ECLI:NL:RBMNE:2022:2344

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 9891828 MV EXPL 22-70 A/45353

Kort geding vonnis van 21 juni 2022

inzake

1. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

VERENIGING VAN CHALET-EIGENAREN [.],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook afzonderlijk te noemen de Vereniging,

2 [eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook afzonderlijk te noemen [eiser sub 2] ,

eisers sub 1 en 2 verder ook gezamenlijk te noemen de Vereniging c.s.,

eisende partij,

gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. S.J. van Susante.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 21, van 3 juni 2022;

- de akte met aanvullende productie 22 van de Vereniging c.s.;

- de akte met producties 1 tot en met 5 van [gedaagde] ;

- de conclusie van antwoord;

- de akte met aanvullende producties 23 en 24 van de Vereniging c.s.;

- de spreekaantekeningen van de Vereniging c.s.;

- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 14 juni 2022. Na uitroeping van de zaak zijn verschenen [A] en [B] , respectievelijk voorzitter en secretaris van de Vereniging, alsook [eiser sub 2] , voornoemd, vergezeld door [C] , chalet-eigenaar, en bijgestaan door mr. De Laat en mr. [D] . Namens [gedaagde] is verschenen [E] , bijgestaan door mr. Van Susante. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] verhuurt standplaatsen voor chalets op het recreatiepark ‘ [gedaagde] ’ te [plaats] .

2.2.

De leden van de Vereniging zijn eigenaren van chalets aan het adres [straat 1] en [straat 2] , gelegen op voornoemd recreatiepark.

2.3.

[eiser sub 2] is eigenaar van een chalet gelegen aan de [straat 2] [nummer] . [eiser sub 2] huurt van [gedaagde] de standplaats op deze locatie. In de tussen hen geldende huurovereenkomst is, voor zover in deze procedure relevant, het volgende bepaald:

‘Als verkoopvoorwaarden in de zin van Artikel 9 lid 3 van de Recronvoorwaarden geldt het navolgende:

De recreant [ktr: [eiser sub 2] ] is gerechtigd het kampeermiddel [ktr: het chalet] aan een derde c.q. aspirant recreant te verkopen en daarbij deze huurovereenkomst aan die aspirant recreant over te dragen, dit alles onder de voorwaarde dat voldaan wordt aan de condities en bepalingen als hierna vermeld.

In geval van een voorgenomen verkoop van het kampeermiddel door de recreant, dient de recreant dit omgaand aan de ondernemer [ktr: [gedaagde] ] te melden.

De recreant betaalt de ondernemer bij verkoop een bedrag gelijk aan 3% van de verkoopprijs, waartegenover de recreant recht heeft op verkoopondersteuning en-bemiddeling door de ondernemer en een door de ondernemer in te schakelen makelaar. (…)

Voor rechtsgeldige overdracht van het kampeermiddel en de huurovereenkomst aan een derde c.q. aspirant recreant is te allen tijde voorafgaande schriftelijke toestemming van de ondernemer vereist, waarbij de ondernemer te allen tijde het recht heeft het kampeermiddel met de huurovereenkomst tegen de met de aspirant recreant overeengekomen som over te nemen van de recreant.

Onder de voorwaarde dat wordt voldaan aan het in en krachtens dit artikel bepaalde staat het de ondernemer, in afwijking van het bepaalde in artikel 9 lid 2 van de Recron-voorwaarden, niet vrij een aspirant recreant te weigeren, zulks evenwel met uitzondering van de gevallen waarin de ondernemer gegronde vrees heeft dat de aspirant recreant niet zal voldoen aan de voorwaarden bij of krachtens deze overeenkomst gesteld, derhalve de Recron-voorwaarden en parkvoorwaarden daaronder begrepen.

In het geval geheel of ten dele niet door de recreant wordt voldaan aan het in of krachtens dit artikel bepaalde, staat het de ondernemer vrij de aspirant recreant zonder opgaaf van redenen te weigeren, dan wel nadere voorwaarden te bedingen, het bedingen van een hogere huurprijs daaronder begrepen.

