Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4023
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 590.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 8 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een kelder, berging en aangebouwde garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 203 m2 en een kaveloppervlakte van 416 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 488.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6.1
Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende inzicht heeft gegeven in het gehanteerde indexeringspercentage. Verweerder heeft in beroep toegelicht dat er vooraf geen bepaald overzicht of onderbouwing van de indexatiecijfers is. Bij het bepalen van het indexeringscijfer wordt de stijging van de WOZ-waarde van een bepaalde categorie aangehouden. De taxateur heeft zich aangesloten bij cijfers die landelijk beschikbaar zijn van het CBS-kadaster en andere bronnen. Naast de deskundigheid van de taxateur worden er ook andere variabelen toegevoegd om het indexeringscijfer te bepalen. Zo worden de verkopen middels expertise en plaatselijke bekendheid ingeschat door de taxateur. Eiser heeft de gebruikte indexeringspercentages niet betwist. De rechtbank vindt dat verweerder in dit geval voldoende inzicht en uitleg heeft gegeven over de manier waarop de indexering van de gehanteerde koopprijzen van de referentiewoningen tot stand zijn gekomen. De beroepsgrond slaagt niet.
6.2
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 7] niet bruikbaar zijn. De rechtbank volgt eiser niet. Verweerder is vrij om de woningen te kiezen die zij het meest geschikt achten om de waarde te onderbouwen. De rechtbank ziet geen aanleiding om de referentiewoningen buiten beschouwing te laten bij de beoordeling van dit beroep. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Verweerder heeft de voorzieningen en bouwkundige kwaliteit van de woning gewaardeerd op een 3 (onder gemiddeld). Verweerder werkt bij het toekennen van de correctiefactoren met scores van 1 tot en met 9. Hierbij is een 5 gemiddeld, 4 of lager is onder gemiddeld en 6 of hoger is boven gemiddeld. Verweerder stelt dat de foto’s in onvoldoende mate weergeven in welke staat de woning zich bevindt en dat er geen reden is om van een lagere waardering uit te gaan. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een slechter voorzieningenniveau. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert aan dat er sprake is van matige isolatie in de woning. Er is sprake van achterstallig onderhoud en enkelglas. Verweerder heeft de staat van onderhoud gecorrigeerd naar een 4, wat betekent dat het onderhoud onder gemiddeld is. Volgens verweerder is hiermee voldoende rekening gehouden met de matige staat van het onderhoud en ziet hij geen reden om van een lagere waardering uit te gaan. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een slechter onderhoudsniveau. Verder stelt eiser dat de uitstraling van de woning op een 3 gewaardeerd moet worden. Eiser heeft dit verder niet nader onderbouwd. De beroepsgronden slagen niet.
11. Tot slot voert eiser aan dat de grondprijs in beroep (€ 626,-) afwijkt van die in bezwaar (€ 501,-). Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de taxateur van mening was dat de grondprijs ten opzichte van de grondprijzen van de referentiewoningen te laag is ingeschat. De grondprijs is daarom verhoogd. De prijs per m2 voor de woning van eiser met een waardering van 4 voor de ligging maakt de prijs te laag ten opzichte van de referentiewoningen. Gelet op de kavels en de grondprijzen van de vijf referentiewoningen respectievelijk 733 m2 (€ 572,-), 705 m2 (€ 605,-), 564 m2 (€ 600,-), 388 m2 € 679,-) en 400 m2 (€ 702,-) en die van de woning (416 m2) ligt dit meer in lijn met de grondprijzen van de onderbouwingen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Ook ziet de rechtbank in het overige dat is aangevoerd geen reden om anders te oordelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.