Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1622
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 389.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Het onderzoek is na de zitting van 21 januari 2022 geschorst om eiser in de gelegenheid te stellen een schriftelijke reactie te overleggen. Eiser heeft hier geen gebruik van gemaakt en het onderzoek is gesloten op 14 maart 2022.
Overwegingen
1. De woning is een in 1954 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m2 en een kaveloppervlakte van 137 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 313.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] en [nummer] , [adres 3] en [adres 4] .
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, gelegen in dezelfde omgeving, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat er sprake is van lekkage aan het dak en de schoorsteen, scheurvorming en achterstallig schilderwerk. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning van eiser eerder op de markt aangeboden is geweest voor € 450.000,-. Dit is hoger dan de beschikte waarde. Verder stelt verweerder dat de referentiewoningen ook allemaal een hogere vierkante meterprijs hebben, namelijk: € 2.457, € 2.802,-, € 3.097 en € 3.844,-. Deze prijzen liggen allemaal hoger dan de vierkante meterprijs van de woning (€ 2.337,-). De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Verweerder heeft de staat van onderhoud gewaardeerd op matig, de bouwkundige kwaliteit op voldoende en de voorzieningen op eenvoudig/verouderd. Ook heeft verweerder vergeleken met referentiewoningen met een vergelijkbare staat van onderhoud, voorzieningen en bouwkundige kwaliteit. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Tot slot stelt eiser dat er sprake is van een ondoelmatige indeling van de woning en dat er geen rekening is gehouden met de mindere ligging tegenover appartementencomplexen. Eiser heeft deze stellingen niet nader onderbouwd. Derhalve kan van een ondoelmatige indeling en mindere ligging niet worden uitgegaan. Bovendien is niet gebleken dat de ondoelmatige indeling en mindere ligging een waardedrukkend effect hebben. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 juni 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.