(…)

Partijen zijn het erover eens dat met hetgeen in dit artikel en voor het overige in of krachtens deze overeenkomst in afwijking van de Recron-voorwaarden is overeengekomen, als een ondeelbaar geheel moet worden gezien dat in onderlinge samenhang ten voordele van de recreant strekt.’

2.4.

Bij e-mail van 15 april 2022 heeft [eiser sub 2] aan [gedaagde] geschreven voornemens te zijn om zijn chalet te verkopen en heeft hij onder verwijzing naar artikel 4 van de huurovereenkomst de toestemming van [gedaagde] gevraagd voor de verkoop van het chalet en de overdracht van de geldende huurovereenkomst.

2.5.

Bij e-mail van 15 april 2022 heeft [gedaagde] aan [eiser sub 2] geschreven in te stemmen met de verkoop van het chalet. In diezelfde mail schrijft [gedaagde] niet mee te werken aan de overdracht van de bestaande huurovereenkomst, omdat haar beleid is gewijzigd, waarbij een nieuwe huurovereenkomst met een looptijd tot 2041 wordt aangeboden en aan de nieuwe koper geen toestemming tot verhuur zal worden verleend. In de bijlage bij deze e-mail heeft [gedaagde] een concept van deze nieuwe huurovereenkomst gevoegd.

2.6.

Bij e-mail van 2 mei 2022 aan [eiser sub 2] heeft [gedaagde] geschreven dat [eiser sub 2] niet op de juiste wijze gebruikmaakt van de toestemming en dat deze wordt ingetrokken, zodat van een geldige overdracht van huurrechten geen sprake meer kan zijn. [gedaagde] schrijft dat goedkeuring aan [eiser sub 2] is verleend onder toezending van nieuwe overeenkomsten en dat het voor [gedaagde] wenselijk is dat onduidelijkheden en grijze bepalingen in de oorspronkelijke huurovereenkomst verduidelijking krijgen. Daarnaast wijst [gedaagde] op haar contractvrijheid en het feit dat zij niet bekend is met de identiteit van de belangstellenden voor het chalet van [eiser sub 2] .

2.7.

[eiser sub 2] heeft zijn chalet te koop aangeboden en heeft een viertal schriftelijke biedingen overgelegd, daterend van 1, 2 en 3 mei 2022. De verkoop is nog niet definitief tot stand gekomen. De door [gedaagde] overgelegde nieuwe huurovereenkomst is door geen van partijen getekend.

3.Het geschil

3.1.

De Vereniging c.s. vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

ten aanzien van [eiser sub 2] :

[gedaagde] te veroordelen om na betekening van het in dit kort geding te wijzen vonnis binnen veertien dagen na een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van [eiser sub 2] onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan overneming van de tussen [gedaagde] en [eiser sub 2] geldende huurovereenkomst door een door [eiser sub 2] aan te wijzen rechtsopvolger waarop de uitzondering als bedoeld in artikel 4 lid 4 sub e van de huurovereenkomst niet van toepassing is, met ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst, door de koop- en verkoopovereenkomst tevens overdracht huurrechten tussen [eiser sub 2] en diens rechtsopvolger mede te ondertekenen en na te komen, althans op een andere wijze met inachtneming van het bepaalde in de huurovereenkomst schriftelijk medewerking te verlenen aan ongewijzigde overname van de tussen [gedaagde] en [eiser sub 2] vigerende huurovereenkomst door de rechtsopvolger van [eiser sub 2] ;

[gedaagde] te veroordelen tot het aan [eiser sub 2] betalen van dwangsommen van

€ 1.000,00 voor elke kalenderdag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met het onder a. gevorderde in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00, althans zodanige termijn(en) en bedragen als de kantonrechter in goede justitie juist zal achten;

ten aanzien van de Vereniging:

[gedaagde] te gebieden om binnen veertien dagen na een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de volmachtgevers van de Vereniging, eigenaars van een chalet op [gedaagde] , steeds onvoorwaardelijk mee te werken aan overneming van de tussen [gedaagde] en die eigenaar vigerende huurovereenkomst door een door die eigenaar aan te wijzen rechtsopvolger waarop de uitzondering als bedoeld in artikel 4 lid 4 sub e van de huurovereenkomst niet van toepassing is, door een koop- en verkoopovereenkomst tevens overdracht huurrechten ten behoeve van dat chalet tussen de eigenaar en diens rechtsopvolger mede te ondertekenen en na te komen, althans op een andere wijze met inachtneming van het bepaalde in de huurovereenkomst schriftelijk medewerking te verlenen aan ongewijzigde overname van de tussen [gedaagde] en die eigenaar vigerende huurovereenkomst door de rechtsopvolger van die eigenaar;

