Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2272, 21/2274 en 21/2275
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 mei 2022 in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2020 de volgende waardes vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019, te weten:
-in de zaak met zaaknummer UTR 21/2272, € 268.000,- voor de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (onroerende zaak 1);
-in de zaak met zaaknummer UTR 21/2274, € 24.000,- voor de onroerende zaak, zijnde een opslag, aan de [adres 1] in [plaats] (onroerende zaak 2);
-in de zaak met zaaknummer UTR 21/2275, € 305.000,- voor de onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats] (onroerende zaak 3).
In de uitspraak op bezwaar van 8 april 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de vastgestelde waardes ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrices ingediend.
De rechtbank heeft de beroepen behandeld op de zitting van 11 januari 2022 via een digitale beeldverbinding. Op die zitting is alleen de gemachtigde van verweerder verschenen. Eiser is niet verschenen en heeft voorafgaand aan de zitting verzocht om een fysieke zitting. De rechter heeft daarop de behandeling aangehouden tot de fysieke zitting van 5 april 2022. Op 5 april 2022 is de behandeling op een fysieke zitting voortgezet en zijn de beroepen gezamenlijk behandeld. Eiser is daarbij verschenen, vergezeld door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil zijn de WOZ-waardes van de onroerende zaken. Onroerende zaak 1 is een rond 1900 gebouwde winkel van 175 m². Onroerende zaak 2 is een opslagruimte van 60 m² gelegen boven deze winkel. Onroerende zaak 3 is een rond 1900 gebouwde winkel met een winkelruimte van 170 m² en een opslagruimte van 70 m².
2. Eiser bepleit dat de WOZ-waardes ten minste 25% lager moeten worden vastgesteld. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waardes.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de onroerende zaken niet hoger zijn vastgesteld dan de waardes in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd meewegen.
4. Verweerder heeft de waardes van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatie-methode geschikt is om de waardes van de onroerende zaken mee te bepalen. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling ook van uit.
5. In beroep heeft verweerder ter onderbouwing van de WOZ-waardes van onroerende zaak 1 en onroerende zaak 3 een waardeoverzicht overgelegd. Voor onroerende zaak 1 is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 149,- p/m² en een totale bruto huurwaarde van € 26.075,-. Voor onroerende zaak 3 is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van
€ 149,- p/m² voor de winkelruimte, van een huurwaarde van € 62,- p/m² voor de opslagruimte en een totale bruto huurwaarde van € 29.670,-. Voor beide onroerende zaken is een kapitalisatiefactor van 10,3 gehanteerd. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor zijn afgeleid uit de huur- en transactiecijfers van een drietal referentieobjecten: [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de opslag aan de [adres 1] (onroerende zaak 2), geen waardeoverzicht overgelegd. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat voor deze opslag een huurwaarde van € 50,- p/m² is aangehouden. Uit het taxatieverslag blijkt dat daarbij een kapitalisatiefactor van 8,2 is gehanteerd.
De beoordeling van de zaken
De onroerende zaken 1 en 3
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de waardeoverzichten en de toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. De kapitalisatiefactor en de huurwaardes zijn herleid uit de verkoop- en huurprijzen van referentieobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken gelet op onder meer het type en de ligging.
7.1.
Op de zitting heeft verweerders taxateur toegelicht dat de huurwaardes van de onroerende zaken zijn gebaseerd op in ieder geval twee gerealiseerde huurprijzen, namelijk van [adres 4] en [adres 5] . De taxateur heeft verder toegelicht dat niet met zekerheid kan worden gezegd dat de huurwaarde van [adres 3] ook gebaseerd is op een gerealiseerd huurcijfer of dat sprake is van een geschatte huurwaarde. De rechtbank oordeelt dat verweerder eveneens een geschatte huurwaarde van een referentieobject als onderbouwing van de gehanteerde huurwaardes mag hanteren, mits deze in lijn ligt met de huurwaardes van referentieobjecten waarvan gerealiseerde huurcijfers bestaan. Gelet op de gerealiseerde huurcijfers van [adres 4] (€ 216,- p/m²) en van [adres 5] (€ 112 p/m²) vindt de rechtbank dat ook de mogelijk geschatte huurwaarde van [adres 3] (€ 179 p/m²) als onderbouwing kan worden gebruikt.
7.2.
Verweerder maakt met de waardeoverzichten aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de gehanteerde referentieobjecten en de onroerende zaken. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de markt(huur)gegevens van de referentieobjecten en de vastgestelde waardes van de onroerende zaken. De rechtbank ziet, gelet op de verschillen tussen de onroerende zaken en de referentieobjecten wat betreft onder meer de grootte van de verschillende bedrijfsgedeelten en gelet op de gerealiseerde huren van de referentieobjecten, geen aanleiding om de huurwaarde van de onroerende zaak 1 en de onroerende zaak 3 als te hoog te beschouwen. De rechtbank ziet gelet op de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (13,3, 10,9, respectievelijk 13,6) ook geen aanleiding voor het oordeel dat de kapitalisatiefactor van 10,3 te hoog is.
De onroerende zaak 2
7.3.
