te laten.
7. Ten aanzien van de bruikbaarheid van de overige twee door verweerder gebruikte referentiewoningen overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft erop gewezen dat de inhoud van de referentiewoning [adres 4] te afwijkend is van de woning om als bruikbare vergelijking te kunnen dienen. De rechtbank is het daarmee eens. [adres 4] is meer dan twee keer zo groot als de woning (512 m³ tegenover 220 m³). De taxateur heeft toegelicht dat het gaat om een samenhang van factoren die bepaalt of een woning wel of niet vergelijkbaar is. In dit geval is deze referentiewoning gekozen vanwege de goed vergelijkbare ligging in hetzelfde appartementencomplex. De rechtbank begrijpt de keuze van verweerder om een referentiewoning te gebruiken die wat betreft de factor ligging goed vergelijkbaar is, maar zij vindt het verschil in inhoud in dit geval te groot, omdat er daardoor een zeer sterke correctie moet plaatsvinden om de referentiewoning te kunnen vergelijken met eisers woning.
8. Dan resteert de referentiewoning aan de [adres 3] . De rechtbank oordeelt dat verweerder voor de onderbouwing van de WOZ-waarde niet kan volstaan met alleen deze referentiewoning. De rechtbank stelt voorop dat uit de vergelijkingsmethodiek volgt dat de waardevaststelling in beginsel moeten kunnen steunen op meer dan één referentiewoning. Verder merkt zij op dat de waardevaststelling in dit geval ook niet zou kunnen steunen op het verkoopcijfer van [adres 3] omdat deze na correctie een prijs per kubieke meter heeft van € 1.177,-. Rekening houdend met de inhoud en bijgebouwen van eisers woning zou dit een waarde in het economisch verkeer van € 276.190,- vertegenwoordigen. Dit is lager dan de vastgestelde WOZ-waarde.
9. Verweerder heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan een beoordeling van de overige beroepsgronden van eiser.
10. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 254.000,- ook niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hij heeft nog aangevoerd dat de voorzieningen meer dan 20 jaar oud zijn, maar verweerder heeft er terecht op gewezen dat dit niet mogelijk is omdat de woning in 2007 is gebouwd. Er is dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat de woning beneden gemiddelde voorzieningen heeft, waar verweerder bij de waardebepaling rekening mee had moet houden.
11. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom schattenderwijs zelf vast op € 277.500,-.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 277.500,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2022.
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.