[gedaagde] te veroordelen tot het aan de eigenaar die een onder c. vermeld verzoek heeft gedaan betalen van dwangsommen van € 1.000,00 voor elke kalenderdag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met het onder c. gevorderde in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00, althans zodanige termijn(en) en bedragen als de kantonrechter in goede justitie juist zal achten;

ten aanzien van [eiser sub 2] en de Vereniging:

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten en vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt de Vereniging c.s. – kort gezegd – het volgende. De Vereniging is door 45 eigenaren van chalets op het recreatiepark, gelegen aan de [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] , gevolmachtigd om namens hen deze procedure te voeren. Conform artikel 4, lid 4, sub a van de huurovereenkomst is elke chalet-eigenaar gerechtigd het chalet te verkopen en daarbij de huurovereenkomst van de standplaats ongewijzigd aan de derde-koper over te dragen. Het staat [gedaagde] niet vrij om een koper te weigeren als aan alle voorwaarden als bedoeld in artikel 4 lid 4 van de huurovereenkomst is voldaan. [gedaagde] heeft dus bij voorbaat toestemming gegeven voor contractsoverneming en kan de huurovereenkomst daarbij niet eenzijdig wijzigen. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van deze verplichting, door voor haar medewerking als voorwaarde te stellen dat er een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen haar en de aspirant-koper, waarin onder andere de looptijd van de huurovereenkomst is aangepast. Concreet speelt dit bij [eiser sub 2] . Omdat de volmachtgevers van de Vereniging, en in ieder geval [eiser sub 2] , nu niet kunnen overgaan tot verkoop van hun chalet met ongewijzigde overname van de huurovereenkomst, wordt in dit kort geding gevorderd om [gedaagde] te veroordelen daaraan mee te werken.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de Vereniging c.s. in de proceskosten.

3.4.

[gedaagde] baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Ten aanzien van de Vereniging stelt zij dat het bestuur goedkeuring van de algemene vergadering behoeft om in rechte op te treden. Een dergelijk besluit ontbreekt. Met de Vereniging heeft [gedaagde] geen rechtsverhouding. Uit de dagvaarding blijkt niet namens wie de Vereniging optreedt en welke huurovereenkomsten er ten aanzien van de volmachtgevende chalet-eigenaren gelden. [gedaagde] betwist het spoedeisend belang van de Vereniging c.s. bij haar vorderingen. Ook betwist zij tekort te schieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Als chalet-eigenaren hun chalet willen verkopen met behoud van standplaats, dan is dat onder voorwaarden mogelijk en [gedaagde] werkt daaraan mee. [gedaagde] heeft echter niet bij voorbaat onvoorwaardelijke medewerking verleend. Zij moet vooraf schriftelijke goedkeuring verlenen. Bovendien heeft [gedaagde] de contractvrijheid om met de aspirant-kopers andere en nieuwe huurvoorwaarden overeen te komen. De reden dat [gedaagde] geen onvoorwaardelijke toestemming geeft, is om te voorkomen dat zij gedwongen wordt met aspirant-kopers contracten aan te gaan, terwijl er gegronde vrees bestaat dat zij zich niet houden aan de regels die gelden op het recreatiepark. Zij heeft er recht en belang bij te weten wie zich op het recreatiepark bevindt en wie haar nieuwe contractspartij wordt. Dat is waarom [gedaagde] met de aspirant-koper een gesprek wenst te hebben en informatie over deze partij wenst te ontvangen. Het kan niet zo zijn dat zij ‘moet tekenen bij het kruisje’ en zij kan daartoe niet in kort geding worden veroordeeld. [eiser sub 2] heeft tot op heden geweigerd de aspirant-koper kenbaar te maken. Ook is volgens [gedaagde] gebleken dat [eiser sub 2] op Funda onjuiste informatie heeft verstrekt over de verhuurmogelijkheden via Airbnb en een mogelijk te behalen rendement van 20%. Gelet hierop is bij [gedaagde] de vrees ontstaan dat de aspirant-koper zich niet zal houden aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst en is [gedaagde] gerechtigd om de medewerking te weigeren of andere voorwaarden te bedingen. [gedaagde] wijst daarnaast op de discrepantie die er is ontstaan tussen de waarde van het (in leeftijd toenemende) chalet en de (aflopende) huurovereenkomst enerzijds en de daadwerkelijk gehanteerde vraag- en verkoopprijs anderzijds. [gedaagde] heeft er belang bij om aspirant-kopers hierop te wijzen. Tot slot wijst [gedaagde] erop dat beoogd wordt om de chalets te verkopen met een perspectief tot 2091, terwijl de huurovereenkomst slechts zekerheid biedt tot 2041. De vordering krijgt in haar uitwerking hierdoor een constitutief karakter, wat in kort geding niet is toegestaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid van de Vereniging