Ten aanzien van onroerende zaak 2, de opslag, is de rechtbank eveneens van oordeel dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerders taxateur heeft er op de zitting op gewezen dat de opslagruimte bij onroerende zaak 3 is gewaardeerd op € 62,- p/m². Hij onderbouwt deze waarde met de huurwaardes van de opslagruimtes van de referentieobjecten [adres 4] (€ 90,- p/m²) en [adres 5] (€ 120,- p/m² voor de opslag op de begane grond en € 40,- p/m² voor de opslagruimte in de kelder). De taxateur heeft toegelicht dat los te verhuren opslagruimtes, zoals die van eiser, minder courant zijn dan opslagruimtes die onderdeel zijn van een winkel. Onroerende zaak 2 is incouranter omdat deze boven een andere onroerende zaak gelegen. Daarom is voor onroerende zaak 2 uitgegaan van een lagere huurwaarde van € 50,- p/m² (totaal € 3.000,-). Gelet op de huurwaardes van [adres 4] en [adres 5] , de voor deze referentieobjecten gehanteerde kapitalisatiefactoren van 10,9 en 13,6 en gelet op de huurwaarde en kapitalisatiefactor van de opslagruimte bij onroerende zaak 3, vindt de rechtbank de huurwaarde en de kapitalisatiefactor van 8,3 niet te hoog voor onroerende zaak 2.
8. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd ziet op de WOZ-waardes van onroerende zaak 1 en 3 (de onroerende zaken). Wat is aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
Historische woonfunctie
9. Eiser voert aan dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken, omdat zij anders dan de onroerende zaken geen historische panden zijn met een voormalige woonfunctie.
10. De rechtbank is het niet eens met eiser. Verweerder heeft weliswaar aangesloten bij twee referentieobjecten uit bouwjaar 1933 en 1994, maar dit maakt ze nog niet onbruikbaar als onderbouwingen van de WOZ-waardes van de onroerende zaken. De door verweerder gehanteerde referentieobjecten hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de onroerende zaken. De referentieobjecten moeten een redelijke afspiegeling van de markt vormen, waarop ook de onroerende zaken te koop zouden kunnen worden aangeboden. Volgens de rechtbank is daarvan sprake gelet op onder meer het type, de ligging en grootte. Verweerder heeft bovendien een referentieobject gehanteerd, [adres 3] , dat net als de onroerende zaken rond 1900 is gebouwd. Volgens de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het historische karakter van de onroerende zaken door dit referentieobject te hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
Omzetschade
11. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling rekening dient te houden met de aanzienlijke omzetschade die de huurder van de onroerende zaken heeft geleden ten gevolge van een bestemmingsplanwijziging. Door de wijzigingen zijn er meer dan 100 parkeerplaatsen verloren gegaan die in de nabijheid van de onroerende zaken waren gelegen. Eiser heeft door de omzetschade bovendien een 39%-lagere huurprijs moeten afspreken.
12. De beroepsgrond slaagt niet. Gelet op het beoordelingskader volgend uit de Wet WOZ, kan omzetschade niet tot een lagere WOZ-waarde leiden. Voor het bepalen van de WOZ- waardes is relevant welk bedrag de meestbiedende koper op de waardepeildatum zou bieden voor de onroerende zaken. Dat de huidige huurder (aanzienlijke) omzetschade leidt is dan ook niet van directe invloed op de WOZ-waardes van de onroerende zaken. Over het eigen huurcijfer heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat deze relevant is geweest voor het bepalen van de huurwaarde van de onroerende zaken, maar dat in dit geval ook naar andere huurcijfers van vergelijkbare referentieobjecten is gekeken die rond de waardepeildatum op de vrije markt tot stand zijn gekomen. Het eigen huurcijfer is namelijk tot stand gekomen na een verlenging van een bestaand -langlopend- huurcontract. De rechtbank kan deze toelichting volgen en vindt dat verweerder, nu niet kan worden gezegd dat het eigen huurcijfer geheel marktconform is, de WOZ-waardes van de onroerende zaken heeft kunnen onderbouwen met de huurcijfers van referentieobjecten.
Parkeervoorzieningen
13. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de ligging van de onroerende zaken. Er zijn geen adequate parkeervoorzieningen meer aanwezig sinds het gewijzigde bestemmingsplan.
14. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het referentieobject [adres 5] in dezelfde straat is gelegen als de onroerende zaken van eiser. Volgens hem maken de onroerende zaken en [adres 5] gebruik van dezelfde parkeervoorzieningen en blijkt uit het verkoopcijfer van dit referentieobject niet dat de waardes te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank kan verweerders toelichting volgen. Zij oordeelt dat het aspect van de inadequate parkeervoorzieningen voldoende is verdisconteerd in de WOZ-waardes van de onroerende zaken, omdat de waardes zijn onderbouwd met het marktgegeven van een referentieobject dat in dezelfde straat is gelegen en waarvan verweerder onbetwist heeft toegelicht dat dit referentieobject gebruik maakt van dezelfde parkeervoorzieningen. De rechtbank vindt niet dat verweerder bij de waardebepaling extra rekening had moeten houden met mogelijk inadequate parkeervoorzieningen, gelet op het verkoopcijfer van [adres 5] van € 1.222.000,-, de huurwaarde van € 112 p/m² en de kapitalisatiefactor van 13,6.
15. Eiser heeft er op de zitting nog op gewezen dat hij ervaring heeft met andere winkeliers uit de buurt die zijn gestopt vanwege de wijziging van de infrastructuur en de parkeervoorzieningen. Dit kan niet tot een ander oordeel leiden, nu verweerder de waarde van de onroerende zaken mag onderbouwen met gerealiseerde verkoopcijfers, zoals die van [adres 5] .
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waardes niet te hoog zijn. De beroepen zijn ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 mei 2022.
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.