Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4785
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 746.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 mei 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1952 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 208 m² en ligt op een kavel van 566 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 692.000,-.Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en op welke wijze de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geïndexeerd. Eiser wijst erop dat hij in bezwaar expliciet heeft gevraagd om de onderbouwing van de indexeringscijfers. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat voor 2019 een prijsindexeringscijfer geldt van 6,4% en voor 2020 een prijsindexeringscijfer van 6,7%. Deze cijfers vormen de uitkomst van een permanente marktanalyse. Verweerder heeft in beroep ook een stuk overgelegd met een grafische weergave (bolletjesgrafiek) van de waardeontwikkeling. Volgens eiser maakt verweerder daarmee de gehanteerde indexering nog steeds onvoldoende inzichtelijk.
4. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van eiser mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Verweerder stelt dat eiser op de hoorzitting niet meer heeft gevraagd om de (onderbouwing van de) indexeringscijfers. Eiser heeft dit niet betwist. Pas in de beroepsfase voert eiser weer aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Op de zitting heeft eiser opgemerkt dat de medewerkers van [bedrijf] die deelnemen aan de hoorzittingen niet zijn geïnstrueerd om het ontbreken van stukken aan de orde te stellen. De rechtbank vindt dat de gevolgen van het sturen van medewerkers die niet kunnen of mogen praten over het voor eiser kennelijk zo belangrijke ontbreken van stukken, voor rekening en risico van eiser moeten blijven.
De beoordeling van de WOZ-waarde
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 13 april 2020 voor € 738.000;
- [adres 3] , verkocht op 9 april 2020 voor € 702.000;
- [adres 4] , verkocht op 8 oktober 2019 voor € 625.000;
- [adres 5] , verkocht op 19 april 2019 voor € 633.000.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een voldoende vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
8. Eiser betwist de juistheid van de oppervlakte van de berging. In de taxatiematrix staat dat de woning een berging van 23 m² heeft, terwijl in het taxatieverslag staat dat de berging een oppervlakte van 16 m² heeft.
9. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht uit de plattegrond van de woning blijkt dat de berging een oppervlakte van 23 m² heeft. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert en gelet op de toelichting van verweerder geen aanleiding om aan de juistheid van de oppervlakte van 23 m² van de berging te twijfelen.
10. Eiser betwist de juistheid van de woonoppervlakte van de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 3] , zoals genoemd in de taxatiematrix. Volgens eiser is de woonoppervlakte van [adres 2] niet 193 m², maar, gelet op het taxatieverslag en het iWOZ-rapport, 209/210 m². [adres 3] heeft volgens eiser gelet op het iWOZ-rapport een woonoppervlakte van 275 m² in plaats van 171 m².
11. Verweerder heeft op de zitting ten aanzien [adres 2] opgemerkt dat de woonoppervlakte van 193 m² correspondeert met de niet-overgelegde tekst van de verkoopinformatie uit een iWOZ-rapport. Verweerder heeft verder toegelicht dat hij ervan uitgaat dat de bij de woonoppervlakte van 210 m², die in het wel overgelegde iWOZ-rapport staat vermeld kennelijk de hobbyruimte als woonoppervlakte is meegerekend. Over de woonoppervlakte van [adres 3] heeft verweerder toegelicht dat deze aan de hand van een plattegrond is nagemeten, vanwege het opmerkelijke grote verschil tussen de vastgestelde woonoppervlakte van 171 m² en de 275 m² die volgt uit het iWOZ-rapport. Uit de nameting blijkt volgens verweerder dat de woonoppervlakte van 171 m² juist is vastgesteld. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding om aan de juistheid van de door verweerder gebruikte woonoppervlaktes te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 4] niet een woonoppervlakte van 132 m² heeft, maar van 136 m², omdat ook de dakkappelen bij de woonoppervlakte moeten worden opgeteld. Daarnaast voert hij aan dat de hobbyruimte van [adres 4] door verweerder te laag is gewaardeerd. De hobbyruimte van 43 m³ moet niet separaat, als bijgebouw, voor een lagere waarde van € 1500 p/m² worden gewaardeerd, maar dient bij de woonoppervlakte van de woning te worden betrokken.
