Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4697
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 822.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 mei 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een in 2011 gebouwde vrijstaande woning met een berging van 30 m² en een overkapping. De woning heeft een woonoppervlakte van 190 m² en ligt op een kavel van 615 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 795.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en op welke wijze de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geïndexeerd. Eiser wijst erop dat hij in bezwaar expliciet heeft gevraagd om de onderbouwing van de indexeringscijfers. Verweerder heeft in de taxatiematrix aangegeven dat voor 2018 een prijsindexeringscijfer geldt van 5,7% en voor 2020 een prijsindexeringscijfer van 4,5%. Deze cijfers vormen de uitkomst van een permanente marktanalyse. Verweerder heeft in beroep ook een stuk overgelegd met een grafische weergave (bolletjesgrafiek) van de waardeontwikkeling. Volgens eiser maakt verweerder daarmee de gehanteerde indexering nog steeds onvoldoende inzichtelijk.
4. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van eiser mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Verweerder stelt dat eiser op de hoorzitting niet meer heeft gevraagd om de (onderbouwing van de) indexeringscijfers. Eiser heeft dit niet betwist. Pas in de beroepsfase voert eiser weer aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Op de zitting heeft eiser opgemerkt dat de medewerkers van [bedrijf] die deelnemen aan de hoorzittingen niet zijn geïnstrueerd om het ontbreken van stukken aan de orde te stellen. De rechtbank vindt dat de gevolgen van het sturen van medewerkers die niet kunnen of mogen praten over het voor eiser kennelijk zo belangrijke ontbreken van stukken, voor rekening en risico van eiser moeten blijven.
De beoordeling van de WOZ-waarde
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 2 november 2018 voor € 841.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 september 2019 voor € 860.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 augustus 2019 voor € 950.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een voldoende vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] niet bruikbaar zijn als referentiewoningen omdat het andere types woningen zijn. [adres 2] is een twee-onder-een-kapwoning en [adres 4] is een rijwoning. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen niet van hetzelfde type zijn, omdat van het soort woning van eiser, niet één rondom de waardepeildatum is verkocht. Er is gezocht naar zo goed mogelijk vergelijkbare woningen.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aansluitingen heeft mogen zoeken bij deze woningen. De rechtbank vindt dat de referentiewoningen op andere punten goed vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen zijn namelijk net als de woning in een woonwijk aan de [locatie] gelegen en ze zijn gebouwd in dezelfde bouwperiode (2009-2011). Ook is de gebruiksoppervlakte van de woning (190 m²) vergelijkbaar met de gebruiksoppervlakte van [adres 2] (229 m²) en [adres 4] (220 m²). De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert aan dat verweerder de KOUDV-factoren heeft vermeld, maar daarmee niet inzichtelijk maakt of en hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt. Hij is niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van KOUDVL-factoren. Verweerder heeft bij de woning en de referentiewoningen vier waardebepalende factoren vermeld op de taxatiematrix, namelijk kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en daarbij woordelijk omschreven wat de gradaties van deze factoren zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee in voldoende mate inzicht heeft gegeven in de onderlinge verschillen.
11. Volgens eiser heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen. Daardoor is de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd.
12. De beroepsgrond slaagt niet. Op verweerder rust geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. Verder overweegt de rechtbank dat het verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Dat heeft verweerder in dit geval gedaan door in beroep in de taxatiematrix de waardes van de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen te vermelden. Eiser heeft hiertegen niets meer aangevoerd, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de waardes en inzichtelijkheid daarvan ten opzichte van de eindwaarde, niet in geschil zijn.
13. Verder voert eiser aan dat de referentiewoning [adres 3] doelmatiger is dan zijn woning omdat de eerste verdieping geen schuin aflopend dak, maar een plat dak heeft. Daarnaast ligt de referentiewoning tegen een plassengebied aan, terwijl de woning naast een hockey- en basketbalvereniging ligt, waarvan ook overlast wordt ondervonden. Verweerder heeft hier bij de waardevaststelling onvoldoende rekening mee gehouden.
14. De beroepsgronden slagen niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woonoppervlakte van 190 m² slechts de ruimte omvat waarbij de stahoogte hoger dan 1,5 meter is. Het gedeelte onder de schuine kap dat lager is dan 1,5 meter, wordt als bergruimte en niet als woonoppervlakte gewaardeerd. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met het schuin aflopende dak van eisers woning door slechts de meters vanaf een stahoogte van 1,5 meter bij de waardering van de woonoppervlakte te betrekken. Verder vindt de rechtbank niet aannemelijk dat van de ligging van de woning een bijzonder waardedrukkend effect uitgaat, waar verweerder bij de waardevaststelling rekening mee had moeten houden. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] in dezelfde straat en ook in de buurt van de hockey- en basketbalvelden zijn gelegen. De rechtbank is van oordeel dat met de overlast van het hockey- en basketbalveld, voor zover daarvan al sprake is, in voldoende mate rekening is gehouden doordat twee van de drie referentiewoningen eveneens in de buurt van het hockey- en basketbalveld zijn gelegen. Dit aspect van de ligging is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Over de ligging nabij het plassengebied heeft verweerder toegelicht dat dit gebied snel te bereiken is vanaf de woning van eiser en dat de woning van eiser bovendien dichterbij de rivier De Vecht is gelegen dan [adres 3] . Dat de referentiewoning [adres 3] tegen een plassengebied aanligt en daardoor dusdanig beter is gelegen dan de woning, zodat een groter waardeverschil moet worden aangenomen, is door eiser onvoldoende onderbouwd en ook gelet op de toelichting van verweerder niet aannemelijk.
15. Volgens eiser tonen de verkoopcijfers van [adres 5] en [adres 6] aan dat de waarde te hoog is vastgesteld.
16. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de waarde te onderbouwen en dat verweerder geen gebruik hoeft te maken van referentiewoningen die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Bovendien is het enkel inbrengen van verkoopcijfers door eiser van woningen waarvan slechts de woon- en perceeloppervlakte worden genoemd, onvoldoende om de vraag te beoordelen of verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.