ECLI:NL:RBMNE:2022:2484

• Datum uitspraak: 17 juni 2022
• Publicatiedatum: 24 juni 2022
• Zaaknummer: 9890578 UV EXPL 22-108
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering wegens ontbreken rechtsgeldige huuropzegging en geen aanvraag omzettingsvergunning

De eigenaar van een woning vorderde in kort geding ontruiming van huursters die kamers in zijn woning huren, vanwege een last onder dwangsombesluit van de gemeente die het kamergewijs verhuren verbood. De verhuurder had de huurovereenkomsten opgezegd per e-mailbrief, maar deze opzegging voldeed niet aan de wettelijke eisen, zoals het ontbreken van een aangetekende brief of deurwaardersexploot en het ontbreken van een limitatieve grond voor opzegging.

De kantonrechter oordeelde dat ontruiming een ingrijpende maatregel is die terughoudend moet worden toegepast en dat in kort geding slechts kan worden toegewezen als met grote waarschijnlijkheid kan worden verwacht dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. Dit was niet het geval, omdat de opzegging niet rechtsgeldig was en de verhuurder onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat hij een omzettingsvergunning had aangevraagd om het gebrek te herstellen.

De kantonrechter liet stellingen over gebreken en mogelijke herstelmaatregelen onbesproken, omdat de vordering was gebaseerd op beëindiging van de huurovereenkomst en niet op ontbinding. De verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten van de huursters. Het vonnis werd in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2022.

Uitkomst: De ontruimingsvordering wordt afgewezen wegens het ontbreken van een rechtsgeldige huuropzegging en onvoldoende aannemelijkheid van toewijzing in de bodemprocedure.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9890578 UV EXPL 22-108 MvdH/40201

Kort geding vonnis van 17 juni 2022

inzake

[eiser] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J.C.N.T. van Haren,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

2. [gedaagde sub 2] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

3. [gedaagde sub 3] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

4. [gedaagde sub 4] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

verder ook gezamenlijk en in meervoud te noemen: [gedaagde sub 1] c.s. of huursters,

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1. De procedure

1.1.

[eiser] heeft [gedaagde sub 1] c.s. op 24 mei 2022 gedagvaard in kort geding. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de rechtbank een aanvullende productie van [eiser] ontvangen.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juni 2022. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Gabrelian pleitaantekeningen voorgedragen en is de zaak met partijen en hun gemachtigden besproken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is gezegd.

1.3.

De kantonrechter heeft besloten dat vandaag vonnis in deze zaak wordt gewezen.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [gedaagde sub 1] c.s. huren allen een kamer in de woning.

2.2.

[eiser] heeft de huurovereenkomsten met alle huursters bij brief, verzonden per email, van 30 november 2021 opgezegd. In de brief staat het volgende als reden voor de opzegging vermeld:

Reden voor deze huuropzegging komt voort uit een klacht betreffende geluidsoverlast waarna de Gemeente [gemeente] handhavend is gaan optreden tegen de wijze waarop de woning al meer dan 10 jaar wordt verhuurd. Tot op heden heeft de Gemeente [gemeente] deze situatie gedoogd, maar heeft nu middels een schrijven aangekondigd dat zij nu eist dat de kamerverhuursituatie
voor 1 maart 2022 dient te zijn beëindigd, waarbij zij stelt dat indien ik dit niet doe, een dwangsom verbeur van 7.500 euro. Op uiterlijk
28 februari 2022 zult je het pand dus definitief moeten hebben verlaten.

2.3.

In het last onder dwangsombesluit van 9 december 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] bepaald dat [eiser] vóór1 juni 2022 het kamergewijs verhuren en gebruiken van de zelfstandige woning aan de [adres] te [plaats] dient te staken en gestaakt te houden. Tegen dit besluit heeft [eiser] geen bezwaar gemaakt.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, huursters te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en met veroordeling van huursters in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] dat boven redelijke twijfel verheven is dat de rechter in een bodemprocedure zijn beëindigingingsvordering op grond van het tweede lid van artikel 7:272 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zal toewijzen. Om die reden kan volgens [eiser] van hem in redelijkheid niet worden verlangd dat [gedaagde sub 1] c.s. nog langer gebruik maken van de woning.

3.3.