4.1.

[gedaagde] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de algemene ledenvergadering van de Vereniging geen formeel besluit heeft genomen om de onderhavige procedure te starten en dat de Vereniging daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat het bestuur op grond van artikel 2:45 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bevoegd is om de Vereniging in rechte te vertegenwoordigen. In artikel 11 van de statuten van de Vereniging is, in overeenstemming met artikel 2:45 lid 2 BW, bepaald dat de Vereniging ook vertegenwoordigd kan worden door twee bestuurders tezamen. Op de mondelinge behandeling zijn de voorzitter en de secretaris van de Vereniging verschenen. Daarmee is de Vereniging in deze procedure op de juiste wijze vertegenwoordigd. [gedaagde] wijst op artikel 10, lid 4, sub f van de statuten, waarin is bepaald dat het bestuur de goedkeuring van de algemene ledenvergadering behoeft voor besluiten tot het optreden van rechte. Dit betreft echter een regel die de interne verhouding van de Vereniging aangaat en heeft slechts interne werking. Uit artikel 2:45 lid 3 BW volgt dat het ontbreken van de toestemming van de algemene ledenvergadering, voor zover dit al vast zou komen te staan, niet kan leiden tot niet-ontvankelijkheid van de Vereniging.

4.3.

Voldoende duidelijk is ook dat de Vereniging in de hoedanigheid van formele procespartij optreedt in naam van haar volmachtgevers. De verleende (45) volmachten met daarin opgenomen de identiteit en de hoedanigheid (chalet-eigenaren op het recreatiepark) van de volmachtgevers zijn door de Vereniging als producties overgelegd.

4.4.

De Vereniging zal dus in haar vorderingen worden ontvangen.

Spoedeisend belang

4.5.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake indien, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

4.6.

[eiser sub 2] heeft zijn chalet aan de [straat 2] [nummer] te koop aangeboden. Op het chalet is begin mei 2022 een aantal biedingen gedaan. Gebleken is dat bij de biedingen, waaronder het hoogste bod, voorwaarden worden gesteld met betrekking tot de overname van de bestaande huurovereenkomst van de standplaats, waaraan [gedaagde] haar medewerking weigert te verlenen. Daarmee is het spoedeisend belang van [eiser sub 2] bij de medewerking van [gedaagde] aan die contractsoverneming gegeven.

4.7.

Voor de volmachtgevers van de Vereniging ligt het naar het oordeel van de kantonrechter anders. Niet gebleken is dat er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De enkele stelling dat er onder de chalet-eigenaren thans sprake is van onrust en rechtsonzekerheid met betrekking tot de nakoming door [gedaagde] van de huurovereenkomst, is daarvoor onvoldoende. Dit geldt ook voor de (niet onderbouwde) stelling dat de chalets thans in waarde dalen en dat de woningmarkt elk moment kan instorten. Niet gebleken is dat (één van) de volmachtgevers concrete voornemens hebben om hun chalets te verkopen of dat de huidige discussie inzake de overneming van de huurovereenkomst(en) hen daarvan weerhoudt. Nu de Vereniging niet aannemelijk heeft gemaakt dat haar volmachtgevers een zodanig spoedeisend belang hebben dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, worden de vorderingen van de Vereniging reeds daarom afgewezen.