13. Verweerder heeft op de zitting niet verklaard waarom de dakkapellen die hij in het taxatieverslag noemt van respectievelijk 1 m² en 4 m², in de taxatiematrix niet bij de woonoppervlakte van de woning zijn betrokken. De rechtbank stelt evenwel vast dat het verschil in woonoppervlakte bij het al dan niet opnemen van de dakkapellen bij de woonoppervlakte dusdanig klein is dat, als wordt aangenomen dat de referentiewoning een woonoppervlakte van 136/137 m² heeft, de nu gehanteerde woningwaarde p/m² van € 2.678,-, slechts gering lager zal zijn, terwijl de referentiewoning gelet op de taxatiematrix een ruim hogere woningwaarde heeft dan eisers woning (€ 2.463,- p/m²). Over de hobbyruimte heeft verweerder toegelicht dat deze voor een lager bedrag dan de woonruimte is gewaardeerd omdat het gaat om een vrij eenvoudige ruimte die niet via de woning zelf, maar via de tuin kan worden bereikt. Eiser heeft niet betwist dat het gaat om een eenvoudige, losse hobbyruimte. De rechtbank kan op basis van de toelichting van verweerder volgen dat de hobbyruimte apart is gewaardeerd voor een lagere waarde van € 1.500 p/m². Eisers standpunt biedt geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de waardering te laag zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert aan dat verweerder inzicht heeft gegeven in de beoordeling van het onderhoud en de voorzieningen van de woning en de referentiewoningen, maar daarmee niet inzichtelijk maakt of en hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
15. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt. Hij is niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van KOUDVL-factoren. Verweerder heeft bij de woning en de referentiewoningen woordelijk omschreven wat de gradaties van de factoren zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee in voldoende mate inzicht heeft gegeven in de onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Eiser voert aan dat de voorzieningen van de woning anders dan waar verweerder vanuit gaat, gedateerd zijn. De voorzieningen zijn namelijk al 20 jaar oud.
17. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de voorzieningen als ‘normaal’ heeft kunnen kwalificeren. De enkele stelling van eiser dat de voorzieningen al 20 jaar oud zijn, maakt namelijk nog niet dat de voorzieningen niet als normaal kunnen worden aangemerkt. De beroepsgrond slaagt niet.
18. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat de voorzieningen van de referentiewoning [adres 5] als bovengemiddeld moeten worden aangemerkt. Verweerder heeft de voorzieningen in de taxatiematrix als ‘normaal’ omschreven. De rechtbank is van oordeel dat de foto’s van de voorzieningen zoals deze op de vastgoedkaart te zien zijn, geen aanleiding vormen voor het oordeel dat de kwalificatie ‘normaal’ niet passend zou zijn.
19. Over [adres 3] heeft eiser ook nog aangevoerd dat de voorzieningen op basis van de foto’s op de vastgoedkaart niet als eenvoudig/verouderd, maar als normaal tot boven gemiddeld moeten worden aangemerkt.
20. Volgens de rechtbank onderschrijven de foto’s van de badkamer het standpunt van verweerder dat de badkamer verouderd is. De rechtbank ziet op basis van de foto’s geen aanleiding om bovengemiddelde voorzieningen aan te nemen, maar zij heeft wel haar twijfels bij de toepasselijkheid van de kwalificatie eenvoudig/verouderd gelet op de foto’s van de keuken. Verweerders toelichting dat kopers de keuken wellicht niet zullen vervangen, versterkt deze twijfel. De rechtbank ziet echter ook dat de woningwaarde van de referentiewoning (€ 2.701 p/m²) ruim hoger is dan bij de woning van eiser (€ 2.463,- p/m³). Volgens de rechtbank kan daarom, ook als wordt aangenomen dat de voorzieningen niet eenvoudig/verouderd maar normaal zijn, niet worden gezegd dat het verkoopcijfer van [adres 3] niet de waarde van de woning kan onderbouwen.
21. Eiser voert verder aan dat verweerder in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waardes van de bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen.
22. De beroepsgrond slaagt niet. Op verweerder rust geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de bijgebouwen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. Verder overweegt de rechtbank dat het verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Dat heeft verweerder in dit geval gedaan door in beroep in de taxatiematrix de waardes van de bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen te vermelden.
23. Gelet op wat hiervoor is overwogen is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.