De conclusie van [gedaagde sub 1] c.s. strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de kosten en de nakosten.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het spoedeisend belang van [eiser] bij de door hem gevorderde ontruiming van de woning door [gedaagde sub 1] c.s. is gegeven met de aard van de vordering tot ontruiming. [eiser] zal een (tweede) dwangsom verbeuren als huursters op korte termijn de woning niet zullen verlaten en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] heeft bestuursdwang aangezegd als de woonsituatie niet wordt beëindigd.

Onvoldoende aannemelijk dat bodemrechter over zal gaan tot ontruiming

4.2.

Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. Daarom moet hier terughoudend mee worden omgegaan. Daar komt bij dat in een kort geding procedure geen ruimte is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is daarom alleen plaats als op basis van wat partijen hebben aangevoerd en de stukken die zij hebben overgelegd, met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde sub 1] c.s. de woning moeten ontruimen.

4.3.

Dat de bodemrechter tot een dergelijk oordeel zal komen, is voorshands onvoldoende aannemelijk. Dit wordt hieronder toegelicht.

4.4.

[eiser] stelt dat de bodemrechter zeer waarschijnlijk zijn vordering op grond van artikel 7:272 lid 2 van het BW tot beëindiging van de huurovereenkomst zal toewijzen. [gedaagde sub 1] c.s. hebben dit gemotiveerd betwist. Zij hebben terecht aangevoerd dat de onder 2.2. bedoelde opzegging door [eiser] niet voldoet aan de eisen die de wet aan de huuropzegging van woonruimte stelt. Om te beginnen is de opzegging niet gedaan middels een aangetekende brief of met een deurwaardersexploot zoals het derde lid van artikel 7:271 BW voorschrijft. Verder is, gezien de inhoud van de opzeggingsbrief, de opzegging niet gebaseerd op één van de limitatieve gronden voor opzegging die in artikel 7:274 van het BW worden genoemd. [eiser] heeft dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zijn op artikel 7:272 van het BW gebaseerde beëindigingsvordering in een nog te entameren bodemprocedure zal worden toegewezen. Gelet hierop wordt de door [eiser] gevorderde ontruiming van de woning door [gedaagde sub 1] c.s. afgewezen.

Gebreken en aanvraag omzettingsvergunning

4.5.

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling en in de stukken ook stellingen ingenomen over het bestaan van een gebrek aan de door [gedaagde sub 1] c.s. gehuurde kamers en het (on)mogelijke herstel daarvan door een aanvraag van een omzettingsvergunning door [eiser] . De kantonrechter laat deze stellingen onbesproken omdat [eiser] ter zitting in reactie op vragen van de kantonrechter duidelijk heeft gemaakt dat de gevraagde ontruiming gerelateerd is aan een nog in te stellen vordering op grond van het tweede lid van artikel 7:272 van het BW en niet aan een ontbindingsvordering op grond van het eerste lid van artikel 7:210 van het BW.

4.6.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een mogelijke vordering van [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen, omdat [eiser] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij voldoende heeft gedaan om het gebrek te herstellen althans dat herstel van het gebrek onmogelijk is. Het had naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter op de weg van [eiser] gelegen om in ieder geval een aanvraag voor een omzettingvergunning te doen en het gebruikelijke juridische proces hierin te doorlopen. Het enkel ter zitting melden wat een medewerker van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] zou hebben verklaard over de kansen van het verkrijgen van een omzettingsvergunning, is onvoldoende om [eiser] te kunnen volgen in zijn stelling dat het herstellen van het gebrek onmogelijk is.

Op de zitting voorgelezen e-mail van de gemeente

4.7.

Gelet op het voormelde hoeft niet te worden beoordeeld of dat wat mr. Van Haren tijdens de mondelinge behandeling heeft voorgelezen uit een e-mail van 23 mei 2022 van meneer [A] , een medewerker van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] , al dan niet buiten beschouwing hoeft te worden gelaten.

Proceskosten

4.8.

[eiser] wordt als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen kosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. aan hen moet betalen. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op € 747,00.

4.9.

De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals hierna wordt vermeld.

5. De beslissing

De kantonrechter rechtdoende in kort geding:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. aan hen betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde.

5.3.

veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 1] c.s. volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van dit vonnis, indien een dergelijke betekening heeft plaatsgevonden;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2022.