Medewerking aan contractsoverneming ten aanzien van [eiser sub 2]

4.8.

In het kader van dit kort geding moet beoordeeld worden of de vordering van [eiser sub 2] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.9.

De kern van het geschil tussen [eiser sub 2] en [gedaagde] draait om de vraag of, en zo ja, onder welke voorwaarden laatstgenoemde verplicht is om medewerking te verlenen aan de overneming van de bestaande huurovereenkomst tussen [eiser sub 2] en [gedaagde] door een door [eiser sub 2] aan te wijzen rechtsopvolger.

4.10.

De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 4 lid 4 sub a van de huurovereenkomst is bepaald dat [eiser sub 2] gerechtigd is zijn chalet te verkopen en daarbij de bestaande huurovereenkomst aan de aspirant-koper over te dragen, mits wordt voldaan aan de voorwaarden van lid 4. Die voorwaarden komen erop neer dat [eiser sub 2] de voorgenomen verkoop aan [gedaagde] moet melden, dat hij 3% van de verkoopprijs aan [gedaagde] moet afdragen en dat [gedaagde] schriftelijke toestemming moet verlenen voor de overdracht van het chalet en de overneming van de huurovereenkomst. Het staat [gedaagde] daarbij in beginsel niet vrij om haar medewerking te weigeren. Zij kan een aspirant-koper slechts weigeren in het geval zij gegronde vrees heeft dat de aspirant-koper niet zal voldoen aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst.

4.11.

Uit de overgelegde correspondentie, in het bijzonder de e-mails van [gedaagde] aan [eiser sub 2] van 15 april en 2 mei 2022, en uit het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling, volgt dat [gedaagde] haar medewerking aan de contractsoverneming afhankelijk heeft gesteld van de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst tussen haar en de aspirant-koper. Deze nieuwe huurovereenkomst verschilt in een aantal opzichten van de bestaande huurovereenkomst, bijvoorbeeld ter zake de looptijd van de huurovereenkomst en de (on)mogelijkheid van onderverhuur. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [gedaagde] niet de bevoegdheid heeft om eenzijdig wijzigingen aan te brengen in de geldende huurovereenkomst of om haar medewerking aan contractsoverneming afhankelijk te stellen van de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst en/of voorwaarden. Uit artikel 4 lid 4 van de huurovereenkomst volgt immers dat [gedaagde] , indien aan de gestelde voorwaarden is voldaan, verplicht is om mee te werken aan overdracht van de huurovereenkomst. Het gaat daarbij om contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW waarbij de gehele bestaande rechtsverhouding, zowel de rechten als de verplichtingen, wordt overgedragen.

4.12.

[gedaagde] beroept zich op haar contractsvrijheid om met aspirant-kopers een nieuwe huurovereenkomst en/of nieuwe voorwaarden overeen te komen. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. Het staat [gedaagde] weliswaar vrij om met een aspirant-koper nieuwe afspraken te maken, maar zij is niet bevoegd om haar medewerking aan contractsoverneming afhankelijk te stellen van de daadwerkelijke totstandkoming van dergelijke nieuwe afspraken. In artikel 4 lid 4 van de huurovereenkomst zijn immers limitatief de voorwaarden opgesomd waaraan bij een contractsoverneming moet worden voldaan.

4.13.

