Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3356
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 324.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 16 december 2021 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst.
Eiser heeft op 17 december 2021 een stuk ingediend over de aanslag rioolheffing en op 21 december 2021 heeft verweerder nog een aanvullend verweerschrift ingediend met betrekking tot de aanslag rioolheffing. De griffier heeft eiser tot 20 januari 2022 de gelegenheid te geven om op het aanvullende verweerschrift te reageren. Eiser heeft hier geen gebruik van gemaakt. Daarna heeft de rechtbank op 28 april 2022 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1998 gebouwde rijwoning met een aanbouw en dakopbouw. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2 en een kaveloppervlakte van 125 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk: € 290.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 8] en [adres 7] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
Referentiewoning [adres 7]
6. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de referentiewoning [adres 7] niet bruikbaar is. Deze woning is verkocht op 17 december 2018 en dat ligt te ver van de waardepeildatum. De rechtbank ziet geen aanleiding om [adres 7] buiten beschouwing te laten of daaraan minder bewijskracht toe te kennen. De rechtbank vindt van belang dat de referentiewoning niet zodanig ver van de waardepeildatum is verkocht dat de verkoop geen indicatie kan geven van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Indexeringspercentage
7.1
Daarnaast stelt eiser dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de gemiddelde waarde van verkochte woningen op 1 januari 2019 gebaseerd is op de verkopen van 1 juli 2018 tot 1 juli 2019. De gemiddelde waarde van verkochte woningen op 1 januari 2020 is gebaseerd op de verkopen van 1 juli 2019 tot 1 juli 2020. Door een vergelijking te maken levert dit een waardestijging van 8,11% op tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020. Dat is het indexeringspercentage. Ook heeft verweerder toegelicht dat bij de referentiewoningen die vóór de waardepeildatum zijn verkocht is uitgegaan van een lagere waardeontwikkeling dan het marktgemiddelde, namelijk van 7,5% tot 7,8%. Dit geldt voor de referentiewoningen: [adres 7] en [adres 8] en [adres 2] en [adres 4] .
7.2
De referentiewoning [adres 3] is op 26 mei 2020 verkocht en [adres 5] op 30 januari 2020. De rechtbank stelt vast dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in het waardeverschil tussen die verkoopdatum en de waardepeildatum (1 januari 2020). Het berekende indexeringscijfer heeft immers alleen betrekking op de waardeontwikkeling in 2019. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van [adres 3] buiten beschouwing laten. [adres 5] is vlak na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat dit verkoopcijfer door het geringe tijdsverloop ook de waarde van de woning op de waardepeildatum weerspiegelt. De rechtbank zal daarom ook het verkoopcijfer van [adres 5] bij de beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
7.3
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende onderbouwt dat de waardeontwikkeling voor vergelijkbare woningen in 2019 8,11% was en dat bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum van de referenties die vóór 1 januari 2020 zijn verkocht is uitgegaan van een lager percentage. Eiser heeft niet onderbouwd dat van een lagere indexering moet worden uitgegaan. De rechtbank is op grond daarvan van oordeel dat kan worden uitgegaan van de geïndexeerde verkoopprijzen van deze referentiewoningen.
Dakterras
8. Eiser voert verder aan dat verweerder bij de analyse van de verkochte referentiewoningen ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de dakterrassen bij enkele referentiewoningen. Verweerder heeft toegelicht dat dakterrassen bij eengezinswoningen in de wijk [wijk] niet afzonderlijke gewaardeerd worden omdat de woningen over een tuin beschikken en een dakterras geen extra waarde geeft. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] en [adres 8] over een dakterras beschikken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat aan de dakterrassen geen waarde behoeft te worden toegekend. Deze woningen beschikken immers ook over een tuin en hebben daarnaast een dakterras. Op basis van de informatie die in de matrix staat is niet inzichtelijk dat een dakterras geen invloed op de waarde zou hebben. Verweerder heeft dan ook ten onrechte geen rekening gehouden met dit verschil tussen de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] en [adres 8] . De rechtbank zal deze referenties verder buiten beschouwing laten.
Waarde
9. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder met de overgebleven drie referentiewoningen ( [adres 4] en [adres 5] en [adres 7] ) en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
BAG oppervlakte
11. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat verweerder de onjuiste oppervlaktematen voor de referentiewoningen heeft gehanteerd. Volgens eiser blijkt uit de BAG-gegevens en de iWOZ-documenten dat de gebruiksoppervlakten verschillen van de gebruikte gebruiksoppervlakten van de matrix. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de oppervlaktematen van de woning en de referentiewoningen in de taxatiematrix zijn berekend aan de hand van de bouwvergunningen en bouwtekeningen. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van de oppervlaktematen van verweerder te twijfelen, omdat eisers betwisting niet op diezelfde bouwtekeningen berust. De afwijkende oppervlaktematen in de BAG-registratie en op de iWOZ-documenten geven de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de juistheid van verweerders berekening. De reden daarvoor is dat onbekend is op welke informatie deze registraties van de oppervlaktematen zijn gebaseerd en of deze nog actueel zijn. Daarnaast bestaat er geen verplichting voor verweerder om de BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning.