[gedaagde] heeft zich ook op het standpunt gesteld dat zij haar medewerking aan contractsoverneming op grond van artikel 4, lid 4, sub e van de huurovereenkomst mag weigeren als zij gegronde vrees heeft dat de aspirant-koper niet zal voldoen aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft er als verhuurder belang bij om, voordat zij medewerking verleent aan de contractsoverneming, te weten wie de aspirant-koper c.q. de nieuwe huurder van een standplaats is. [gedaagde] wijst er terecht op dat zij in het kader van een mogelijk beroep op de uitzondering van artikel 4, lid 4, sub e van de huurovereenkomst moet kunnen nagaan of (bijvoorbeeld) het risico bestaat dat haar nieuwe contractspartij het gehuurde zal gebruiken voor de uitoefening van illegale activiteiten en of de betaling van de huurpenningen voldoende geborgd is. Dit is door [eiser sub 2] ook niet bestreden. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter volgt uit het recht van [gedaagde] om haar medewerking aan contractsoverneming onder bepaalde omstandigheden te weigeren dat [gedaagde] redelijkerwijs inzage in de gegevens van de aspirant-kopers en een kennismaking met deze partij mag verlangen. De kantonrechter begrijpt dat deze kennismaking met de potentiële koper van [eiser sub 2] (nog) niet heeft plaatsgevonden (hetgeen [eiser sub 2] wel heeft aangeboden), zodat [gedaagde] zich niet reeds nu op de uitzondering van artikel 4, lid 4, sub e kan beroepen. Indien [gedaagde] naar aanleiding van de screening/kennismaking gegronde vrees heeft dat de aspirant-koper voorwaarden uit de huurovereenkomst zal schenden, dan zal zij dit tijdig, schriftelijk en op voldoende onderbouwde wijze aan de zittende huurder, in dit geval [eiser sub 2] , te kennen moeten geven.

4.14.

De kantonrechter begrijpt dat er tussen de huurders van standplaatsen aan de [straat 2] , [straat 1] en [straat 3] enerzijds en [gedaagde] anderzijds een discussie bestaat over de looptijd van de huurovereenkomst, namelijk of deze eindigt in het jaar 2041 of pas in 2091. Deze discussie ligt in deze procedure niet ter beoordeling voor. De kantonrechter kan daarover dan ook geen uitspraken doen. Het staat [gedaagde] vrij om, mede ter behartiging van haar eigen belangen, tijdens voornoemde kennismaking de aspirant-koper van deze discussie en haar zienswijze daarin op de hoogte te stellen. Hetzelfde geldt voor de zienswijze van [gedaagde] omtrent de reële waarde van het chalet in relatie tot de eindigheid van het huurcontract, de (on)mogelijkheden om het chalet via Airbnb te verhuren en de daarmee te behalen rendementen. Zoals reeds overwogen staat [gedaagde] echter niet vrij om haar medewerking aan de contractsoverneming afhankelijk te stellen van de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met onder meer een (voor haar gunstige) andersluidende bepaling inzake de looptijd van de huurovereenkomst.

4.15.

De conclusie is dat [gedaagde] naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter ten opzichte van [eiser sub 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst om medewerking te verlenen aan contractsoverneming. Voldoende aannemelijk is dat de vordering tot nakoming van deze verplichting in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat [gedaagde] daartoe reeds in dit kort geding kan worden veroordeeld.

4.16.

Een belangenafweging maakt niet dat de kantonrechter tot een ander oordeel komt. Het belang van [eiser sub 2] , dat is gelegen in het op korte termijn afronden van de verkoop van zijn chalet, prevaleert boven het belang van [gedaagde] . De vrees van [gedaagde] dat zij ‘moet tekenen bij het kruisje’ voor een bij haar onbekende aspirant-koper is ongegrond. De vordering is immers zo geformuleerd dat de hiervoor besproken uitzondering van artikel 4 lid 4 sub e blijft gelden. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de toewijzing van de vordering leidt tot een nieuwe rechtstoestand ten aanzien van de huurovereenkomst, zodat de vordering een constitutief karakter draagt, wat in een kort geding niet is toegestaan. Juist is dat de kantonrechter in het kader van een kort geding in beginsel geen constitutief vonnis mag wijzen. De aard van de procedure, met name het voorlopige karakter, staat daaraan in de weg. Een toewijzing van de vorderingen van [eiser sub 2] roept echter niet rechtstreeks een nieuwe rechtstoestand in het leven. Het komt er in feite op neer dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot nakoming van hetgeen waartoe zij op grond van de huurovereenkomst ook al gehouden is, namelijk het (onder voorwaarden) verlenen van medewerking aan contractsoverneming. Toewijzing van een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst in een bodemprocedure is naar het oordeel van de kantonrechter zo waarschijnlijk dat ook de potentiële onomkeerbaarheid van een (mogelijke) contractsoverneming geen reden is om die vordering in kort geding af te wijzen. De tekst van de huurovereenkomst blijft gelijkluidend, zodat de discussie ter zake de looptijd van de huurovereenkomst en de rechtspositie van [gedaagde] in die discussie niet wordt aangetast. De veroordeling is daarom niet in strijd met het karakter van het kort geding.