Brandgang
12.1
Eiser voert aan dat een gedeelte van zijn perceel als brandgang dient en dat hij daardoor niet volledig kan beschikken over zijn perceel. Dat zou tot een lagere waarde moeten leiden. Voor zover eiser, onder verwijzing naar het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 juli 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:6905), heeft beoogd te stellen dat het deel van het perceel waarop een erfdienstbaarheid berust (de brandgang) als afzonderlijke onroerende zaak moet worden gezien, overweegt de rechtbank het volgende.
12.2
Op grond van artikel 3:70 van Pro het Burgerlijk Wetboek, is een erfdienstbaarheid een last waarmee een onroerende zaak, het dienende erf, ten behoeve van een andere onroerende zaak, het heersende erf, is bezwaard. De erfdienstbaarheid geeft de eigenaar van het heersende erf enig voordeel van het dienende erf. Dit voordeel is echter niet aan te merken als het hebben van genot van het dienende erf in de zin van de Wet WOZ. De erfdienstbaarheid heeft daarom geen invloed op de objectafbakening. Voor de aan het dienende en het heersende erf toe te kennen waarde, is de erfdienstbaarheid wel van belang (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103).
12.3
De rechtbank stelt vast dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat bij alle vergelijkingsobjecten sprake is van een brandgang. Het is gesteld noch gebleken dat het gedeelte van het perceel waarop de brandgang van de woning is gelegen aanmerkelijk groter is dan die van de referentiewoningen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de omstandigheid dat een gedeelte van het perceel van eiser als brandgang dient, is verdisconteerd in de verkooprijzen van de referentiewoningen. Dat verweerder daar meer rekening mee moet houden bij de waardebepaling, heeft eiser niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV-factoren
13. Verder voert eiser aan dat verweerder de verhouding van de KOUDV-factoren tussen de woning en de referentiewoningen niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen [adres 7] en [adres 4] en [adres 5] de waarde van de woning voldoende onderbouwen. De kaveloppervlakten van de woning en deze referentiewoningen zijn even groot. Het verschil van de woning ten opzichte van deze referentiewoningen is dat de woning een aanbouw van 11 m2 en een dakopbouw van 13 m2 heeft. De geïndexeerde transactieprijs van de referentiewoningen is € 304.047,- ( [adres 7] ), € 303.512,- ( [adres 4] ) en € 294.550,- ( [adres 5] ). Met de toelichting van verweerder op de zitting en de matrix, is de rechtbank van oordeel dat ook met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen tussen de referenties en de woning en rekening houdend met de aanbouw en dakopbouw van de woning, voldoende inzicht heeft gegeven in de waarde tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Rioolheffing
14.1
Eiseres wijst op de ‘kerkenvrijstelling’ in de Verordening van de gemeenteraad van de gemeente [plaats] houdende regels omtrent de heffing en invordering van rioolheffing (hierna te noemen: de Verordening). De kerkenvrijstelling houdt in dat onroerende zaken die in hoofzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard zijn vrijgesteld van de rioolheffing. Volgens eiseres is dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat woningen op grond van de Verordening wel rioolheffing moeten betalen. Eiseres stelt daarom dat de vrijstelling ook voor de woning toegepast dient te worden en vraagt daarom de aanslag rioolheffing te verminderen tot nihil dan wel de aanslagregel te vernietigen. Hiermee voert eiseres eigenlijk aan dat de Verordening onverbindend moet worden verklaard.
14.2
De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. De rechtbank zal dit hierna uitleggen. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 228a van de Gemeentewet blijkt dat gemeenten bij de vormgeving van de rioolheffing grote vrijheid hebben. Die vrijheid heeft de gemeente ook bij het voorzien in een objectvrijstelling als deze, die geldt ten aanzien van onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard. Voor onverbindendverklaring van een regeling inzake de rioolheffing is slechts plaats indien deze in strijd is met de wet of met enig algemeen rechtsbeginsel zoals het gelijkheidsbeginsel.
14.3
In het aanvullend verweerschrift heeft verweerder uitgelegd dat de gemeenteraad van de gemeente [plaats] het wegvallen van een deel van de opbrengsten uit de onroerende zaakbelasting (als gevolg van afschaffing van de onroerende zaakbelasting ‘gebruik’ voor woningen) gecompenseerd heeft door het instellen van een rioolheffing. Hierbij zijn de voor de onroerende zaakbelasting eerder van toepassing zijnde vrijstellingen onverkort overgenomen. Belastingplichtigen die eerder de heffing ingevolge de onroerende zaakbelasting niet droegen, worden daardoor ook niet aangeslagen voor de rioolheffing.
14.4
De grote vrijheid die de gemeenteraad ingevolge artikel 228a Gemeentewet toekomt bij het voorzien in een objectvrijstelling als de onderhavige is naar het oordeel van de rechtbank niet gebruikt in strijd met enig algemeen rechtsbeginsel, in het bijzonder niet het gelijkheidsbeginsel. Het overnemen van de eerder ingevolge de onroerende zaakbelasting geldende vrijstellingen vormt in de gegeven situatie een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor het in de Verordening gemaakte onderscheid. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De aanslag rioolheffing is daarnaast terecht opgelegd. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 juni 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.