4.17.

Contractsoverneming komt tot stand bij een akte tussen de partij die de rechtsverhouding overdraagt ( [eiser sub 2] ) en die derde die haar overneemt (de aspirant-koper), waarbij de medewerking van de wederpartij ( [gedaagde] ) benodigd is. Gebleken is dat de contractsoverneming in het verleden heeft plaatsgevonden door medeondertekening door [gedaagde] van het door [eiser sub 2] als productie 19 overgelegde model van de koop- en verkoopovereenkomst tevens overdracht huurrechten. [eiser sub 2] vordert dat [gedaagde] dit document medeondertekent. [gedaagde] heeft tegen deze werkwijze geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter daarbij zal aansluiten. Omwille van de duidelijkheid zal de vordering worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

4.18.

Nu [gedaagde] op onjuiste gronden heeft geweigerd haar medewerking aan de contractsoverneming te verlenen, ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om een dwangsom op te leggen. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd zoals onder de beslissing vermeld.

Proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad

4.19.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser sub 2] worden veroordeeld. Nu [eiser sub 2] en de Vereniging samen procederen met dezelfde gemachtigde, zal [gedaagde] worden veroordeeld om de helft van de totale kosten van [eiser sub 2] en de Vereniging gezamenlijk aan [eiser sub 2] te betalen. De andere helft blijft voor rekening van de Vereniging. De kosten aan de zijde van [eiser sub 2] worden begroot op:

- dagvaarding € 62,52

- griffierecht € 64,00

- salaris gemachtigde €
373,50

Totaal € 500,02

4.20.

De door [eiser sub 2] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

4.21.

De door [eiser sub 2] gevorderde nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente, zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.

4.22.

Omdat de vorderingen van de Vereniging worden afgewezen, zal zij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 373,50, zijnde de helft van het toepasselijke tarief.

4.23.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Nu het een kort geding betreft en [eiser sub 2] een spoedeisend belang heeft bij de door hem ingestelde vorderingen, is de kantonrechter van oordeel dat zijn belang zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Bovendien heeft [gedaagde] haar belang bij het afwijzen van de uitvoerbaarverklaring onvoldoende toegelicht. Zij heeft slechts gesteld dat bij een toewijzing er een nieuwe rechtstoestand ontstaat en zij gedwongen is met iedereen maar een huurovereenkomst aan te gaan. Hiervoor is reeds overwogen dat dit niet het geval is. De kantonrechter zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad daarom toewijzen.

5.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

5.1.

wijst de vorderingen van de Vereniging af;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis binnen veertien dagen na een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van [eiser sub 2] , medewerking te verlenen aan overneming van de tussen [gedaagde] en [eiser sub 2] geldende huurovereenkomst ter zake de standplaats aan de [straat 2] [nummer] op het recreatiepark ‘ [gedaagde] ’ te [plaats] , door een door [eiser sub 2] aan te wijzen rechtsopvolger, met ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst, door de bij de dagvaarding als productie 19 overgelegde koop- en verkoopovereenkomst tevens overdracht huurrechten tussen [eiser sub 2] en diens rechtsopvolger mede te ondertekenen, met dien verstande dat [gedaagde] haar medewerking niet behoeft te verlenen in het geval de uitzondering als bedoeld in artikel 4 lid 4 sub e van de huurovereenkomst (de ‘gegronde vrees-uitzondering’) in haar optiek van toepassing is en zij dit na een eerste kennismaking met de door [eiser sub 2] aangewezen rechtsopvolger schriftelijk, tijdig en voldoende onderbouwd aan [eiser sub 2] te kennen heeft gegeven;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot het aan [eiser sub 2] betalen van een dwangsom van € 500,00 voor elke kalenderdag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met de nakoming van het onder 5.2. bepaalde in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 500,02 waarin begrepen € 373,50 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser sub 2] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde
,vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.6.

veroordeelt de Vereniging tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 373,50 aan salaris gemachtigde

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.G.W.P. Heijne, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2022.